融信中国欲“涉险” 高负债房企的多元化之路
https://www.biud.com.cn 2016年05月01日09:32 家居装修知识网
继万达、绿地、恒大等一线房企巨头跨界金融，在金控战略上大胆布局后，地产公司涉足保险行业蔚然成风，不少中小上市房企也跃跃欲试。
2016年4月25日晚，于香港上市未足半年的融信中国控股有限公司（以下简称“融信中国”）宣布将以现金注资4亿元人民币，与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极成立合营公司，于国内经营保险业务。
涉及保险、布局金融，这在融信中国高调地将总部迁至一线城市中金融属性最强的上海时已经初露端倪。对此，融信中国也表示，集团一直不断寻找具有增长潜力的投资机会，成立合营公司也被视为本集团为使其业务范畴多元化的策略发展里程碑。
“但对上市不久的融信中国而言，如何借助保险业务为其高负债扩张的背书恐怕才是初衷。”有熟悉融信中国的分析师对《中国经营报》记者称。
融信中国欲“涉险”
2016年4月26日，融信投资（融信中国的全资附属公司）与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极订立发起人协议。
具体操作上，上述四位订约方各持有合营公司的20%股权且将以现金注资4亿元，最终出资总额为20亿元，将用于应付合营公司的营运资金需求。所有订约方将按彼等于合营公司的股权比例享有合营公司的所有利润及承担合营公司的所有负债。
其所成立的合营公司，将于中国经营保险业务，也将受中国保险监督管理委员会批授的保险许可证所规限。业务范畴将包括多项以人民币或外币计值的人身保险及再保险、保险代理。
对于此番“涉险”，记者致电融信中国，该公司品牌部门回应称：“其实，目前该业务只是公司规模很小的项目，尚未占到足够大的比例，业务也还处在申报阶段。”
并且，融信中国还表示，集团一直不断寻找具有增长潜力的投资机会，成立合营公司也被视为本集团为使其业务范畴多元化的策略发展里程碑。“因此，本公司于合营 公司的投资以及发起人协议项下拟进行的交易均按正常商业条款进行，发起人协议及于合营公司的投资符合公司及股东的整体利益。”
据了解，待合营公司成立后，融信投资将于合营公司的20%股权中拥有权益，而合营公司将不会列账为公司的附属公司，因此合营公司的财务业绩将不会合并在集团的财务报表中，合营公司的投资额将由集团的内部资源拨付。
险资的资本空间
对于房企“涉险”，市场已经见怪不怪。近年来，保险牌照成为各路资本竞逐的对象，万达、绿地、恒大等一线房企巨头纷纷跨界金融，在金控战略上大胆布局。对他们而言，拿到寿险牌照意味着将带来更多的资金，并由于牌照的稀缺性，一些企业更是不惜花重金。
据中国保监会日前公布了2016年1至2月保险统计数据显示，今年前两个月，中国保险原保费收入9067.48亿元，同比增长51.51%；总资产12.93万亿元，较年初增长4.58%，即将突破13万亿元大关。
并且，和信托、银行贷款、私募基金相比，保险行业的规模更大、成本更低。数据显示，截至1月底，保险公司资金运用余额约11.3万亿元，较年初增长 1.6%。其中，银行存款2.5万亿元，占比22.05%；债券3.9万亿元，占比34.51%；股票和证券投资基金1.5万亿元，占比13.61%；其 他投资3.4万亿元，占比29.83%。
而股市动荡背景下，保险产品所兼具收益率、稳定性、安全性优势可以为房企们获取了更多保值增值的渠道，也成为诱惑房企“涉险”的重要因素。
更值得一提的是，得益于近年来政策的放开，保险资金几乎可以成为投资的“多面手”。截至目前，保险业已经形成包括基础设施投资计划、不动产投资计划、股权投资计划、资产支持计划、组合类资管产品五大类系列产品的资产管理体系。
