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地王三年变身北京“最贵”豪宅 70、80后成购买主力

https://www.biud.com.cn 2016年05月18日09:02 家居装修知识网

尽管一二线楼市开始“退烧”，但京沪等地的豪宅市场却并未有“熄火”的迹象。“没有最贵只有更贵”的成交价不断出现，京沪深等一线豪宅市场似乎正迈入天价时代。

“地王”变“最贵豪宅”

融创中国控股有限公司董事会主席孙宏斌日前透露，推迟一年面世的融创北京壹号院项目，最高售价将超过每平方米30万元人民币。在此之前，北京楼盘销售单价的最高纪录由中赫万柳书院创下，最高成交单价为每平方米20.3万元。

事实上，去年5月份，北京另一豪宅楼盘合生霄云路8号曾给一套空中四合院标出过每平方米50万元的天价，但这一价格并未实现成交。该楼盘均价为每平方米12万元左右，业内人士认为，50万的报价距离均价太远，多半只是企业追求广告效应的营销噱头。

不过，孙宏斌这次似乎不仅仅是为了报个高价。融创中国北京公司高级副总经理楼艳青表示，5月第一周，北京壹号院认购金额已达5亿元。从市场反应来看，北京壹号院的销售不用担心，“我们反而希望选择客户，并不是谁都会卖”，孙宏斌说。

豪宅的前世今生大都与“地王”脱不开关系。北京壹号院的前身实际上也是由“地王”而来。2013年9月，融创以每平方米高达7.3万元的楼面地价拿下北京东三环农展馆“地王”。这一价格刷新了当时中国土地市场的最高单价纪录，只比如今仍然持有单价“地王”头衔的“葛洲坝地王”每平方米地价低2000元左右。

天价“地王”被视为房地产和土地市场高烧、疯狂的产物。“地王”变身豪宅所带来的心理预期，又反过来刺激房价的进一步上涨。去年以来，受到这种循环的带动，京沪深等一线楼市已经出现明显的新房高端化趋势，天价豪宅扎堆入市。

谁来买豪宅？

楼艳青还透露了一个有意思的现象：当前豪宅客群正在年轻化，70、80后已经成为这个被称为“北京最贵项目”的主力客群。

其实，年轻富豪热衷购买天价豪宅已经成为近年来的一个新趋势。据深圳中原地产统计，深圳豪宅置业者出现年轻化趋势，2013年千万以上豪宅平均购房年龄为38.7岁，而2010年平均为40岁。

北京另一高端楼盘紫御华府的营销人员透露，以往多是“60后”和“70后”的传统制造业企业主花钱买豪宅，但从2014年下半年开始，该项目一半以上业主成了“80后”，而且多来自金融、投资、互联网等行业。

另外，杭州一个高端项目负责人透露，针对总价高于2000万的豪宅，现有的意向客户中，年龄在30-40岁的新贵人群占比很高，主要从事的是IT及金融行业。

对此，亚豪机构市场总监郭毅分析称，中国政经环境在逐渐变化，过去的政商要人、能源企业主逐渐淡出豪宅市场，取而代之的是金融、互联网、IT行业的创业家或高级管理人员。这导致豪宅主流客群的年龄层逐步出现年轻化趋势，过去豪宅的客户群以40岁以上成功人士为主，近几年，豪宅置业者中年龄在35岁-40岁之间的中青年客群正在崛起。

“被豪宅化”蕴藏风险

尽管表示并不担心北京壹号院的销售问题，但孙宏斌也指出，当前北京等地市场上豪宅集中供应带来了较大的风险。

“现在北京很多的项目都被豪宅化了，因为拿地贵，卖便宜了就会亏钱”，孙宏斌认为，目前现在市面上的新盘动辄每平方米单价超过10万元，这其实是不对的。当房子总价超过3000万的时候，购房者在全球范围内就有了很大的选择余地，这也意味着更加激烈的市场竞争。

对此，孙宏斌抛出了一个与其他人不尽相同的结论。他认为，京沪深、杭州、南京等城市房价泡沫其实不大，泡沫主要集中在地价上。因为企业高价拿地，如果要挣钱的话，那房价还要涨好多才行。

过去几年，以天价拍下的“地王”大都在数年后，因房价的大幅上涨而得以“解套”。但当前京沪深等地房价已然十分高企，房价翻倍大涨带来的泡沫风险更是十分巨大。

中原地产研究部发布的一份统计数据显示，今年北京预计将有60个顶级豪宅项目（单价超过10万元）入市，豪宅之间的“短兵相接”或将难免。如果每个项目预期入市按50套左右计算，待售的项目顶豪数据将高达3000套，但历史上顶豪的最高年度成交记录只有260套，这也意味着，豪宅市场需要5-10年的超长消化周期。