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“N+1”租房在北京的拆拆建建处模糊地带不能自拔

https://www.biud.com.cn 2016年05月17日16:26 家居装修知识网

一部热播剧《欢乐颂》让合租生活变得似乎很美好，而前不久住建部副部长陆克华对于上海“N+1”租房方式的认可，更是让许多囊中羞涩的租房者看到了希望。

事实上，“N+1”已经存在多年，但并未取得合法身份，始终徘徊在与非法群租房纠缠不清的模糊地带。

现实

“唯一的卫生间每天上演抢夺战”

本科毕业后，老家河北的徐薇开始了“北漂”生活。作为一家私企的职场菜鸟，她不得不面对每月实际到手只有三千多元的骨感现实。“谁都想有个大大的阳台，自己住得宽敞自在，可就我这点钱，哪怕不吃不喝，都未必够一套一居室的租金。”徐薇翻了翻网上的租房信息，一间正规卧室动辄要上两千的价格对她来说同样太过奢侈。

几番比较之下，她将自己的家安顿在苏州街附近一栋老房子的隔断间里，“虽说原始格局是三居室，但整套房子建筑面积还不足80平方米。”像许多建于上世纪八九十年代的老房子一样，原有的客厅不仅昏暗无窗，面积也小得可怜。即便如此，精明的房东还是不舍得浪费，用石膏板在卫生间和主卧之间加上一面墙，轻松完成了这套房的“N+1”改造，而这间由客厅隔出来的6平方米左右小窝正是徐薇的栖身之所。

隔断墙上，一扇开向室内过道的小暗窗让她很是纠结，“打开就意味着隐私全无，关上又觉得太闷。”无奈之下，她只好买来一台电风扇对着墙吹，“好歹能让屋里空气流通些。”躺在狭小的单人床上，徐薇几乎从未享受过片刻安宁。“薄薄一层石膏墙，根本不隔音，过道里来来回回的走动声、洗衣机轰隆隆的搅动声，甚至隔壁屋用微信聊天的说话声，都能听得清清楚楚。”

一段时间相处下来，徐薇发现其他三间卧室还住着两对情侣和一个单身姑娘，与五个室友合租，意味着唯一的卫生间每天上演抢夺战，“洗澡、上厕所都免不了排队，得在屋里竖着耳朵听动静，晚去一步就要再等老半天。”尽管有着诸多不如意，但徐薇庆幸自己当初直接找到房东签了合同，省去一笔中介费，而每月850元的租金也让她得以攒下钱来贴补家用。

探访

“价格并未因隔断而打折扣”

在北京的租房市场中，“N+1”模式已经存在多年。除了像徐薇房东这样自行改造的隔断间以外，也不乏公司采取统一行动。

以某主打合租公寓的O2O平台为例，仅在金隅汇星苑，可供出租的房源便多达130间，其中包括由客厅改成的“N+1”版卧室。记者以租房者身份联系该平台，由管家带领进行了实地探访。

在门上输入密码后，管家打开了一套刚装修不久的新房。迎面四五平方米左右的餐厅里，除了一张餐桌和四把椅子外，再无其他陈设。餐厅右侧过道旁，原本的客厅被一面墙隔成12平方米的北向卧室，总面积不足90平方米的小三居也因此升级为四居。从外观来看，清一色的白墙倒是并不显得突兀，包括床、书桌、椅子、衣柜等在内的配套设施也一应俱全。

管家用手敲了敲隔断墙，“这都是用实体砖改的，厚度跟其他房间没什么差别。”从价格来看，每月2290元的租金也比另外两间原始格局中的9平方米次卧高出300元，并未因隔断而打折扣。

“这个小区刚交房，我们从业主手上拿到的都是毛坯，依据标准化流程进行测量，由设计师给出图纸和方案，安排施工队执行。”据管家介绍，公司通常与业主签订五年的委托合同，收房价则按照30个月收回成本来计算，“你瞧这些家电，从灶具、冰箱、空调到洗衣机，都是全新海尔的，全套配下来就要两三万，再加上家具和软硬装费用，一套三居改四居下来得七万，两居改三居也要五万。”

