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4月上海二手房市场：价格趋向平稳涨幅明显收窄

https://www.biud.com.cn 2016年05月05日16:59 家居装修知识网

上海二手房指数办公室今天发布月度报告显示，2016年4月，上海二手房指数为3559点，比上月上升75点，环比上涨2.08%，涨幅缩小1.36个百分点,“3.25”新政后，市场开始趋向平稳，房价涨幅大比例缩小。

2016年4月，上海二手房市场受史上最严调控骤然降温，住宅成交环比下降超6成，仅逾2万套，低于上年月度平均3万套的水平，楼市需求出现外溢。上海二手房指数办公室认为，新政效应迅速释放，非理性的过热情绪得到扭转。市场特征表现为：一、春节过后的挂牌价混乱局面得到遏制，恐慌心绪被驱散，跳涨现象不再，房价水分正在逐渐挤出；二、常住非户籍人口购房比例降至1成，手中仍有房票的买家从急于入市抢房转为从容选房，市场情绪逐渐平静；三、一些改善客连环交易中原先住房签售后必须入手购房，面对抢手房源也无法议价；四、一些之前搭车想高位出货的低品质房源，挂牌价主动下调3%-5%，部分卖家则撤牌观望；五、银行信贷收紧及严查首付贷、小额信贷等违规行为，有效抑制高杠杆的投资投机购房。截至2016年4月30日，全市二手住宅挂牌量为142065套，较上月上升7.4%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为34140套、77048套、30877套，较上月上升7.6%、7.7%、6.4%。各档环线区域挂牌量连续上升，显示成交降温供应增多。

4月10日，上海市银行同业公会发布《关于严格执行本市个人住房贷款政策相关规定的声明》，承诺严格执行个人住房贷款最低首付比例和相关利率要求；4月24日，上海银监会发文，要求辖区内各商业银行暂停链家、太平洋等六家中介的商业贷款业务合作。4月25日，上海住建委表示，将建立存量房交易资金第三方监管制度，完善房地产经纪机构备案管理。4月26日，财政部与国家税务总局发文明确，个人转让房屋“营改增”细则，自2016年5月1日起执行。政府加强监管，从紧政策细化。

价格松动买卖博弈

报告显示，2016年4月，传统市区全部7个区及浦东内环整体上涨2.25 %，涨幅较上月缩小1.30个百分点。其中，市中心4区及浦东内环整体上涨2.23%，涨幅较上月缩小1.41个百分点。

4月，市区的徐汇、杨浦、长宁分别上涨2.32%、2.24%、2.03%，较上月分别缩小1.29、1.10、1.54个百分点。前期大热的大户型、高端住宅成交出现了明显降温。由于严控首付贷、首付比例提高、利率优惠减少等连环政策，提高了置换门槛，高杠杆跳级置换几乎绝迹，需求出现明显减少，部分需求退而选择中高端房源。调查显示，原本计划置换千万级的改善客，不少将目标调整为600-800万的次新中高档小区，优质房源成交依旧较热，但定价较上月由强势转为理性，买家在交易中重新取得了一定的话语权，买卖双方在新一轮博弈中开始寻找价格平衡。

4月，新兴城区整体上涨1.89%，涨幅较上月缩小1.47个百分点。市场走势分化，松江、青浦近市区部分分别上涨1.37%、0.72%，较上月分别缩小1.70、1.74个百分点；而宝山、闵行近市区部分则分别上涨2.23%、1.96%。究其原因，前者板块中，购房主力多为常住非户籍人口，限购下需求大幅减少，价格上涨动力趋缓，如松江佘山、青浦新城仅分别上涨0.75%、0.42%，较上月分别缩小了2.81、2.64个百分点。市场表现也从之前的一套房多组客户看房，变成了一组客户看多套房，看房客急剧减少，有的下调价格后还是无人问津。而后者板块中，宝山、闵行临近市区的置业结构本市户籍人口占比大，受新政影响较轻，一些前期观望并持有房票的买家看到市场开始企稳，于是入市淘房。如宝山大华、共富、闵行七宝、莘庄板块内400-600万的次新两房及小三房成交较热。因此，在需求结构变化后，市场走势也有所反应。

