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北上广不惧退租潮高档写字楼劝退P2P公司

https://www.biud.com.cn 2016年05月04日08:00 家居装修知识网

最近，P2P这个在低利率时代风靡老中青三代人的财富代名词再度霸屏，尽管圈内人士纷纷为公众误读抱屈，中晋系、快鹿集团乃至融宜宝的接连坍塌还是触发了上海滩“泛P2P公司”的信任危机。

原本以P2P租户作为重要支撑的上海优质写字楼近日开始缩小“筛孔”，甚至主动将出手阔绰的P2P租户拒之门外。《中国经济周刊》记者了解到，去年上海金融租户写字楼新增需求中，超过10%来自P2P公司的贡献， P2P公司正是当时“力挺”上海写字楼市场供需双破百万平方米的引擎之一。

而如今P2P租户“潮退”是否会为这座大都会的商业地产格局增添变数？

高档写字楼“劝退”投资理财公司租户

《中国经济周刊》记者从一些核心商圈的高档写字楼处了解到，投资理财类公司是互联网金融概念公司“被劝退”的重灾区。“最主要是因为这些平台一旦出现经营问题导致无法兑付，或者涉嫌非法集资跑路，很多投资者会聚集到办公楼来维权，拉横幅、坐板凳甚至写血书。我们担心会对其他业主产生不良的观感影响，也会破坏我们本身的高端形象。”一栋银行背景的甲级写字楼物业负责人对记者表示。

这位负责人透露，今年以来已经陆续“劝退”了十几家P2P公司，“正好年后是签约租赁合同的高峰期，多数退租的公司都是合约期满不再续租。”

记者注意到，此前“中晋”案发后，曾有多栋外滩历史建筑和知名大厦声名遭到“抹黑”。中晋在外滩豪租的三座大楼包括外滩5号、外滩8号和广东路102号，其中，外滩5号建成于1925年，曾是招商局和海运局办公楼，现在也是国际知名的顶级消费综合场所。但由于卷入“中晋”案，这些保护建筑外立面甚至遭到不可逆的化学试剂破坏，并被前来追偿的投资者“攻陷”。而在陆家嘴，金茂大厦多个楼层和环球金融中心70楼也都遭到“围攻”。

位于南京西路的高端写字楼嘉里中心相关人士告诉《中国经济周刊》记者，P2P公司退租现象是响应政府的监管指导，避免一些P2P借“高大上”的物业包装为自己背书。据悉，4月5日，上海发布《本市进一步做好防范和处置非法集资工作的实施意见》，明确了商务楼宇、科技园区、招商中心“谁引进、谁负责”的招商原则。

“以前P2P公司前来寻租是最爽快的，通常看一两次就能定下来，很少砍价，支付能力高，需求面积大，讲求的就是门面和排场，但现在一旦这些网络借贷、投资理财平台发生风险，我们也要被追责，所以只能慎之又慎。”上述相关人士对记者表示。

无奈的“一刀切”：原则上不再接纳P2P类公司入驻

采访中，有多位核心商圈的超甲级、甲级写字楼招商负责人告诉记者，原则上已经不再接纳P2P类公司入驻，如此“一刀切”的背后其实是难以风控的无奈。

“近期一些P2P公司由于经营风险爆发也造成退租，这使业主对这类租户更加谨慎，在前期加大调查力度，并制定更为严格的付款和违约条款。”世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨接受《中国经济周刊》记者采访时表示。

不过，单纯采用提高签约租金、提高押金数量等方式却未必能够加上安全锁。“写字楼收紧对P2P公司的审核是自己的事情，物业不具备能力鉴别平台合规与否，平台是否安全。”为信财富创始人李井会对《中国经济周刊》记者强调。

记者对照上海首家互联网金融园区宏慧盟智园的营业“红线”注意到，普通写字楼确实无力构建完整的风控体系。据悉，这个容纳了65家互联网金融企业的园区近期对申请入驻的P2P企业提高了审核标准，包括要求递交的商业规划书中要清晰阐述股东背景、资金来源、高管团队构成、商业模式、收入来源、风险机制、IT互联网研发和运营能力、资金管理等要素，但重点是黄浦区金融办的工作人员会对平台坏账率等运营情况展开调查，符合条件的才能入驻园区。