而对于地产企业而言，如何找到有力的资本作为后盾，实现逆周期和跨周期发展是一大难题。以复星地产为例，该公司依托复星集团的保险板块作为支撑，一面发展国内地产业务，一面整合全球优势产业，实现全球布局，对冲周期性风险。
“保险资金有长期的投资需求，从目前情况来看，保险资金整体融资成本在7%~8%之间，比银行贷款、信托等渠道要低，间接为一些企业提供融资。融信中国还可利用保险投资对接更多领域。”有熟悉融信的分析师认为。
上述分析师对记者称，“相比其他大型房企，刚上市的融信中国的出发点却略有不同，如何通过保险业务为其高负债扩张进行背书恐怕才是初衷。”
亟待输血的高负债增长模式
全国化过程中的融信，资金与土地是其最为关键的两大元素，而这两者又共同构成了融信的高负债。
今年3月初，融信中国高调地将总部迁至一线城市中金融属性最强的上海，并宣布将以“融信上海元年”开启了其全国化征途的新纪元。
谈及公司未来的发展，融信集团主席、执行董事及行政总裁欧宗洪也对外表示：“融信将在保持财务稳定性的同时，扩大集团现有的市场业务，策略性地进军至其他一 二线城市。集团亦会继续贯彻审慎的财务政策及采取积极的方法进行资本结构管理，持续完善经营效率及加速资产周转，致力于产品多元化并继续侧重于住宅物业开 发，借以持续提升集团的品牌知名度及形象。”
并且，自2016年1月上市后，融信中国便在2月份内连续拿下了上海、杭州、福州总价 34.62亿元的4宗地块。其中，2月17日，融信中国分别以9.12亿元和13.9亿元的价格在杭州拍得两幅地块。2月25日，该公司再次以9.8亿元 的总价拍得上海青浦区盈浦街道一幅土地，楼板价1.5万元/平方米，溢价率28%。
高溢价拿地扩张的同时，融信中国的债务也因此处于高位。
2015 年融信中国净资产负债率247%，资产负债则由2014年的97.12%降到85.42%。但资本成本在10.5%左右，均远高于同类房企。其中，负息债 务为163.7亿元，长期借款占比由2014年的64%下降到了42%，短期借款则由前一年的36%增加到了58%。负息债务资本比则由前一年的 1541.2%降到了247.1%。
这样的财务报表让敏感的资本市场颇为担忧。中泰国际曾对其给出“回避”评级，并认为融信中国的最大风险在于其负债水平。
为此，今年1月13日融信中国登陆香港联交所后，便通过投资机构认购募资17.7亿元。刚上市后不久，该公司再次展开了两轮大规模的融资。
资本市场翻云覆雨
1月底，融信中国刚刚完成了首批总规模31亿元为期两年的公司债，年利率7.89%。2月18日，该公司再次公布的信息，称将通过一家全子公司融信（福建）投资集团，完成了期限两年、总规模4亿元人民币私人公司债券的发行，年利率为7.6%。
3 月30日晚间，融信中国公告宣布，出售部分融信（福州）置业有限公司股权。具体操作上，将由该公司非全资附属公司福州置业股东议决将福州置业注册资本由 1.67亿元增加至1.896亿元。于认购后，融信集团于福州置业的股权将由91%摊薄至80%，而福州悟源于福州置业的股权将由9%增加至20%。
对于该笔出售，融信中国认为，该认购对公司及其股东整体有利。因为出售将为集团提供福州置业物业项目的资金来源，增强福州置业的股权基础，并减少融信中国的资本承担。
“今年，融信中国会继续调整负债结构，同时将这一负息债务资本比的目标定在了150%。”首席财务官曾飞燕在业绩会上如此强调。
虽有降负债的计划，但融信中国对于快速扩张的决心还是很坚定。“2016年融信中国拿的地会多一些，而且都会聚焦在一二线城市，因为三四线的库存还是太大。”主席欧宗洪明确表示。
“融信中国所发的债，基本用在拿地上了。在调整负债结构的道路上，融信中国还有一段路需要走。”另有分析师如此对记者调侃称。
