房企五行修炼手册——“金”篇
五行理论是源自道家的我国古代物质组成学说，以金、木、水、火、土五种基本元素的不断运行和循环描述事物的存在形式和转换关系。古人在五行属性的基础上，依据生克制化的关系说明和解释事物之间的相互联系和变化。因此哲学、占卜、历法、中医、命理等都可用五行理论解释。
而其实房地产行业的发展要素也可用五行作比——金即金融及资金，木喻建筑设计和技术，水的流动性恰如人事变化，火可与销售挂钩，土自然是土地。
五行讲究“相生相克”、平衡互通，以上五大房地产行业要素也是如此。它们的特征、功能、关系、表现，直接影响着一个企业的进退、盈亏、优劣甚至生死。
如何使它们之间相互帮助，相互促进地“相生”，而避免它们之间相互矛盾、相互牵绊地“相克”，是房企亟待修炼的内功。中房网特此编撰集成一本“五行修炼手册”，旨在为房企打通任督二脉，提升江湖排名。
作为资金密集型产业代表的房地产，金融就是其命门。
这个行业内所言的“金融”，是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的总称。地产与金融两大主力行业的边界与耦合中，从来都蕴含着巨大的市场机遇。
伴随着地产金融化浪潮和全球经济去杠杆的趋势，一方面，如开发贷、首付贷、中介性私募基金等传统地产融资方式已不能适应市场的需要和监管的要求。另一方面，主流的土地抵押融资、信托和资管手段也无法满足龙头房企快速做大做强的资本需求。于是，高息债、资产证券化、REITs等创新方式开始兴起。开发商转型专业地产基金和全流程地产互联网金融创新渐成主流融资模式，也正在深入推动着地产金融化的创变。
在“地产金融化”的大时代背景下，要适应经济新常态下地产行业新的“江湖格局”，建议修炼以下这些神功护体：
招式一：并购基金（拿地基金）
随着企业规模的逐步扩大及市场信用水平的上升，越来越多的开发商开始与金融机构进行战略合作，研究和开发并购基金的模式。这种交易结构一举多得：对开发商来说，它是一个资金池；对金融机构而言，它是一个项目池；之于投资人，它是一个可持续的投资模型和产品。各方角色定位清晰，互相联动却并不冲突。
但这一招基于双方的长期互信，以及需要一定的契合度。类似于令狐冲和岳灵珊合练的冲灵剑法和杨过同小龙女的双剑合璧，得有同心同德、灵肉合一的伙伴才行。
招式二：金融＋绿色建筑
国家“十三五”规划中及发改委和央行都有明文提倡推动绿色金融的发展，国内外绿色债券市场方兴未艾。这对于在绿色建筑方面有经验和建树，并有绿色建筑项目储备的开发商来说是喜讯和机遇，中国的绿色金融信用体系已经开始搭建。
以当代置业为例，去年其创新性地设立了“绿民投”产业链基金。以“互联网+绿色产业供应链金融”为基础，致力于通过产业合伙、资本合伙、模式创变和平台孵化，整合产业链优质资源，建立新型房地产开发模式，实现优质资产+、传统融资+、合作伙伴+、业务杠杆+的纵向一体化，而后最终合纵连横。
该招数实现了“三个结合”——即轻资产与重资产相结合、绿色地产与绿色金融相结合、优质资产与资本市场相结合；具备五大优势——杠杆优势、全产业链金融服务优势、全生命周期成本优势、项目与平台互相促进的优势以及良性循环生态圈的优势。但需要有较为丰富的绿色建筑方面的经验，这非一朝一夕之功。
换句话说，就是要有一定的武功底子。毕竟房地产业不是武侠小说，误入仙境偶遇高人，七天就能修成别人要练三十年的功法。
招式三：众筹
去年被称为“房地产众筹元年”。在“互联网+”风口下，其作为一种新的投资和运作模式成为一些开发商去库存的手段，包括绿地、万达、万科、远洋等在内的大牌房企都有所涉及。比如绿地集团与中筹网金发起武汉606绿地中心项目的众筹计划，总金额1亿元；万达通过快钱推出了众筹建房项目“稳赚1号”，项目总额50亿元，投向5座在建的万达广场。
据不完全统计，截至今年一季度，国内市场上涉及房地产众筹的有30多家平台，其中一半以上的业务范围全部围绕房地产，整体成交规模逾10亿元。
从类型上粗分，房地产众筹主要有两种目的：从企业端说为了营销。以类似“团购”的方式，在某种程度上实现了“类资产证券化”，加大不动产的流动性，有利于盘活资产；从消费端讲为了理财，投资人预先提供资金给项目，项目完成后连本带利收获，对个人来说拓宽了投资渠道、丰富了资产组合。
尽管由于目前房地产众筹业务还不够成熟会衍生出一定金融风险，且市面上不少众筹是打着幌子所以从这个角非法集资炒房，因而今年4月广深两市先后发布规定叫停各形式的房地产众筹，P2P迎面受挫。但众筹这个工具本身之于房地产行业其实是P2B，因为有真实交易为基础，同时更好地聚集了精准营销、定制开发、线上互动等内容，应该作为房地产行业的先进生产力妥善和充分利用。
可以说众筹有点像一部威力和危险并存的武功宝典，练好了扬名立万，练不好走火入魔。
招式四：REITs
既可以帮助开发商将旗下部分或全部商业地产打包上市提前变现，获得更灵活的融资渠道；又可以为投资者提供在股票、债券、现金之外的“第四类资产”，让中小投资者可以成为商业地产的股东，间接实现投资房地产业愿望的REITs，在“去库存”的大背景下，以灵活、有效、轻资的特色愈发受到市场重视。
但由于立法推进迟滞、监管重叠导致税负过重等原因，REITs目前在我国的呼声虽一浪高过一浪，但却始终是“只听楼梯响，不见人下来”。所幸有大量类REITs产品接连不断地出现，投资者对该类金融产品已经积累下了一定的认识和认可。可以预见一旦国内真正的REITs落地，房地产市场和证券市场都将开启更多的天赋可能。
打个比方，REITs这一招好像是秘籍心法中那被撕掉缺失的一页，好多人心急如焚地想把它寻回补上，以便能更顺畅地练成整套功夫。
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