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易小迪重启扩张阳光100转型不转行

https://www.biud.com.cn 2016年05月17日07:45 家居装修知识网

5月6日，据媒体报道，阳光100置业集团有限公司（以下简称“阳光100”）已正式进入深圳并成功拿下两项目。其中一个是与深圳中信证券的合作，另一个则是与深圳市政府合作，均已交付定金进入前期手续阶段。与此同时，阳光100还把万科旧将林少洲招至旗下，任首席运营官（副总裁）。

就此，阳光100表示，公司进入深圳一事来源不真实，而林少洲任职首席运营官则确有其事。

一线城市拓展经验丰富的林少洲这次被阳光100招纳，是否意味着阳光100意欲调整城市布局，进军一线？此外，时代周报记者获得的一份关于阳光100内部调整的文件显示，阳光100已将原有部门进行合并，调整后，部门数量减少且推行部门第一负责人制度。调整背后的具体考量又是什么？时代周报记者致电阳光100投资者关系部，其负责人表示，林少洲的加盟与公司布局并无直接关联，而内部调整的目的是为了让运营更加有效。

昔日，作为万通六君子之一，阳光100董事长、总裁易小迪与潘石屹、冯仑等人一同创立海南农业高科技投资联合开发总公司（万通集团前身），被业界传为佳话，一时风头无二。而今，在唯高周转与唯规模的时代，易小迪与他治下的阳光100却因深陷三四线泥沼，在排行榜上愈显沉寂。

“我是一个非常胆小的人，我承认我过分的谨慎使企业失去了很多扩张良机。”在接受媒体采访时，易小迪坦承，阳光100很早时候土地储备就达到1000万平方米，但对市场错误的预判导致阳光100停止了扩张。“事实上，我可以把项目快速卖完，形成高周转。然后继续去拿地，继续借钱。”

但易小迪强调，实际上在阳光100停止扩张的这几年，公司一直致力于战略调整及内部管理上的优化，尝试转型。“阳光100已由单纯的住宅商变为综合开发商。其次是内部管理的转型。”

面对房地产市场的诸多变数，重新起航的易小迪能否再次实现自己的野心？

万科旧将加盟

根据阳光100内部架构调整的文件显示，阳光100已将原有部门进行大调整，进而减少到现在包括设计部、品质管理部在内的11个业务部门及4个管理部门，并在公司内部推行部门第一负责人制度，“第一负责人自主组阁，经费包干”，意欲简政放权。

另据文件显示，阳光100欲成立新业务创新小组，产品及业务创新将成为2016年该公司工作主要亮点。

在公司2015年年报中，阳光100曾表示，在过去两年多的营销团队改革基础上，公司将继续推进机制改革、团队培训和扩张规模，继续保证营销支持并进一步巩固相对竞争优势，进一步激发人员活力和凝聚力。

而易小迪在主席报告亦提到，本集团将进一步完善内部管理机制，优化企业组织架构与管理模式，以提升自身综合运营能力。同时开放合作，引入合作者优化机构体系。实现优势互补和双赢。

除各大业务部门进行调整外，阳光100总部亦增加首席运营官一职，由林少洲担任。据悉，林少洲曾于1994-1996年担任上海万科副总经经理，1996-2000年升任北京万科总经理，凭借过人的危机处理胆略两次救项目于水火之中，在京沪两地建立起万科的一线品牌地位。在离开万科后，在北京自立门户，担任北京厚土房地产公司董事长。

时代周报记者翻阅资料了解到，现年48岁的林少洲，实际上早在2016年2月便已加入阳光100，新的履历表显示，其担任该公司副总裁兼重庆国际新城项目总经理及重庆巴南项目总经理。

年报显示，重庆阳光100国际新城2014年便开始销售，但业绩不尽如人意，是年合约销售金额仅为900万元，2015年合约销售面积为10119平方米，销售金额1.18亿元。虽较去年有所提升，但与成都阳光100米娅中心相比，在项目销售单价几近持平的前提下，其2015年面积与金额均约为成都项目1/2。与武汉大湖第项目相比，其面积仅约为对方1/10，金额约为对方1/8。

而上述巴南项目位于重庆市巴南区龙洲湾街道，用地面积约31.19万平方米，项目分二期，一期已完工，二期正在开发建设中。

“林少洲先生作为行业的资深人士，我们欢迎他加盟阳光100。林少洲先生的加盟与公司的布局中间没有直接和必然的联系。”阳光100投资者关系部负责人告诉时代周报记者，至于内部调整，目的是为了提升效益，让运营更加有效。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，此前通过招林少洲来公司任职，不难看出其对一线城市的看好，希望在一线城市组建一支高效的操盘团队。

