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惠州楼价高低看深圳客荷包

https://www.biud.com.cn 2016年05月04日14:17 家居装修知识网

　　大亚湾的楼盘向来爱打“深圳牌”。广州日报记者轩慧摄

　　与深圳坪山相邻的大亚湾区一手房价一年涨了五成深圳客构成从投资客逐渐转向刚需群体

　　文、广州日报记者

　　秦仲阳、肖陆军

　　惠州惠阳、大亚湾一带的楼市行情长期以来为深圳客所主导。历史上，惠州临深市场起起落落，已经上演过好几次过山车，但长期来看，还是呈现上涨势头。

　　从去年初至今，大亚湾的楼市均价从5000多元一直涨到过万。今年4月起，伴随着深圳地铁14号线延伸至惠阳、深圳地铁16号线拟与惠州接驳直通大亚湾两大规划消息的传出，惠州临深市场，似乎还将迎来新的上涨契机。

　　大亚湾住宅领涨惠州

　　据大亚湾房管局数据，去年1月大亚湾一手住宅均价是5704元每平方米，至12月份均价6952.19元/平方米创下历史新高。而到了今年3月，惠州大亚湾共网签成交一手住宅5375套，网签均价已经是8596元/平方米。

　　“2007年前，大亚湾房价一直在1500~2500元/平方米之间徘徊。到了2010年末，大亚湾一手住宅均价已经飙升至接近5000元/平方米。当时正逢深圳房价开始大幅上涨，把许多经济不太充裕的深圳人挤到周边城市，由于大亚湾拥有出众的自然环境，离深圳仅仅一小时的车程，房价却只有深圳的1/4。”世联地产首席市场分析师王海斌说，当时，过度的投资需求涌入，带来了高居不下的空置率，大亚湾楼市并不被人看好。但2010年9月深圳出台限购令后，深圳投资客进一步推高大亚湾和惠州地区的房价。

　　王海斌说，2015 年大亚湾区房地产市场交易火爆，房价直线上升，这时来大亚湾买房的已经变成了刚需客。大亚湾全年楼市均价5648元/平方米。今年春节后，大亚湾再次飙升，带整个惠州楼市价量齐升。

　　目前，大亚湾邻近坪山坑梓地带的楼盘，基本上是12000元以上，个别达到了2万。

　　深圳客“不看价不讲价”

　　惠州每次房价上涨，背后都有深圳楼市的身影，一是深圳楼市旺盛需求外溢，带旺周边城市。二是惠州大亚湾接连建起海边楼盘，并以旅游地产名义吸引深圳市民。三是两地房价的差异，惠州形成洼地效应。

　　一些业内人士认为，现阶段惠州房地产市场有太多的不理性因素。惠州嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥说，惠州楼市当前有如遇到“野蛮人”。“不讲价，不看价，买买买，大量这样的客户进入市场直接搅乱了惠州楼市原本的节奏”。房地产商立马提价，本地购房者跟风入市，市场在这样的循环中看不到天花板。

　　据搜房网监控，惠州上月来23个楼盘推新品，环比增长了12个，惠城仲恺将是推盘的重点区域。另据惠州中原监测，4月和5月惠州将分别迎来245万平方米、140万平方米新房源入市，这对于后续楼价的非理性走高也许将起到抑制作用。

　　A面

　　惠阳和大亚湾未来城轨直通深圳

　　4月7日，惠州市住建局和惠州市发改局共同发布了《深圳市城市轨道交通14号线（惠州段）建设规划方案》环境影响评价第一次信息公告公示。这意味着深圳地铁14号线路延伸至惠州成为现实，并进入到前期的建设规划实施阶段。

　　规划线路显示，惠州段线路起于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路敷设至深惠边界，线路全长9.1公里，全部为地下线路。与深圳的城市轨道14号线衔接，同步规划建设和运营，连接深圳福田—罗湖中心区。

　　根据《惠州市轨道交通规划修编》，未来惠州市城市轨道6号线起点位于大亚湾开发区安惠大道，途经石化大道、大亚湾大道后进入惠州南站，将与14号线（惠州段）实现接驳。同时，根据深圳市轨道交通规划，不单是地铁14号线与惠州轨道衔接，16号线地铁也将与惠州轨道实现接驳，该线路从龙岗坑梓进入大亚湾西区，建成后将方便区域居民出行。

　　B面

　　深惠高速还是太堵了

　　业内人士介绍，在大亚湾和惠阳的不少楼盘里，深圳业主最多的占到七成，一般也有三四成。在惠城区仲恺区，比例也至少有一两成。

　　据惠州多个楼市营销研究机构分析认为，在惠州买房的深圳客中，真正用于自住的不会超过一成。还有少部分是“两地住”，即在惠州的房子中安置老人，自己则周末到惠州，周一回深圳上班。

　　然而，对于深惠两地跑的市民来说，两地生活最难的还是交通，这条深惠高速太堵了，而且正好都是周五来惠州方向堵，周一或周日回深圳方向又堵，久而久之，都怕周末开车上路。

　　对惠州楼市最近一波的价量齐升，楼市专家范忠洲认为，深圳客带来的需求激增只是一个方面，市场供给断层也是原因之一，前两年的市场低潮，加上好几个开发商资金链断裂，使不少开发商小心谨慎，连续多个地块挂拍都流拍，或最低价成交。这导致供求关系阶段性紧张，再恰逢近日深圳客的涌入，房价迅速拉升。至于后续市场的表现，范忠洲预计价量都将趋向稳定，深圳客的持续性难以维持。

　　业内人士介绍，惠州二手房交易银行贷款审批比较严格，不像深圳成交价多少就可以按比例贷多少，银行贷款审批大都只能是成交价的七至八成，所以在惠州买二手房要准备的首付可能需要五六成，而一手首付只要三成，所以大量深圳客过去买的都是一手房源。

　　因此，投资惠州临深房产，首先考虑的是如何出手的问题。当地新房库存量大，而相应的，二手房市场的交易一直都不太活跃。