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改革红利悬空中粮地产定增扩张

https://www.biud.com.cn 2016年05月10日09:11 家居装修知识网

不久前市场再次传出中粮集团或将剥离房地产业务，并由招商蛇口接盘的消息，但在5月9日，中粮地产以及招商蛇口双双否认了上述传闻，表示目前没有收到任何有关上述重组的消息。

事实上，自2014年7月15日，中粮集团就进入国务院国资委央企“四项改革”试点名单，而2015年上半年，中粮地产股价一度因“央企改革”利好而出现一段上涨行情，但后来并没有出现实质性动作。

由于国资委并未对试点设时间期限和批次，因此每隔一段时间就会出现一轮对央企改革动态的关注，而中粮集团旗下地产业务何去何从也因此广受关注。

本月7日，中粮地产发布公告称，非公开发行约5亿股票拟募集不超过50亿元，以完成收购中粮集团旗下地产项目。

据了解，上述定增募集资金的方案早在今年3月就被提出，目前已经通过董事会通过，不过仍需公司股东大会、国有资产监督管理部门及中国证监会等部门通过。

截至目前的公司行为来看，中粮地产将继续作为中粮集团旗下住宅地产平台，整合集团内部住宅地产业务，但中粮地产近年来的业绩发展始终没有太大起色，也许这也是从中粮地产内部传出地产业务将剥离的原因之一。

此前已有媒体多次报道过，中粮地产盈利能力欠佳，债务水平、三费占比均处于较高水平，利息及三费支出蚕食了中粮地产本就不多的利润。

去年中粮地产实现净利润7.22亿元，同比增长20.6%，但是其中非经常性损益 6.17 亿元,占净利润比例为 85.46% ，6.17亿元中，处置招商证券股票获得了5.91 亿元的税后收益, 成为利润最大来源。

而据相关媒体报道称，自2010年以来，中粮地产通过处置可供出售金融资产而获得“投资收益”一直占据其利润的很大一部分。

而销售、管理、财务三大费用占比继续攀升，2014年中粮地产三费占营业收入比重分别为5％、4％和4%，而2015年财报数据显示，上述三费同比分别增加了1.95%、6.56%和22.72%。

显然，内部管理成本不仅没有下降，反而上升不少。

当然，和讯房产也注意到，去年中粮地产在土地市场出手频繁，总计获得五幅地块，总建面达 102 万平,规模几乎是前三年之和，上述三费支出较高也和此举有关。

不过值得注意的是，即使斩获五幅土地，但中粮地产项目储备仍然偏紧。

在中粮地产2015年报中，公司尚有33个项目，其中在建待建项目21个，而截至今年3月31日，在建待建项目已经减少到19个，对于想要做“强地产”的中粮地产董事长周政来说，若想在业绩上有所突破，做好内部管理之外，扩大规模是必由之路，此时整合集团公司下属5个项目，就显得十分应景。

事实上，除却为了整合项目、扩大规模，定增募集的近50亿资金中，中粮地产还将拿出10亿多元偿还债务。

中粮地产表示截至 2016 年 3 月 31 日,公司短期借款余额 54.15 亿元,一年内到期的非流动负债余额 21.00 亿元,长期借款余额 174.35 亿元,应付债券余额 37.73 亿元,上述有息负债合计 287.23 亿元,占公司 2016 年 3 月 31 日资产总额比例为 49.83%，而去年全年中粮地产营业收入尚不及135亿元。

“对于中粮地产来说，偿还大量债务迫在眉睫，也许未来中粮地产还将继续整合集团其他地产业务，用以增加现金流。”某不愿具名业内人士表示，对中粮地产来说，最关键的问题是改善内部管理成本，加强造血能力，还没到一定要剥离的地步。

他表示，中粮集团是最早被允许进入房地产行业的16家央企之一，目前房地产行业状态尚可，而且中粮地产项目布局在基本面较为良好的一二线城市，如果此时被剥离出去未免可惜。