欲回归一线

阳光100对于回归一线，无疑是渴求的。目前国内三线城市住宅供应普遍相对过剩，多在三四线城市布局包括阳光100在内的开发商们，不得不面临生存与发展挑战。

截至2015年12月31日，阳光100拥有土地储备总建筑面积约1317.4万平方米，权益建筑面积约1049.2万平方米。其中东营、桂林、无锡、宜兴、温州、清远等三四线城市的权益额约占66%，沈阳、济南、天津、重庆、武汉、长沙、成都等二线城市土储权益额占比约为34%。

基于上述因素，2015年阳光100的毛利由2014年的15.05亿元减少22.4%至11.69亿元。毛利率由2014年的21.2%降低3.0个百分点至18.2%。净利润由2014年7.66亿元下降至2015年6亿元。过高的三四线存货，使得其周转率由2014年35%下降至25%。

2015年，该公司仍在加大三四线城市的扩张力度，包括收购丽江雪山艺术小镇项目51%权益，总代价1.93亿元。温州中心项目51%权益，总代价3.34亿元。温州阿尔勒项目51%权益，总代价5.7亿元。

资深地产评论员黄立冲告诉时代周报记者，四线城市目前来看是非常危险的，因为很多的三四线城市没有办法吸引全国的购买力。

严跃进告诉时代周报记者，在三四线城市，消费者愿意支付的价格远远和开发商预期价格存在差距。这部分城市的消费者，对于商品的服务增值部分不会看重，不会重复消费，这些因素都会影响到阳光100商业项目的盈利。

易小迪曾表示：“阳光100回归一线城市方式不是在一线城市买一块地之后开发，而是投资合作光大或中信的现有项目，引进阳光100的优势专业能力，不一定要控股，有一些项目是小股操盘，参与其价值升值，然后分得应有部分。”这与上述主席报告中所提到的引入合作者优化机构体系的构想不谋而合。

“明确说不自己拿地，是因为会造成资金上的压力，通过与中信等公司合作，阳光100仅需要提供相应的运营及品牌，便能将其一线版图扩大，从而提升销售业绩。”严跃进对时代周报记者说。

谋图轻资产

而在回归一线城市战略背后，易小迪还有更大野心—轻资产转型。

在2015年6月15日举行的阳光100与光大安石的战略合作发布会上，易小迪难掩兴奋之情：“阳光100的机会来了！”后者通过定向增发，成为阳光100第二大股东的同时，又掏出50亿真金白银，助阳光100拓展项目，主要针对一线城市。

“我们以自身核心优势与光大安石的资本优势结合，通过轻资产合作模式加速业务转型升级，但阳光100转型不转行，将用自己有限的资金去盘活有潜力项目。”在易小迪看来，未来最大的机会不再是房地产增量的发展，而是如何盘活存量。

在阳光100的构想中，光大安石和中信国安基金提供资金和旗下项目资源，阳光100输出服务和品牌，一起盘活存量资产，实现物业升值。据悉，阳光100将用光大控股等财团首批提供的50亿元资金展开轻资产投资。

“现在用囤地的方法已经非常危险，但如果不囤地哪来收入？”黄立冲认为，在这种情况下，阳光100“傍上”中信等国有企业是非常明智的选择，“国企在囤地方面有成本优势，其土地成本和融资成本都比较低”。

为了更好与基金公司对接进行轻资产开发，阳光100已在人事上进行一定调整。其中现年48岁的杜宏伟，已于2016年3月18日辞去阳光100首席财务官及联席公司秘书职位。接棒者是53岁的周志明，其在证券基金的工作经验显然更为丰富。加入阳光100前，周志明曾任多家私募基金的独立投资顾问，协助客户在房地产、消费以及医疗领域（其中部分为筹备于联交所上市的公司）进行股权投资。

易小迪透露，在光大安石、中信国安之外，阳光100还与多家大型资管公司在洽谈相关合作。目前阳光100正在与哪些公司进行洽谈合作？意欲轻资产转型，公司内部团队建设及战略规划是怎样的？在给时代周报记者的回复中，阳光100表示，上述细节属于商业信息暂未披露。