高房价下没有幸存者--“迁出深圳”正在不断发生
转型标杆深圳一季度的数据再次闪亮全国。
今年一季度，深圳地税收入843.2亿元，同比增长40.8%，增收244.4亿元。其中，税收收入807.2亿元，同比增长43.4%，增收244.2亿元。
在当季全国财政收入增速仅有6.5%的背景下，深圳这项数据的增速堪称“逆天”。经济数据表现突出，结构转型走在全国前列，创新驱动成效显著，从多个维度来看，深圳故事正如日中天。
但在光环的掩映下，隐忧在相伴而生。伴随着过去一年房价的飞速上涨，以及土地空间的愈发短缺，深圳的产业结构或许正在走向一个分岔口。
2015年，深圳全市的二三产业结构由2010年的46.2：53.7调整为41.2：58.8。今年一季度，这一比例进一步调整为40.1：59.9。第三产业比重的增加，多被视作产业结构的优化，但有分析认为，一旦二产比重降至35%以下，深圳的城市发展将亮起红灯。
其中一个依据是，在土地、人力这两项重要生产要素的成本猛增的情况之下，实体经济利润受到挤压，诸多企业、个体的生存空间变得逼仄。
另一厢，金融市场和楼市一片火热，成为支撑深圳GDP增长的重要力量。尽管经历了2015年的大起大落，创业板指仍在过去的一年至今上涨近40%；房地产市场更是一骑绝尘，截至3月，一年间涨幅达到62.5%，独领风骚。
深商研究会副秘书长章星球称，高房价之下，受影响的岂止低端产业？
投机之风也在悄悄滋长，当南山区众多上市公司一年的净利润，还不足以在深圳买下一栋体面的商品房时，坊间调侃的话题或可见一斑：卖股炒房还是卖房炒股？
深圳一位经济观察人士指出，值得担忧的并非制造业被挤出，而是一旦形成一种资产炒作的氛围，挤出效应会作用于更多的创造性行业。
高成本挤出效应
深圳蛇口工业区，在“网谷-互联网及电子商务产业基地”众多新建楼群的掩映下，尚未改造的厂房显得有些破旧。其中一幢工业大厦的大院门口，贴着一张厂房出租的字条。大厦保安告诉记者，工厂陆续在搬离这一区域，“我接触过的好几位厂长，都说在深圳已经买不起房。”
在百米开外的一家房产中介处，21世纪经济报道记者了解到，附近区域一室一厅的出租屋，最低月租金已超过了4000元。
2015年，深商研究会在一项针对120家企业的调查中，设计了如下问题：假设有一天迁出深圳，原因会是什么？
章星球告诉21世纪经济报道记者，大部分企业勾选了“房价过高”选项。“高房价下，没有‘幸存者’。即使企业主买得起房，但不得不考虑到底层乃至中层员工。”
事实上，上述假设中所提到的“迁出深圳”正在不断发生。
深圳一家平板研发制造企业的小杨告诉21世纪经济报道记者，她的公司位于深圳西乡的厂房，房东简单装修后，将月租金从20元/平米涨到了60元/平米，两三千平米的厂房，每月租金开销就上升了10万。
加上供应商也因为成本压力陆续迁出深圳，小杨所在的公司，已经启动了往惠州搬迁的计划，仅将研发部门留在深圳。
一位材料企业负责人告诉21世纪经济报道记者，受完备供应链的吸引，高端制造业大多更愿意留在深圳，但一些配套服务商受房价等因素的影响在转移，长此以往，或许会波及到大企业。
另一位东莞手机ODM厂商市场经理则表示，身边几个想进入深圳市场拓展业务的朋友，发现越来越难，要么找看中的地方成本太高，要么远离市场中心，权衡再三不得不放弃。
深圳市龙岗区统计局的一项数据显示，企业人力成本正在大幅走高。截至2015年9月底，龙岗区规模以上工业企业平均从业人员621428人，同比下降10.5%，但从业人员工资总额为343.78亿元，同比增长10.8%，人均工资总额同比上涨23.7%。
龙岗统计局分析指出，场地租金较快上涨，员工薪金大幅上升，融资成本攀升，社保支出、营销费用支出不断上升，物流费用居高不下以及工业企业经营利润空间不断受到挤压，成本上升成为近年来工业企业经营面临的主要困难。
企业成本上升伴生的是民间投资动力不足。深圳发改委数据显示，2015年，深圳市固定资产投资3298.31亿元，增长21.4%。而民间投资1691.91亿元，仅增长0.9%。国有经济投资1023.93亿元，增长35.1%；港澳台及外资投资582.47亿元，增长106.4%。
华南城市研究会副会长孙不熟在撰文中提出质疑，过去之所以说深圳牛，是因为产业转型做得好，这才有了高科技美名。但如果连一些高科技类的企业都快被转移出去了，这个转型升级是不是有点太超前了？
土地之困
地价、房价上涨，企业生产基地迁出的背后，一大制约因素在于—土地资源。
深圳市委书记马兴瑞不久前曾提出一个问题：深圳当前和未来发展的最大瓶颈是什么？他的答案是：缺少空间。
根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，到“十三五”末期，深圳建设用地比例控制在市域面积的50%以内，建设用地总规模控制在976平方公里以内。截至2014年，深圳已建设用地面积已达968平方公里。
21世纪经济报道记者梳理2015年深圳土地招拍挂记录，其中，产业用地的招拍挂大多设置了准入行业类别和门槛，比如无人机行业、生物与生命健康产业、计算机通信设备制造业总部等等。
美联物业全国研究中心高级主任张添鸣指出，这实际上已经形成了对某些企业的战略性定向供应。