此次投资保险公司，融信中国采取的方式使其无须将保险业务合并到报表中，未来可视新业务开展情况而有所取舍分割。但保险业务能否对公司的高负债有所改善，有待进一步观察。
2016年4月25日晚，于香港上市未足半年的融信中国控股有限公司（以下简称“融信中国”）宣布将以现金注资4亿元人民币，与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极成立合营公司，于国内经营保险业务。
涉及保险、布局金融，这在融信中国高调地将总部迁至一线城市中金融属性最强的上海时已经初露端倪。对此，融信中国也表示，集团一直不断寻找具有增长潜力的投资机会，成立合营公司也被视为本集团为使其业务范畴多元化的策略发展里程碑。
“但对上市不久的融信中国而言，如何借助保险业务为其高负债扩张的背书恐怕才是初衷。”有熟悉融信中国的分析师对《中国经营报》记者称。
融信中国欲“涉险”
2016年4月26日，融信投资（融信中国的全资附属公司）与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极订立发起人协议。
具体操作上，上述四位订约方各持有合营公司的20%股权且将以现金注资4亿元，最终出资总额为20亿元，将用于应付合营公司的营运资金需求。所有订约方将按彼等于合营公司的股权比例享有合营公司的所有利润及承担合营公司的所有负债。
其所成立的合营公司，将于中国经营保险业务，也将受中国保险监督管理委员会批授的保险许可证所规限。业务范畴将包括多项以人民币或外币计值的人身保险及再保险、保险代理。
对于此番“涉险”，记者致电融信中国，该公司品牌部门回应称：“其实，目前该业务只是公司规模很小的项目，尚未占到足够大的比例，业务也还处在申报阶段。”
并且，融信中国还表示，集团一直不断寻找具有增长潜力的投资机会，成立合营公司也被视为本集团为使其业务范畴多元化的策略发展里程碑。“因此，本公司于合营 公司的投资以及发起人协议项下拟进行的交易均按正常商业条款进行，发起人协议及于合营公司的投资符合公司及股东的整体利益。”
据了解，待合营公司成立后，融信投资将于合营公司的20%股权中拥有权益，而合营公司将不会列账为公司的附属公司，因此合营公司的财务业绩将不会合并在集团的财务报表中，合营公司的投资额将由集团的内部资源拨付。
险资的资本空间
对于房企“涉险”，市场已经见怪不怪。近年来，保险牌照成为各路资本竞逐的对象，万达、绿地、恒大等一线房企巨头纷纷跨界金融，在金控战略上大胆布局。对他们而言，拿到寿险牌照意味着将带来更多的资金，并由于牌照的稀缺性，一些企业更是不惜花重金。
据中国保监会日前公布了2016年1至2月保险统计数据显示，今年前两个月，中国保险原保费收入9067.48亿元，同比增长51.51%；总资产12.93万亿元，较年初增长4.58%，即将突破13万亿元大关。
并且，和信托、银行贷款、私募基金相比，保险行业的规模更大、成本更低。数据显示，截至1月底，保险公司资金运用余额约11.3万亿元，较年初增长 1.6%。其中，银行存款2.5万亿元，占比22.05%；债券3.9万亿元，占比34.51%；股票和证券投资基金1.5万亿元，占比13.61%；其 他投资3.4万亿元，占比29.83%。
而股市动荡背景下，保险产品所兼具收益率、稳定性、安全性优势可以为房企们获取了更多保值增值的渠道，也成为诱惑房企“涉险”的重要因素。
更值得一提的是，得益于近年来政策的放开，保险资金几乎可以成为投资的“多面手”。截至目前，保险业已经形成包括基础设施投资计划、不动产投资计划、股权投资计划、资产支持计划、组合类资管产品五大类系列产品的资产管理体系。