4月，非新兴城区整体上涨0.93%，涨幅较上月缩小0.57个百分点。非新兴城区内涨跌互现，其中奉贤、金山分别上涨0.80%、0.65%，其余板块除主城区外大多持平或下跌。如浦东外环、金山亭林、奉贤海湾持平，松江小昆山、金山枫泾、崇明长兴岛分别下跌0.60%、0.29%、0.23%，仅金山新城、奉贤南桥分别上涨0.91%、0.86%。这些偏远板块自住需求少，多为投资需求，在新政限制及信贷收紧后需求锐减，价格随之松动。整体上，崇明依然是上海16个区县中唯一下跌的，下跌0.13%。

下跌板块增近一成

报告显示，2016年4月，全市130个板块中，上涨板块99个，占比76.2%，环比缩小13%；下跌板块18个，占比13.8%，环比扩大8.4%；持平板块13个，占比10%，环比扩大4.6%。

上涨板块平均上涨2.28%，涨幅环比缩小1.20个百分点。新政后供大于求，挂牌定价也较为谨慎，一些豪宅板块及新兴城区偏远板块均涨幅缩小明显，如杨浦新江湾城、浦东联洋分别上涨1.73%、1.07%，较上月分别缩小1.55、3.73个百分点。调查显示，二套房首付提高至5-7成，使得原本跳级置换的需求大大减少。千万级豪宅在房贷去杠杆后，购买力减弱，之前卖家动辄几十万的跳价现象不复存在。一些600-800万元的改善房源成为置换首选。而新兴城区的松江城区、青浦华新分别上涨0.99%、0.69%，常住非户籍人口的购房资格受限，板块内成交鲜见，200万左右刚需房价格回到春节前水平成为普遍。另外，由于本地户籍改善需求并未减少，相关区域优质房源仍属抢手，如中环内改善次新房、新兴城区学区次新房成交依然，普陀长寿路、新静安闸北公园、闵行春申、浦东三林分别上涨3.04%、2.63%、2.16%、2.13%。

持平板块13个，统计显示新兴城区部分外围板块供应上升、需求减退，价格止涨，如浦东惠南、青浦朱家角、松江新桥等。

下跌板块平均下跌0.46%。其中新兴城区部分外围板块价格明显下跌，如浦东航头、闵行吴泾、青浦重固分别下跌0.48%、0.46%、0.37%。板块内原先买家非户籍人口较多，如今中介门店带看量下降5-8成。买方由热转冷，打击了卖家心态，一些置换交易中的卖家，调整幅度多为3%-5%。而市区内非学区售后公房为主的板块中，原先占比四成交易的非户籍买家被限购，卖家大多调低挂牌价，且在交易中还可议价。如长宁仙霞、虹口曲阳分别下跌0.50%、0.41%。挂牌200万的房源，实际成交价已降至190万，市场逐渐向买方倾斜。另据调查显示，一些所谓大跌的案例，实际上是一些先前虚高的挂牌价，业主为“钓鱼”，但在需求急退后，由于自身品质和价格不符只能回调原价，实际成交价并未出现大的跌幅。

上海二手房指数办公室认为，4月上海二手房市场成交环比大幅下降，交易价格涨幅也大幅缩小，短期来看，这是正常的市场反应。需要进一步观察的是，在抑制房价暴涨的同时，也要防止房价暴跌，避免市场出现大波动。“3.25”新政对非上海户籍人口的购房资格由2年变5年，实际上到2016年7月后，其中不少人就恢复购房资格。信贷的收紧限制了高杠杆的投资投机行为，缓解了炒房群体带来的市场恐慌及紧缺现象。目前，约三四成卖家调整挂牌价，之前“钓鱼”卖家更多地关注诚信客户。随着改善和首置刚需的理性入场，二手房市场将进入新一轮调整期。