华南某地负责在深圳招商的人士告诉21世纪经济报道记者，如此，一些有扩张需求的企业，不得不在深圳以外的地方寻求出路。
21世纪经济报道记者了解到，深圳的新兴科技明星——光启将计划投资8.5亿元分三期在东莞松山湖（生态园）建设源头创新区项目，总占地面积达122.23亩。项目将依托深圳光启高等理工研究院，承担系列航天航空关键技术及成果产业化项目。
2012年，东莞市政府在松山湖核心区南部环湖路以北，划分出1900亩环湖生态建设用地指标，用于华为终端总部的建设。
近日，东莞市委书记、市人大常委会主任徐建华指出，华为来到东莞，首先是制造环节，然后才是研发。这其中，有深圳土地资源日益稀缺和房价高的因素。
在房价上涨的联动影响之下，2015年深圳的土地交易市场，也迎来了一个大年。在全国缴入国库的土地出让收入同比下降21.6%的情形下，深圳的这一数据为正向增长36.9%，逆势大幅上扬。
财政部分析指出，深圳市土地出让收入增长较快，主要是经济增长强劲，房地产市场交易火爆，土地资源相对稀缺，地价持续偏高所致。
警惕“脱实向虚”
在一些分析人士看来，高成本之下，产业转型升级，逐渐走向高端化，有其顺理成章的一面；但深圳该警惕的，并非只有土地、房价、租金带给企业的直接负担，而更应警惕资产价格被迅速推高的过程中，“赚快钱”、“轻实业”等风气遏制创新创业热情，挤压制造业升级，推升区域金融风险等。
2016年1月，在深港城市/建筑双城双年展的“珠三角2.0”小型论坛上，曾任中国城市规划设计研究院副总规划师的赵燕菁讲了个小故事：他的企业家朋友提出了一个疑问，是该让自己的儿子投入到“大众创业、万众创新”的浪潮中，还是直接给两套房？
在深圳，后者可能意味着更小的风险和更确切的收益。
前述蛇口工业区的房产中介告诉21世纪经济报道记者，过去一年来，该片区的购房者多为投资炒房，总价千万左右的房子，一年间赚一二百万，即转手卖出。中介门店外的橱窗价格显示，每平方米的均价大约在6万元到9万元之间。
在个体投身炒房潮之外，部分企业同样借上了租金上涨的东风。
深圳市电子行业一位不愿具名的人士告诉21世纪经济报道记者，昂贵的土地成本，对于有些企业来说是负担，但对于前期已经获得土地产权的企业，则意味着商机。“在科技园片区，甚至有主业亏损，靠租金收益反哺的情况存在。”
赵燕菁称，如果投资房产的收益高过做实体企业，谁还会有心思好好做企业呢？
深圳房产经济行业协会近日完成的一份《深圳房价飙升的动因分析》同样指出：投资一个大排档，自己做生意，劳心劳力每个月可能就几万元流水，然而投资深圳商品住宅，坐等一年，可能就有十几万元的收益，这种差异具有直接的导向性作用。
南山区2014年的一份年度统计分析指出，全年区内制造业投资下降了36.1%，表明企业对投资实体经济的热情不高，但2015年的该项数据却并未披露。
值得注意的是，该分析还指出，投资中的土地购置费增速却高达94.4%，占到了投资整体的22.7%。
深圳怎么办
围绕着空间、土地、房价、高成本，政府应对也正在积极跟进。一方面，在供给侧加大保障，包括土地整备和保障房供应加大；另一方面，从需求侧进行引导，包括遏制投机、财政补贴等。
继3月初释放出将填海55平方公里的信号之后，深圳组织召开了“拓展空间保障发展”十大专项行动动员会，强调土地整备、储备土地清理和城市更新等工作，以高效整合土地资源，拓展城市发展空间。
新近发布的深圳“十三五”规划纲要提出，到2020年，通过土地整备释放50平方公里用地。这一数据意味着，相当于5年内再造近2/3个福田区，不管是对住宅还是产业用地供应，都有着重大意义。
同时，在一系列收紧限购、打击炒房者、整顿中介市场的动作之下，深圳的房价单边上涨势头也已得到了遏制。进入4月，多个片区的二手房报价出现了下调，市场成交也出现降温趋势。
针对高房价导致的企业、人才负担过重，深圳相继出台了《关于促进科技创新的若干措施》、《关于支持企业提升竞争力的若干措施》和《关于促进人才优先发展的若干措施》。其中，尤其是在扶持企业和人才保障上加大了力度。据了解，2016年起每年深圳市级财政拿出44亿元用于人才工作，相当于2015年预算的2倍多。
2016年一季度，深圳的民间投资扭转上一年的“疲态”，达到425.07亿元，同比增长27.5%。孙不熟指出，深圳政府的各项政策一定程度上会抵消房价带来的压力。
另一方面，21世纪经济报道记者在采访中了解到，对于很多初到深圳的就业者和创业者来说，普遍存在一种“进阶”的居住和工作方式，用几年的时间完成从较低成本的特区外、城中村到特区内、写字楼的升级。
深圳一家创业公司橙子科技的CEO涂庆博告诉21世纪经济报道记者，刚到深圳创业时，他的驻点是宝安的一处民居，窝了半年，拿到融资后才搬到梦寐以求的科技园。
“很多创业者都像我一样，深圳并没有对有梦想的人关上大门。”涂庆博说。
在近日的一场研讨会上，深圳政协委员金心异强调，龙岗、光明、坪山等地区要替深圳守住最后一条防线，为科技、创新建立低成本的庇护所，这是当务之急，政府需要好好研究这个问题。
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