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“房地产二次开发”支点众创空间的众生态

https://www.biud.com.cn 2016年05月13日13:22 家居装修知识网

一边是房价高企后的寸土寸金，一边却是产业升级与城市更新后，中心区域腾出来的上亿平方米的闲置资产。而国家“双创”战略的实施，让创客空间成为了“房地产二次开发”的支点。

“众创空间”的崛起

今年3月，“众创空间”的概念，在国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次被提出。众创空间成为了众创需求和存量商业之间的一个链接。

尽管与传统的地产开发相比，创客空间的关键词是“众创”而非“地产开发”，但创客空间改造和运营的核心依然是城市闲置资产的再开发。国内知名创客空间——优客工场（WeWork）的创始人毛大庆曾戏言，自己目前干的活就是“二房东”，旨在瞄准如何释放空间资产价值，盘活存量商业。

有着十多年商业地产管理与投资经验的瑞山资本董事长谢小刚指出，如果说面对成熟型企业的商业项目首先考虑的是商业环境的话，那么“众创空间”这种面对初创企业的项目改造可能需要考虑的是针对技术创新、创业初级或中级阶段创业者最根本的需求，那就是提供高品质空间的同时，价格适宜非常关键。在这个基础上，还要考虑为办公者提供从物业到管理，从软件到硬件的全方位服务。这类城市“二房东”可能要考虑的问题更多。

事实上，在地产商这个主体介入之前，国内的众创空间早已经存在，各种“孵化器”层出不穷，诸如产业咖啡馆、孵化器、科技园区、创新工场等等，都是众创空间的代名词。其运作模式和当前大热的WeWork很像，模式主要都是与商业地产基金和开发商合作。

目前很多众创空间实际都联合了地方产业基金、个人投资者、信托基金等，然后通过互联网手段，实现线上和线下的资源整合，打破空间的概念，它不仅仅是办公室，还得是一个社交平台。

近年来的SOHO·3Q、瑞安创智天地、万科云城等，基本上都是这个模式，都选择了与天使基金、风投等合作，扮演融资与孵化的角色。

盈利模式有待创新

谢小刚指出，目前不管是面对成熟型企业还是初创企业的众创空间，对这些城市“二房东”来说，盈利模式过于单一，过于依赖租金收益，很多项目尚在探索盈利模式，其中绝大多数项目处于亏损状态。以WeWork为例，即便是融资最大，但它的盈利点其实也只有两个方面：会员费和租金。除此之外，就是投资种子公司获利等。

事实上，对于众创空间来说，租金收入其实只能算作是一个基础收入，要形成一个自足的产业，它还必须形成全要素孵化平台。很显然，仅仅依靠租金这一点，非常难以获利。因为中国的创业者面对孵化器空间的选择是多样的，他们更容易被位置优越、产业聚集、价格又便宜的办公物业吸引。而要全部做到以上这些，投资者要做的就是孵化会员服务。孵化会员服务又是一个需要时间的漫长过程。因为会员服务不仅仅包括硬性的服务，还有一些软性的服务，都会影响到初创团队是否会选择这个空间。比如，资源和人脉圈。

毛大庆在公开场合多次表示，优客工场的盈利并不是靠租金，他的期望是，未来一半以上的收入来自于衍生业务。“除了收取物理空间的租金提供现金流外，整合资源、撮合交易、依靠服务会员收取会员费等将是优客工场（未来）盈利的主要来源。优客工场的目标是明年租金收益在优客工场总收入中的占比从90%下降到60%。”

毛大庆的设想其实是所有创客空间运营者的梦想，然而现实的情况是，目前不管是SOHO·3Q还是万科，这些大地产商所能想到的盈利来源基本上是围绕物业使用权、产权换租金外，还有的选择换创业公司的股权。这些盈利模式相对来说都是风险和收益双高的投资。初创团队在获得投资后如果上市成功，那么投资者可以稳赚一笔，但是成功的企业又往往是少数，大多数初创团队可能熬不到A轮，就已经销声匿迹了。

当然，对于盈利模式的探索始终没有停止，国内创客空间自身的创新更是层出不穷。比如以1010社区为代表的创业空间模式，号称在一栋楼里让创业者办所有的事情，从创业到创新，解决一切需要。而以ROCKETSPACE为代表的生态孵化模式，从来不关注入驻数量和股份，而是关注企业的质量，重在打造圈子文化，成为众创空间当中的哈佛、耶鲁。

加速器模式，它能够为企业提供加速成长的实际手段，具有实际导师系统，与大公司进行资源对接，让创业者在大公司里面得到更多的资源和支持，更加注重效力。

但不可否认的是，这一切美好的愿景，在缺乏强力资本和资源的支持下，一切都可能只是水月镜花。同时，因为盈利模式的不明确和不确定，对于这些“二房东”来说，还有另一个让他们感到头疼的就是融资问题。

谢小刚表示：“一些投资者可能在融资过程中因为物业产权问题和盈利问题，比较难以顺利融资，导致整个项目入驻企业服务体系建立打折扣。”

从众创空间面临的各种问题不难看出，金融支撑与运营模式的创新成为了众创空间发展的核心问题，而我们也试图在本期对一些代表性的孵化器和众创空间的调研中，寻找到金融、地产开发与运营之间的平衡点。