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深圳试水商品房现房销售 专家称开发商负债将提高

https://www.biud.com.cn 2016年05月04日08:46 家居装修知识网  

  近日,深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块,该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目,引发各界关注。5月3日下午,深圳市规划国土委发文明确,将在全国范围内率先探索商品房预售制度改革,开展商品房现售试点。

  多年来,商品房预售制该不该取消的话题,在业内争论已久。对深圳市开展商品房现售试点的做法,业内人士有弹有赞。

  1 预售制度由来已久

  4月26日,深圳市土地房产交易中心挂牌一宗A816-0060号商住地块,位于龙华新区民治办事处上塘社区。该宗地土地面积3.57万平方米,投 标保证金9亿元。出让条件要求,该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目,地上建筑物、附着物不得预售,只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法 登记,并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

  此前,深圳和国内其他地方一样,采用的是商品房预售许可制度。所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者,由购房者预 先支付订金或房款的行为。具体来说,习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、未取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售。

  预售制度最早出现在香港,上世纪80年代末传入深圳,此后在内地陆续“开花”。1994年,中国内地出台《城市房地产管理法》,正式建立预售许可制度。目前,各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。

  2 深圳:预售改革先行先试

  5月3日下午,深圳市规划国土委发文称,按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求,为深化改革,进一步规范深圳市房地产市场,深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。

  深圳市规划国土委表示,在房地产市场发展初期,商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求,在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作 用。但在实践中也出现了一些问题,例如“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等,甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾,损害购房人的合法权益,影 响了社会稳定。为了进一步规范深圳市房地产市场,促进房地产市场健康有序发展,深圳市在探索商品房预售制度的改革上先行先试,开展商品房现售试点。对试点 项目,深圳市规划国土委将进行跟踪采集数据,分析对市场产生的影响,并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。目前,深圳市仍按照国家和省市商品房预售制 度的相关规定开展商品房预售审批工作。

  3 专家:开发商负债将提高

  对于开发商来说,现售制度将极大考验其资金实力。以往,受益于预售制度,开发商仅需极少的自有资金,通过占用购房者的资金,实现了“空手套白狼”的经营模式,而且是购房者承担了资金利息。

  据国家统计局数据显示,2015年,房地产开发企业到位资金125203亿元,其中订金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金,占总到位资金的 39.3%,自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。不难看出,房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、预售制度带来的资金和贷款。其中,前 两者的规模相当,均占总资金的四成左右。

  “过去房企通过预售方式来回笼资金,补给工程款,但如果改为现售制,这个资金来源渠道将被堵上,开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式筹集资 金。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这意味着开发商的负债将提高,而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。就此而言,中小房企会被挡在门 外,进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。

  4 观点:现售应考虑供求均衡

  最早接触预售制度的深圳,为何要实行商品房现售试点?深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深 圳楼市供需失衡,土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛,将资金实力不足的中小开发商挡在门外,遏制对土地的哄抢,抑制土地价格过快上涨”。

  美联物业全国研究中心经理何倩茹认为,目前进行商品房现售试点有点让人“难以理解”。预售政策在一定程度上减轻了开发商的资金压力,如果商品房现售进一步落实,开发商的资金压力将进一步加大,这部分压力肯定会转嫁到购房者身上。

  易居智库研究总监严跃进指出,商品房现售模式,对于本身库存不足的深圳市场来说,会有一定的压力。现房销售模式拉长了房企从拿地到销售的周期,如果推行现房销售政策,还需要从增加土地供应、合理安排各阶段土地供应数量等层面入手,进而促使供求关系的均衡。

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