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北京四个半月只成交7块地房企困局加剧

https://www.biud.com.cn 2016年04月21日16:28 家居装修知识网

　　今年以来，北京楼市库存数量明显下调，截至3月底北京商品住宅库存总量为61066套，已处在近两年的历史低谷。另一方面，土地供应量的疲软，开始让不少项目操盘者感叹“地难拿，项目越来越不好做”。

　　房企开启抢地模式

　　数据显示，北京楼市库存数量相比一年前有明显下调，实际商品房住宅库存已经在6万套左右。中原地产的数据表明，截至3月底，北京包括普通住宅和别墅在内，库存总量为61066套，存量面积为950.31万平方米。事实上，库存总量和库存面积这两个数字从去年7月份开始，就一路下行。去年7月份的库存总量为72439套，存量面积为1092.75万平方米。

　　与这两个数字下滑的趋势相反，成交均价则是一路上扬。去年7月，北京新建商品房成交均价约2.75万元，今年3月则为3.44万元。的确，在供应量持续走低的情况下，包含所有住宅的库存数据在最近几个月均呈现明显下调的趋势，而未来商品房住宅可能会因为稀缺，持续出现普遍的“被高端化”。

　　库存量告急的态势与近年来土地供应量的减少不无关联。记者根据北京市国土资源局网站数据统计，今年以来约四个半月的时间，北京仅成交了7块经营性用地。虽然并非传统的热点地块，但仍然经历了激烈的拼抢，楼面价也是不断走高。

　　一季度，住宅用地市场成交明显减少，根据北京国土局数据显示，本季度北京共成交3宗住宅地块，比去年同期减少成交8宗；土地成交总价130亿元，同比下降55%；规划建筑面积为18万平方米，同比大幅下降83%。然而，本季度住宅用地表现最为抢眼的是平均楼面单价高达29585元/平方米，环比大幅上涨82%，同比大幅上涨125%。

　　一季度商办用地市场延续了去年的火热态势，虽然成交宗数大幅减少，但竞拍中多家企业厮杀激烈，平均溢价率已达87%，平均楼面地价18934元/平方米，环比上涨12%，同比上涨47%。

　　在国土资源局的网站信息中，昌平南邵和大兴兴城共三块地，即将入市。值得注意的是，昌平南邵镇两地块的出让公告中，暂停七年的“90/70”政策再次现身，即地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这一政策的出现，旨在优化商品住房土地供应，增加中小套型的供应。

　　记者了解到，即使面对上述条件，昌平南邵的两地块还是吸引了多家房企的关注。有多家活跃在北京拿地一线的房企表示，将会参加该地块的竞拍。

　　多名高管离职

　　印证楼市尴尬局面

　　对于开发商来说，手中没有土地便是无米之炊。今年春节之后，一批房地产职业经理人或项目操盘者的跳槽也印证了当前市场的一些变化。

　　“原所在公司在北京几乎没有新地块了，现有项目也已进入销售尾声，我们是跟着项目走的，项目没的做了，我们也要换地方。”有业内人士向记者表示。

　　而对于有的房企人士的跳槽则是来源于企业战略的调整，“房地产开发业务的比例在公司业务比重中越来越小，公司要转型，我们也要转型。”一家曾以商业地产开发为主的房企从业人员表示。

　　另一豪宅项目营销负责人表示，“每个星期都要对我进行业绩考核，看似一片向好的豪宅市场其实风险很大。以现在普遍4万元/平方米的地价来说，这就意味着一年半项目入市时，你能保证项目至少能卖到8万元/平方米，考验的是对未来的预期，其实带有赌的性质。”

　　有转型其他产业的房企高管就对记者坦言，“现在北京的房地产路子越走越窄，普通的房企拿不到地，没有资金、品牌的房企难以生存，未来是个寡头房企市场。”

　　基于不同的压力和调整，今年以来房企中高层人员跳槽的不在少数。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，北京城市格局已经定型，五环内发展空间已经受限，30亿已成为北京拿地的资金门槛。在北京共有约1000家开发企业，有能力在北京拿地的不超过50家，而真正活跃在土地市场的也就十几家。能在北京占有一席之地的房企，首先应具有资金实力，或是上市公司具有极强的融资能力，或通过联合拿地获取土地，并有很强的营销、产品控制力。“拼的是企业的品牌、资金和对形式的判断力。”陈云峰说。