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顶豪血拼孙河区域豪宅销售进入困难期

https://www.biud.com.cn 2016年05月13日09:33 家居装修知识网

昔日因总价过高而二度流拍，后被龙湖保利首开联合体于去年以64.83亿元竞得的北京孙河高价地块，日前确定案名为“景粼原著”，预计于5月下旬正式亮相。也因此，将掀起中央别墅区孙河板块新一轮争斗，但据数据显示，目前顶豪市场销售已在下滑，所以，未来北京豪宅项目销售将进入困难期。

顶豪血拼孙河区域

从前年以来，龙湖、泰禾、首开、中粮等大牌房企接连拿下孙河板块4块低密度住宅用地，且从区域内几个别墅项目的销售业绩来看，个个火爆，中央别墅区孙河板块的眼球效应和市场热度，无疑是北京别墅市场的焦点。龙湖双珑原著、泰禾北京院子、首开琅樾、中粮瑞府等项目轮番入市销售，也让孙河板块不断地抢占顶豪市场的头条。

“高价地块往往陷入滞销的魔咒。”一位业内人士分析孙河上一块高价地——中粮瑞府项目从拿地到形成销售，至少蛰伏了两年后才谨慎入市，目前销售业绩也难言乐观。因此，目前龙湖操盘的孙河新地块拿地数月旋即入市的节奏让人略微有些惊讶。毕竟新地块将面临地价更高、对手强劲的形势。

业内人士分析，同一板块的顶级豪宅仍无法避免正面竞争。在孙河板块，双珑原著、泰禾·北京院子已基本清盘，首开琅樾产品与之差别较大，孙河板块短期内可能变成景粼原著与中粮瑞府的“龙虎斗”。预计景粼原著的销售单价不会低于中粮瑞府，但总价上则不会超过中粮瑞府。

今年是豪宅入市高峰期

北京新房市场豪宅化已成为不争的事实，2016年也已渐渐演变为“豪宅爆发年”。中原地产的一份最新统计数据显示，2016年将有60个顶豪项目入市，其中，有35-40个项目是2015年已经销售，且出现过8万+以上的签约，未来一年售价都将有望达到10万+。此外，还有10个老项目将入市，新的项目也有10块以上将入市，预期售价都在8万-10万+。

业内专家认为，虽然2015年豪宅市场爆发，但年内单价超10万的共有261套商品住宅成交，创造了历史纪录，总成交额高达135亿，是过去历史总和的数倍。

自2014年12月开始，随着北京融创农展馆项目的高价获批，意味着北京楼市“限高令”的全面解除。在随后的2015年里，尤其是去年下半年以来，随着豪宅项目供应量的逐步增加，北京单价在10万元/平米以上的豪宅项目成交量持续攀升，从月均不足10套，上涨至月均30套，2016年3月份更是创下了单月成交量43套的新高。

业内专家分析表示，目前北京整体可供应住宅用地缺乏，宅地的稀缺造成了北京土地价格持续攀高，这也使得新房项目呈现豪宅化趋势；另外，多年积压的供需两端的豪宅需求在2015年集中释放，豪宅项目的热销，也刺激了高价地的成交，这将使得2016~2017年，北京将迎来豪宅入市的高峰。

豪宅销售开始下滑

但是，随着3月下半月开始，北京楼市整体逐步降温，北京豪宅市场成交量也开始出现回落。据某数据中心统计，4月北京全市成交的商品住宅（不含保障房）中，均价10万/平米以上的豪宅共成交34套，较3月减少9套。从项目来看，成交最多的是使馆壹号院，共成交7套，均价109175元/㎡，较上月减少3套；其次为万柳书院，成交4套，均价为144176元/㎡，较上月减少2套。

胡景晖分析认为：一边是豪宅潜在供应量的不断增加，而另一边，在目前限购持续从严的市场背景下，豪宅需求在经历了2015年的集中释放后，未来的需求被严重透支。所以，市场需求的萎缩，诸多豪宅项目竞争压力的加大，使得未来北京豪宅的销售将面临巨大挑战。

业内专家认为，在2016年豪宅供应激增的情况下，即使市场依旧乐观，豪宅市场也存在较大去化压力，今年市场竞争将越来越激烈。记者从一些豪宅项目了解到，在这一波集中成交中，豪宅购买客群有两个新特征正在凸显：一是豪宅客群年轻化，30出头人群成为购置豪宅的新兴主力；另一个显著特征是，优质豪宅项目的客群越来越突破地缘限制，对购房者的吸引力辐射全城。