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均价上涨库存创新高西安楼市真的回暖了么？

https://www.biud.com.cn 2016年05月03日07:55 家居装修知识网

今年以来，在公积金存款利率上调、契税业税双降、央行调整存款利率等一系列的楼市利好政策促使下中国楼市整体遇热，在这一轮行情带动下西安楼市住宅均价和销售面积也实现了连续上涨，市场回暖表现愈加明显。然而，又有数据显示，西安市楼市库存量创历年新高，这看似矛盾的两方面究竟说明了什么？又有什么关联？

春节过后,北京、上海、深圳等国内一线城市楼市出现一波大幅上涨,成交价格和成交量频频创下新高。与此同时，西安楼市也不甘示弱。近日，国家统计局公布了3月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，西安新建商品住宅价格指数环比、同比均上涨。

国内某房地产研究机构发布的《3月全国百城房价指数》显示，西安3月新建住宅均价为6446元/㎡，环比2月涨了29元/㎡。1月、2月的均价分别是6403元/㎡和6417元/㎡，实现了“三连涨”。某知名网站近期开展的了针对购房者置业心态调查，参与问卷的有近8成的西安网友今年欲加入 “买房大军”……这一系列的市场指证似乎都在表明低迷已久的西安楼市开始复苏。

市场现状：人流量成交量双提升

4月26日中午，记者来到西安高新区科技路的伟业公馆，并非周末，但是看房子的市民却不少，洽谈区几乎座无虚席，销售人员忙得应接不暇。一位销售人员表示，最近每天接待能接六、七十组客户，成交量较去年底翻了两倍多。

西安雁南四路海汇房产的销售员小李，已经一个多月没有休过假了。“最近我们手头的房子出得很快，特别是一些大面积、位置好的房子，业主成交起来都很痛快。”小李说。

记者走访了西安市多家知名楼盘，销售人员都表示近期看房子、买房子的市民特别多，成交量也较去年有大幅上涨。

“在多轮降息降准后,购房者的利息成本处于低位，加上现在许多房子价钱也合理,然而好地段、好品质的房子又是有限的，很多原先在观望的市民都纷纷出手。”西安曲江某楼盘的置业顾问王瑞告诉记者。

“综合性价比高的房子，比如开发商的品牌、地理位置、教育配套、小区环境等都是市民购房的首选因素，具备了这些条件的楼盘，不会被市场一时的不景气影响，因为需求是客观存在的。”伟业公馆销售经理董先生告诉记者，“近期我们房子的价格还有微调，但是消费者的购买热情依然很高。”

“一线城市春节后房价的大涨也刺激了本地购房者，在买涨不买跌的心理影响下，看房子的客户明显多了很多，我们上个月的成交量可以用‘井喷’两字来形容。”西安普华浅水湾楼盘一位置业顾问说。

尽管近两年房地产市场持续冷淡，但是一些真正有实力的品牌房企，如恒大、龙湖、万科、绿地、金辉、广厦、天朗等在西安市场上，大多都实现了十数亿，甚至几十亿元的销售业绩。同样的地段比名气稍差一些的房企每平方米贵近千元，但是消费者还是愿意买单。

“品牌房企的房子无论质量、配套以及物业和各方面服务都有保障，相对值得信赖。”在西安曲江金辉世界城准备签约的王女士表示。

当然，并不是所有项目都是这样，还是有部分项目持续冷淡。有业内人士告诉记者，西安北三环某楼盘每平方米开发商赔五百块在销售，究其原因就是项目在选址和规划上不成功，销售不理想。

市场转热为何库存却是历史最高？

据省统计局统计，截至今年2月底，西安市商品房库存面积达到历史最高，库存面积318.34万平方米，库存的消化周期需要15.7个月。此消息一出，无疑为刚开始转热的西安房市浇了一盆冷水。

不是说房子好卖了么，为什么库存量还这么高？很多市民不禁产生这样的疑问。

陕西省房地产研究会会长王圣学这样解释：有关部门统计的库存面积是指竣工未销售的房屋面积，然而房地产不是快速消费品，正常都需要两到三年的销售周期，把新房子归为库存显然不够合理。再说，近几月西安市每个月网签的销售面积都在几十万平方米，所谓库存新高对西安房地产市场影响不大，这三百多万的库存面积，消化起来不会有太大问题。真正库存压力存在于西安以外的小城市以及县城，这些地方的人口基数小，流入人口少，加上市场本身弱小，去化能力不强的因素，会存在很大的去库存压力。

西安市房管所一位工作人员认为，库存新高与楼市回暖说并不矛盾。库存新高说明的是增量大于销量，没有哪个行业是一直处于高速发展的，房市现在的所谓降速发展才是合理；被压抑了许久的刚性需求正在释放，所以库存量高并不至于让市场恐慌。

荣华地产控股集团营销总监邵钧说：“虽然目前库存量创新高，但是今年开工的楼盘比去年同期少了30%以上，在这个房地产开发投资增速震荡回落的前提下，去库存压力并不大，未来待售面积肯定也会逐步减少。”

有数据显示，西安市场近三年来商品房整体销量还是可圈可点的。从2013年的1700多万平方米到2015年的2000多万平方米，市场销量还是一路向上，2016年至今销售了262万平方米。“从数据来看，西安楼市在逐渐复苏，只是速度比前几年放缓了，比去年同期相比还是在增长的。”某房地产销售代理机构叶经理说。

此轮热潮能否延续？

西安这一波行情是一线城市高烧的“连锁”效应，还是楼市“阳春”到来的前奏,此趋势又能否延续，业界对此看法不一。

“现在说回暖为时尚早，说好转比较客观。”董经理说，一方面因为楼市逐步进入传统销售旺季，看房、买房的需求逐步得到释放；另一方面外地楼市的“高烧”，也的确会强化西安楼市的信心，形成一波刺激行情，但很可能是昙花一现，支撑不了多久。

邵钧也认为此番上涨仅是压抑的刚性需求带动的所谓“回暖”，购房者多以自用为主，难以支撑太久，这个月的成交量较上个月已经开始下降。面对越来越理性的消费者，未来的市场竞争中房企的品牌效应日益凸显，一些中小房企的日子会越来越不好过。

世联地产西安公司总经理肖新志则对市场走向相当乐观，该公司目前在西安市场销售的50个项目与去年同期相比增长都在30%至60%。他认为，西安作为西北五省的中心城市，在西部大开发和“一带一路”战略的带动下，经济发展潜力巨大，在这种大环境下，不管是刚需还是投资，都会出现很多新的购房需求；加上股市不景气，从长远看不动产还是最保值的，而且西安多年的房价在周边省份都是最低的；未来房地产相关的各项成本比如人工、物料肯定还会上涨，相信此番购房热潮会延续下去，房价也会逐渐上涨。

“西安的房地产市场在经过前几年不正常的高速发展和洗牌之后，可以说现在整个市场正在步入良性发展轨道，随着住宅土地供应大幅度减少，房市各方面指数总体还是趋稳，买房子的人基本都是用来自住。”中华房屋土地开发有限公司营销总监冯跃说。

王圣学说，地产行业是国民经济中的支柱产业，新型城镇化的改造并未结束，大量的农民、大学生进城，市场的需求还是很旺盛。在未来八到十年里市场前景还是很好的，但短期内房地产价格和成交量不会有太大变化，最多是一些小幅度的回调。记者徐颖