环京楼市遭限购政策搅局 下一轮行情在武清？
武清会否成为下一个“燕郊”？
4月1日晚，廊坊市政府出台九条房地产调控政策，其中“非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”最受来自北京的购房者关注。很显然，该政策针对的就是有着廊坊“四虎”之称的燕郊、大厂、香河以及固安四地。
随着限购政策对环京楼市的搅局，投资方向也悄然发生了转移，有人说下一轮行情将在涞水、涿州或者武清之间产生。那么，环京区域会有新的价值洼地出现吗？
限购如泼了盆冷水
今年年后，在多重楼市利好政策刺激下，北京、上海等一线城市房价出现迅速上涨，楼市火爆异常。尤其是以北三县的燕郊、大厂、香河为代表的环北京房地产市场，因较少受到北京限购政策的影响，当时就已经有“过热”的担忧。
如今廊坊调控政策的出台，并非没有前兆。
今年3月，河北省住房和城乡建设厅发布《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》指出：要加强北京周边房地产管控，尤其是对 三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县（市、区）房地产土地出让的严格控制。同时，2016《河北省居住证实施办法（试行）》还规定，燕郊、大厂、香 河、涿州等环京地带可根据实际情况，建立居住证积分落户制度。
由于北京房价持续高位以及较严限购措施，尤其是通州地区未来将进一步升级调控，在这种挤压影响下，致使部分刚性需求和投资需求向北京周边城市外溢。只不过，环京楼市的火爆程度远远超过预估。
国家统计局18日发布了住宅销售价格统计数据，在北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，北京涨幅3.3%位居第三，但在二手房价格上，北京则在四个一线城市中位居第一，达到6.3%，仅次于合肥的9.3%位居全国第二。
再看看周边，燕郊楼市一年来，无论新房还是二手房，其整体涨幅都已接近100%，燕郊楼市很快突破了2万元大关。如今，燕郊楼市大多停留在 23000元/平米左右。这只是环京楼市的一个缩影，涨势较快的还有大厂回族自治县、香河县、固安县等。在这一年里，大厂的房价已从6000元/平米，涨 至15000元/平米，而香河则涨至突破10000元/平米。
调控措施出台后，确实起到了一定抑制作用。像大厂、香河、燕郊三地购房热潮均有所降温。不过，从今年的北京春节房展上来看，限购并未阻挡住市场的热情，北京、河北、天津的楼盘数量比去年还是增加。
北京房展组委会秘书长郑向东认为，在“廊九条”政策的刺激下，环京楼市热度将略有“降温”，但正常交易水平还会延续，依靠价格优势，环京楼市还有空间。
武清，下一个洼地？
作为京津走廊的中心地带，武清的地理位置很有优势,近年来新建大量楼盘项目。
随着限购政策对环京楼市的搅局，投资方向也悄然发生了转移，有人说下一轮行情将在涞水、涿州或者武清之间产生。近日，新华网记者在武清进行实地调查时发现，尽管廊坊楼市目前处于观望期，像武清等城市能迎来一些机遇，不过未来升值潜力仍难说。
实际上，作为京津走廊的中心地带，武清的地理位置很有优势。而高铁的开通，让这个天津市西部部的市辖区，成为京津双城的纽带。在早些年，天津不论是作为刚需或是投资置业，相比河北那些城市来说更具有优势，比如像蓝印户口、直辖市管理等。
只不过，随着天津市实行了20年的蓝印户口政策取消，被“积分落户”所取代，也曾让武清区楼市遭遇重创，成交量大幅下降库存积压，逐渐失去了外来人口流入以及投资置业的吸引力。此后，天津被距离北京更近的河北环京楼市取代，才有了后来的火热行情。
由于受蓝印户口取消影响，天津远郊区县楼市成交下滑尤为严重。此后，天津在2014年出台了最为彻底的解除限购新政进行救市。与此同时，天 津还宣布取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定。关于取消限购的原因，业内人士认为，直接原因就是天津楼市面临巨大压 力。
出于对“京津冀一体化”红利的期许，天津武清区仍然吸引了诸多房企开发投资。
据统计，包括保利、住总、中国水利水电、首创、世贸、恒大、远洋、富力、金泰、碧桂园、鑫苑中国、鸿坤、华夏幸福、新华联、泰禾等品牌房企 均在武清区 “重兵布阵”，而这些大型房企在武清区的项目多为超级大盘。除此以外，像天房、亚泰、经纬集团等本地房企也占据了绝好的地利优势进驻武清。
“现在环北京的那些河北城市都开始实行限购和落户政策，其实对于武清来说是个机会。一是这边没有限购，而且落户方面也较其他地方更容易些。 另外，武清毕竟是属于直辖市管理，这是河北城市无法比拟的。”武清房地产从业人士认为，相较于环北京城市的高位房价，武清目前还处于价值洼地，未来有很大 升值空间。
房企押宝 情况不一
尽管各大房企争相抢滩登陆武清，但究竟未来能否跑赢市场，还要看其押宝的区域是否具有有升值潜力。
据了解，目前武清的楼市分为三个板块：首先是围绕武清高铁站和佛罗伦萨小镇周边区域建设项目，也就是杨村板块；其次是武清开发区板块，由于 很多大型的公司以及北京疏散的产业在此选址建厂，同时也带来了可观的人流量，很多开发商也正是看中这点，将楼盘布局在这个区域；最后是位于武清区西北偏远 的龙凤新城板块。
记者观察，围绕武清新城板块的有远洋香奈、经纬城市绿洲、保利上河雅颂以及富力尚悦居。像远洋香奈均价已达到15000元/平，而经纬城市 绿洲一期已经全部售罄，正准备二期的开发，而富力尚悦居目前也只剩下小户型的产品在售。目前该区板块在交通、医疗、商业、教育方面已较成熟，因此房价整体 偏高。
“像武清开发区板块，这里聚集了一些大型电商公司和机构。但其周边的房产项目，白天人气会比较旺，但下班之后整个项目会成为一个空城。”一楼盘置业顾问向记者介绍道。
而像恒大、碧桂园以及鑫苑中国则选择落子龙凤新城板块。
据记者实地调查，无论是周边配套还是市政基础设施，龙凤新城还只是处于初级阶段，楼盘项目周边还是比较荒凉。恒大山水城是较早在该区域布局 的项目，据其售楼人员介绍，现在只剩下一套较大户型的高层产品。“来这边买房的基本都是来自北京的购房者，且主要用于自住。”目前，恒大山水城的均价在 6800元/平左右。
而旁边的鑫苑汤泉世家，据了解本周六将开放样板间，在售高层和联排别墅，预计开盘价格分别为7000元/平和10000元/平。
“我们项目正好处于京津冀交接的中心地带，距离北京大概60公里左右。在京津冀一体化政策的红利下，这里的升值潜力还是不错的。”鑫苑置业顾问透露，龙凤新城马上就要成为天津第二个城市副中心，与滨海新区并列。
不过熟悉武清楼市的业内认为，尽管该区域具有一定价值潜力，不过仅仅是炒概念还不足以能够吸引人投资置业。毕竟，周边的状况在短时间内无法改变，而一些规划也只是停留在传言中。
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