这笔钱由谁来出，直接关系到房租收益的分配方案。“如果我们自己出钱，那差价就归公司，比如我们从业主那里以7000元的价格拿房，改造后租到10000元，多出的3000元就是利润。如果业主出钱，那我们就从实际总租金里抽百分之十作为服务费。”

期待

“尽快出台操作细则确保政策真正落地”

与上述O2O平台类似，作为从2011年就开始试水“N+1”模式的先行者，“自如友家”相信自己的改造不同于那些拥挤混乱、肆意隔断的群租房，但也始终未能摆脱被拆除的命运。

“我们在北京的所有出租房源有17万到18万间，其中通过‘N+1’改造出的‘1’就有2万多间。”自如友家资产管理有限公司公关经理郭松涛表示，由于缺乏现成经验，公司自行摸索出一系列内部标准，“‘N+1’模式以房产证上登记的房间数为准，也就是说，一套两居室改造后最多有三个卧室。在业主同意的情况下，对有自然窗户、能通风且面积大于10平方米的客厅进行优化，确保最终使用面积不低于8平方米。同时，要满足一个公共卫生间的合用房间数最多为3间，也就意味着，原始格局为三居的情况下，如果主卧没有卫生间，就不再进行‘三改四’，否则高峰时段使用起来会很紧张。”在装修施工、配置和验收方面，自如友家也制定出全套执行细则，但面对现有租房管理文件，这些依然显得不堪一击。

2013年7月，北京市住建委等部门联合印发《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，首次对群租房做出明确界定，要求“不得改变房屋内部结构分割出租”。受此影响，自如友家在前后两三年中一共被拆除隔断房1800多间。

去年1月，上海市住房保障房屋管理局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，指出“单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。”这让自如友家看到一丝曙光，而前不久住建部官员的表态，更让公司上下振奋不已。

不过，就在“喜讯”传开的上周三，“噩耗”再次袭来。位于朝阳区的一个小区里，自如友家多个隔断间被拆除，“我们知道，按照目前规定，所有隔断间都不被允许，但既然相关部门已经认可‘N+1’模式，是否能尽快出台相应操作细则，确保政策真正落地？”

观点

“改造前要评估公共设施承载力”

专家：原则上来讲，“N+1”租房模式对于提高房屋利用率，降低个人租房成本的确有帮助，但要想真正落地，还需要具备一系列先决条件。

所谓“N+1”，主要是针对客厅进行改造，但需要注意的是，由于房屋建造年代不同，客厅是否作为消防通道也存在着一定的差别。尤其是2000年以前建成的房屋，客厅通常是重要的消防通道，遇到着火等紧急情况，所有人都需要经过客厅向外逃生，而如果事先将客厅进行封堵隔断，难免会有消防安全隐患。

也就是说，并非所有房屋都适合改造。即便客厅本身不是消防通道，也要明确改造之后如何确保消防安全，例如预留多长多宽的空间作为消防通道，采用什么样的材料进行区隔，这些都要由住建部门和消防部门制定详细的标准。同样道理，房屋改造后，怎样确保通风和采光，如何解决合租房经常遇到的个人安全和隐私问题，也需要相应的规范。

此外，对房屋进行“N+1”改造前，还有必要充分评估公共设施的承载力。我们都知道，北京市对出租房屋人均居住面积及每个房间的居住人数有严格限制，这是有一定道理的。一套房屋如果住的人过多，公共设施就会被过度使用，燃气、上下水等都容易出现问题。当一栋楼里合租情况较多时，电梯使用频率会相应增加，甚至长期面临超负荷运转的情况，对其他业主的正常使用带来困扰。

还有一点需要明确，允许“N+1”改造，并非意味着将此前叫停的群租房合法化。现阶段，二者之间的界限如何划清亟待更多细则出台，否则可能因标准模糊而导致群租房出现反弹。等到该模式真正被写入相关文件加以执行，与之配套的日常监督管理机制也应当建立并完善，确保房屋出租市场的规范有序。