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开发商高价抢地不惜负债赌“明天”

https://www.biud.com.cn 2016年05月18日09:11 家居装修知识网

近年来，开发商报名参与抢地成了常态，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地。

近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“高价地”频出。记者调查发现，一些“高价地”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。

二线城市地价涨180%

3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会，一口气拍出三个区域“高价地”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。其中，上海远郊的泗泾拍出“双子高价地”，每平方米近4万元的楼面价，几乎是半年前该区域地价的2倍。

近期，多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“高价地”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“高价地”纪录；合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%。

据世邦魏理仕监测，与以往高总价的“高价地”主要集中在一线城市不同的是，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“高价地”频现。机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。业内人士表示，在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局热点二线城市。

开发商负债抢地赌“明天”

记者翻阅年报发现，本轮拿到“高价地”的房企，几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地？

“不缺钱，缺项目”。旭辉集团总裁林峰透露，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%，远低于银行贷款，“房企现在不缺钱，缺的是项目”。

业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“高价地”解套旧“高价地”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾高价地诞生后，最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“高价地”为噱头促销提价。

高杠杆拿地存隐患

开发商拿地的钱从哪来？记者调查发现，疯狂拿地背后既有资本市场输血的“功劳”，也有低成本投资资金的帮助。刚刚在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口，去年吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目；旭辉财报显示，2016年1月，该公司完成境内私募债发行人民币20亿元，利率不足5%；泰禾集团去年以57亿元连夺深圳两宗地块，财报显示，其公司资产负债率达到79.85%。

在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后，是整个行业负债的攀升。中国指数研究院数据显示，2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%。

业内人士担心，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房企旗下的一个项目出问题，可能会出现连锁反应，很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”

“‘高价地’集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。”中国房地产业协会副会长胡志刚建议，热点城市要把握土地供应节奏，合理调节土地价格，稳定房企长远预期，避免频现“高价地”。