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地王无法破房价继续走高固安永清更具投资价值

https://www.biud.com.cn 2016年05月16日11:01 家居装修知识网

5月15日下午，一场由陈宝存工作室组织的，与购房投资者的现场答疑、楼市趋势分析的活动在元隆大厦举行。著名经济学家、中国城市产业发展联盟主席、北京中嘉宝鼎营销咨询公司董事长陈宝存评析当前楼市形式畅谈未来发展趋势。

著名经济学家、中国城市产业发展联盟主席、北京中嘉宝鼎营销咨询公司董事长陈宝存

活动中，陈保存就粉丝此前提出的40余个关于环京房价走势以及投资选择等问题作出回答，同时发表了关于“地王！地王！地王！地王如何破？！”的主题演讲，赢得在场嘉宾的阵阵掌声。

地王！何以产生

陈宝存老师从地王的前世今生进行阐释。他谈到，土地协议出让结束，是2004年8•31大限的要求，自此中国房地产走上了地王之路。究其原因，主要是土地供应环节，从各显其通到收归土地储备中心一家独有，然而招拍挂出让之前的土地收储能力不强，导致2005年至2006年土地市场供应严重不足。所以地王的产生，是压抑的需求的迸发，是市场不可抑制的产物。

回顾最早关注的一起地王事件，即北京华润橡树湾项目，顺驰与华润地产抢地制造地王，媒体专家称之为：面粉贵过面包，只能做蛋糕。

地王的出现，主要反映的是供需矛盾。只有供应远远小于需求的城市地区才可能地王频频。北上广深如此、二线城市如此、未来的省会城市亦如此。

地王！未来房价=楼面地价×2?

针对地王现象在一线城市和二线重点城市是否会改变的问题，陈宝存老师认为，试图改变地王现象是徒劳的。而且未来三四线城市也可能面临这种局面，只是时间问题。

即使靠政策暂时压住地王产生的突然，比如收紧银根地根，但是开发企业会不买地，而不是没有竞争的拿地。需求是无法抑制，成交恢复后的抢地更加疯狂。而目前的地王需要两三年以后上市，那时候的房价受两三年之后的地王影响，除非能摁住地王楼面价，房价才得以控制，而未来的一、二线重点城市开发商不缺资金，市场需求越来越强烈，而土地供应越来越小，结束地王纯属梦境！

他斩钉截铁地说道，只有南京这样的二线城市才能是地王价格×2，北上广深估计是地王楼面价×3才是预计房价！就目前形势看，北京六环三年内就可以达到6万到8万的价格。

地王！能成功解套么？

“地王如何破？地王破不了，而且没有哪个地王是亏钱的，所谓被套只是短期资金压力。”陈老师细数了诸多此前连开发商都不看好的地王，而这些地王都随着一轮轮地王产生而成功解套。

究其原因还是越来越紧张的供需矛盾遭遇货币超发的因素。比如在地王频现，地产黄金十年的2003年至2012年间货币超发500%，超大城市房价在这十年间一般涨幅10-15倍！而未来货币的超发速度也不会弱于2008年-2012年这五年间，而大量印发人民币，其实是货币贬值，土地开发其实是资本的运作过程，超发的货币最终转嫁到消费者身上。

对于个人而言，只有房地产投资才是抵御通胀的最佳工具，尤其是一二线重点城市住宅产品。

新房？二手房？大北京怎么选？

在北京二手房价格远低于新房，我们究竟该怎么选？对此陈保存老师认为，新房基本豪宅化和二手房价不能直接对比，有需求的离学校近的二手房可置业投资，如不是，由于二手房交易成本高，选择新房更好，特别是新发展区域的新房价格较低。

而针对2016年环京房价走势及主要投资区域？陈老师认为选择环京区域，一看与北京市边界的距离，越近越有投资价值。二看与北京市重点发展区域的距离。三看环京区域所依托的北京距离最近的区域未来发展空间。四看价格是否超支。这样，目前最具投资价值的选择还是固安与永清两个地区。