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现房销售取代预售制短时间内难以全面推广

https://www.biud.com.cn 2016年05月11日20:11 家居装修知识网

前不久，深圳的一宗出让地块火了！火的原因不同于其他城市拍出的天价“地王”，而是因为这宗位于深圳龙华新区、面积三万多平的地块被确认为深圳商品房现售试点项目，该宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

这一消息传出以后，立刻引起了业内的广泛关注和讨论。有网友表示：太好了，终于不用再凭空想象自己房子的样子了！然而，在中国楼市实施了22年的房屋预售制，真的很快就要saygoodbye 了吗？

预售制的“前世今生” 曾助力房地产早期发展

房屋预售制，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。

这一制度最早出现于1953年的香港，首先由霍英东先生提出的“预售楼花”这一概念，并提倡采用分期付款的方式。上个世纪八十年代由香港传入内地，经过不断发展，成为全国普遍采用的一种售楼方式。

现阶段，我国实施的商品房预售制依据于1994年出台的《城市房地产管理法》。目前，在全国范围内，房屋预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

在我国房地产发展的初级阶段时，房屋预售制有利于商住宅销售节奏、减轻房企在资金运转方面的压力，从而助力更多有需求的购房者更快实现自己的买房置业梦想。

但随着我国房地产市场的不断发展，房价快速上涨、期房质量存隐患、开发商跑路、房子烂尾等问题的出现，预售制是否应该退出历史舞台变成了社会广泛关注的话题。

预售制改现房销售考验房企资金实力

尽管房屋售制度现在段我国房地产市场的发展过程中存在着一定的问题，但现阶段全面推广现房销售却面临着更大的考验。

国家统计局的一组数据显示，2015年房地产开发企业到位资金12.52万亿元。其中，国内贷款20214亿元，利用外资297亿元，自筹资金49038亿元，其他资金55655亿元。在其他资金中，定金及预收款32520亿元；个人按揭贷款16662亿元。

简单分析这些数据可得知，定金、预收款及个人按揭贷款在内的其他资金多发生于楼盘预售后及交房前，属于预售制下的销售回款，而这些资金总额占房企到位资金的近一半。

由此可见，房企在开发项目的过程中，如果少了预售制这个环节的资金流入，那么房企将面临双重压力，即拿地过程中的资金短缺以及房屋建筑过程中的资金投入。因此，如果现阶段取消预售制，那么对于房企、特别是中小型房企将面临巨大的生存考验。

众多业内不看好现阶段全面推广难度较大

在深圳试点现房销售取代房屋预售的消息传出之后，很多业内均表示，虽然房屋预售制度存在各种缺陷，但马上在全国范围内推行房屋现售制条件仍不成熟。

知名财经评论家叶檀表示，取消预售制度，房地产市场倒有可能崩盘。一些开发商趁二季度房价反弹，刚喘过一口气，身上还有高成本的房地产信托债务与外币债务，现在取消预售制度，相当于釜底抽薪。

在中城产联主席陈宝存看来，如果改成现房销售，估计一线房价会暴涨，因为当前楼市核心是供求关系及日趋上涨的土地成本。

深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫认为，在经济发达地区土地财政所占比例不高，例如深圳，土地收入对政府的影响可忽略不计，但对严重依赖土地财政的城市来说，现房销售制度尚需要一个博弈的过程。

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