缺少专业判别能力的写字楼恐怕只能对P2P避而远之。谢晨对《中国经济周刊》记者透露，今年一季度上海优质写字楼的内资金融租户大多来自传统机构，“一家深圳基金管理公司在大华银行大厦承租了1700平方米，一家合资保险公司在世纪大都会租赁了4200平方米，一家内资投资公司在华旭国际大厦租赁了1330平方米以及一家北京资产管理公司在长宁来福士设立了上海办事处。”

另一方面，上海新增P2P平台的递减趋势也令写字楼不得不逐渐告别这些昔日豪掷千金的“金主”。记者注意到，2015年1月，上海已暂停了互联网金融等金融类公司的注册登记。据悉，目前上海代理注册公司也已普遍不再承接“投资管理”类项目。

P2P“退租潮”对上海写字楼市场影响比较小

引人关注的是，尽管上海一季度写字楼6%的空置率远远低于全国17.9%、二线城市27.5%的水平，但上海一季度空置率却涨了0.8%，超过了全国市场平均0.5%的涨幅。不过，对于P2P公司“退租潮”造成的市场影响，谢晨认为上海优质写字楼并不会出现所谓的“变局”。

“一季度写字楼市场净吸纳环比去年四季度有所缩减，虽然P2P公司的退租是一个原因，但主要还是受到新年假期这一季节性因素影响，这一点从一季度净吸纳量与去年同期基本持平上可以得到印证，目前许多租赁合同仍在签约流程中，我们预计二季度的净吸纳量指标将有所改善。”

谢晨还对《中国经济周刊》记者分析，目前来看，陆家嘴、南京西路、淮海中路等核心板块的空置率均处在低位，而今年即将交付的新项目预租情况良好，因此预计未来6个月内上海写字楼租金依然具备较强的上涨动力。

“上海写字楼租赁需求具有相当广阔的行业基础，传统金融、专业服务、高端制造等行业需求稳定增长，文化娱乐等新兴需求行业也在崛起，一季度多个核心商圈内的地标型建筑租金报价都创下了新高，因此当前P2P行业的短期动荡对上海写字楼市场影响还是比较小的。”谢晨如是说。

莱坊房地产经纪公司上海研究咨询部主管杨悦晨也认为，上海写字楼租户结构会受P2P退租影响，短期内可能会有写字楼空置率上升的情况，不过很快会被其他行业的公司填满，长期来看，并不会影响上海写字楼市场的租金上升趋势。

记者从世邦魏理仕获得的数据显示，一季度上海写字楼平均租金环比增长1.8%至每平米296.9元/月，浦东以2.2%的涨幅继续领跑浦西的1.6%。

“未来6个月，上海优质写字楼市场预计有约60万平方米的新增面积入市，其中大部分位于核心商务区内，超过四成的面积已经录得预租签约，我们预计6个月内空置率的升幅将相当有限。”谢晨这样解释道。

部分二线城市写字楼市场因P2P洗牌恐引发变局

记者注意到，去年底北京国贸、燕莎也曾被曝出多家P2P退租，但由于一线城市对于网贷金融类租户依赖度总体较小，相对受影响也有限。世邦魏理仕《2016年第一季度中国房地产市场回顾》中指出，从一季度数据看，北京市场由于前期2008、2009年前后租约面临重新续约，市场租赁活动在供应匮乏态势下反而显得较前几季活跃；广深市场需求强劲，除传统科技传媒类租户外，包租公司快速扩张带来的增量需求也有效带动了市场。

真正会因为P2P市场动荡洗牌而带来写字楼市场变局的很可能是包括长三角在内的二线城市。《中国经济周刊》记者注意到，相较其他城市，上海非银金融租户占比较低，所以更能抑制风险。以2015年金融租户写字楼新增需求贡献度而言，上海的P2P网贷占比不超过一半，而北京约占到了八成以上，广州也在五成以上，长三角更有不少二线城市的金融租户新增需求明显依赖于P2P，比如无锡、苏州、南京、宁波等。其中，无锡写字楼去年对P2P租户的依存度高达70%左右。

业内观点认为，2016年P2P网贷行业将进入优胜劣汰的整合调整期，增速势必较2015年放缓，资质不良的P2P公司的租赁违约风险堆积将成为这些市场需求的最大不确定性所在。