而对于地产企业而言，如何找到有力的资本作为后盾，实现逆周期和跨周期发展是一大难题。以复星地产为例，该公司依托复星集团的保险板块作为支撑，一面发展国内地产业务，一面整合全球优势产业，实现全球布局，对冲周期性风险。
“保险资金有长期的投资需求，从目前情况来看，保险资金整体融资成本在7%~8%之间，比银行贷款、信托等渠道要低，间接为一些企业提供融资。融信中国还可利用保险投资对接更多领域。”有熟悉融信的分析师认为。
上述分析师对记者称，“相比其他大型房企，刚上市的融信中国的出发点却略有不同，如何通过保险业务为其高负债扩张进行背书恐怕才是初衷。”
亟待输血的高负债增长模式
全国化过程中的融信，资金与土地是其最为关键的两大元素，而这两者又共同构成了融信的高负债。
今年3月初，融信中国高调地将总部迁至一线城市中金融属性最强的上海，并宣布将以“融信上海元年”开启了其全国化征途的新纪元。
谈及公司未来的发展，融信集团主席、执行董事及行政总裁欧宗洪也对外表示：“融信将在保持财务稳定性的同时，扩大集团现有的市场业务，策略性地进军至其他一 二线城市。集团亦会继续贯彻审慎的财务政策及采取积极的方法进行资本结构管理，持续完善经营效率及加速资产周转，致力于产品多元化并继续侧重于住宅物业开 发，借以持续提升集团的品牌知名度及形象。”
并且，自2016年1月上市后，融信中国便在2月份内连续拿下了上海、杭州、福州总价 34.62亿元的4宗地块。其中，2月17日，融信中国分别以9.12亿元和13.9亿元的价格在杭州拍得两幅地块。2月25日，该公司再次以9.8亿元 的总价拍得上海青浦区盈浦街道一幅土地，楼板价1.5万元/平方米，溢价率28%。
高溢价拿地扩张的同时，融信中国的债务也因此处于高位。
2015 年融信中国净资产负债率247%，资产负债则由2014年的97.12%降到85.42%。但资本成本在10.5%左右，均远高于同类房企。其中，负息债 务为163.7亿元，长期借款占比由2014年的64%下降到了42%，短期借款则由前一年的36%增加到了58%。负息债务资本比则由前一年的 1541.2%降到了247.1%。
这样的财务报表让敏感的资本市场颇为担忧。中泰国际曾对其给出“回避”评级，并认为融信中国的最大风险在于其负债水平。
为此，今年1月13日融信中国登陆香港联交所后，便通过投资机构认购募资17.7亿元。刚上市后不久，该公司再次展开了两轮大规模的融资。
资本市场翻云覆雨
1月底，融信中国刚刚完成了首批总规模31亿元为期两年的公司债，年利率7.89%。2月18日，该公司再次公布的信息，称将通过一家全子公司融信（福建）投资集团，完成了期限两年、总规模4亿元人民币私人公司债券的发行，年利率为7.6%。
3 月30日晚间，融信中国公告宣布，出售部分融信（福州）置业有限公司股权。具体操作上，将由该公司非全资附属公司福州置业股东议决将福州置业注册资本由 1.67亿元增加至1.896亿元。于认购后，融信集团于福州置业的股权将由91%摊薄至80%，而福州悟源于福州置业的股权将由9%增加至20%。
对于该笔出售，融信中国认为，该认购对公司及其股东整体有利。因为出售将为集团提供福州置业物业项目的资金来源，增强福州置业的股权基础，并减少融信中国的资本承担。
“今年，融信中国会继续调整负债结构，同时将这一负息债务资本比的目标定在了150%。”首席财务官曾飞燕在业绩会上如此强调。
虽有降负债的计划，但融信中国对于快速扩张的决心还是很坚定。“2016年融信中国拿的地会多一些，而且都会聚焦在一二线城市，因为三四线的库存还是太大。”主席欧宗洪明确表示。
“融信中国所发的债，基本用在拿地上了。在调整负债结构的道路上，融信中国还有一段路需要走。”另有分析师如此对记者调侃称。
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