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楼市将进入调整期四类“地王”房企面临生死劫

https://www.biud.com.cn 2016年05月18日14:21 家居装修知识网

土地市场最热点的话题莫过于“地王”的诞生了，尤其是去年下半年至今，随着市场基本面的回暖，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等各地“地王”现象频现，各大开发企业在一线城市、部分核心二线城市掀起了新一轮的“圈地运动”，导致地价屡屡创新高，重点城市“地王”频出。

比如，5月11日，上海土地市场泗泾、南桥新城“地王”频出，5月13日下午，葛洲坝、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，单价45213元每平米，超越上海建工“地王”42561元/平米，成为南京新单价地王，直追上海。而这一天南京拍卖7宗地，其中包括4宗纯宅地，3宗商住混合地块，一日土地竞拍吸金近250亿元。此前，苏州、合肥等核心二线城市也是“地王”频现。

同时，在全国范围内，我们发现“地王”频出之后，众多开发企业开始利用“地王”营销为自己楼盘销售造势，这些“地王”营销主题不仅仅在客户推荐会、新品发布会上频频出现，而且也明目张胆出现在各大主流媒体、自媒体的广告或软文上。同时，“地王”自己也为自己编故事，甚至连自己都说服不了的情况下还极力向其他人推销它的“地王”之道。看到“地王”项目的操盘者如此自娱自乐笔者只能说呵呵了。当前来看，“地王”营销正在盛行，这一定程度上会推升上述城市出现“日光盘”与买涨不买跌的行情，使市场表现有些虚火。

从房价上涨情况来看，2016年5月18日，国家统计局公布数据显示，2016年4月新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为5.8%，最低为下降0.5%；与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%，最低为下降3.2%，其中，涨幅最高的几个城市分别为上海、南京、厦门、北京、合肥、杭州、福州。

分析上述城市房价上涨的原因，从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲，增加土地供应才是解决问题之道，但是，从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，“地王”仍然会频出。这才是北上广深等一线城市、合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市房价快速上涨与“地王”频出的最真实市场方面的原因。

那么，北上广深等一线城市、上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗？答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素市场很快进入了调整的周期；尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆，但是，“涨价需谨慎”！因为由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上述核心二三线城市调控政策也即将出台（5月18日下午及晚间，南京、苏州、合肥已经透露政策即将出台的信号），下半年这些城市房地产市场也将步入调整期。具体来讲：

首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，楼市在下半年尤其是第三季度后将进入明显的调整期；南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，但是“温和”的调控政策反而助长了市场疯狂的情绪，导致上述城市楼市“地王”与“日光盘”继续频现，因此，从当前政策面走势来看，南京、苏州与合肥等城市楼市调控政策不得不继续从严。

其次，从上述核心二线城市来看，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策（比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”；首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成；二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧；限购政策或因为楼市过热而重返南京、苏州和合肥这三个城市。）已经准备充分，只不过等待时机发布而已。

从预期的发布时机来看，笔者认为主要考虑几个因素：一是市场继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严；二是，待上半年经济数据结果出来之时，如果经济基本面下行趋势结束，那么，经济对于楼市的依赖度降低，此时楼市调控政策收紧的可能性加大；从政府出台政策的时机来看，上半年还有一个月左右的时间，这些城市比如苏州、南京、合肥等，土地市场与交易市场的成交量已经得到快速释放，下半年已经无太多指标上的压力，再根据最近这三个地方政府的正式或非正式渠道的信息来看，5-6月份成为苏州、南京、合肥等城市政策收紧的“窗口期”。

第三、从市场面的表现来看，虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前四个月表现出，繁荣景象，“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”也就很难频现了。

换一句话来讲，2015年 “330新政”以来，大中城市（一线城市、上述热点二三线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从市场发展趋势来看，笔者认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现与买涨不买跌的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

那么，在京沪深、南京、苏州、合肥等城市调控政策开始收紧的市场背景下，市场基本面也将在下半年进入市场调整期，这些城市的“地王”生存状况如何？“地王”企业的生存状况如何？值得我们持续关注。

　　四类“地王”企业生死劫

　　笔者认为，作为发展与扩张的战略，不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张，甚至在市场火热期仍然比较激进的拿地，制造“地王”。拿去年下半年至今来讲，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场，以期短期内谋求上位，实现区域深耕或全国化布局。

　　但是，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与2016年下半年进入市场调整期相遇时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险，具体来讲：

　　第一、标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业。

　　有这么一类公司，公司定位于做高端精品，过去几年一直号称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地时候也不惜代价，频频拿“地王”，也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是，在今年下半年楼市进入调整期之后，“高溢价”就很难实现，同时，由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响这类企业的资金面。

　　第二、以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“地王”，甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额，房企拿地能力严重超支。这类房企在今年下半年楼市进入调整期的市场背景下，此前以高周转策略回笼资金的美梦破灭，同时，资本市场融资成本高居不下，此时，这类企业拿“地王”的快感不在，已经在受到资金链濒临断裂的煎熬。

　　第三、过度依赖民间资本，最终因为拿地成本、融资成本过高等因素，导致项目定价偏离市场主力需求，销售上遇到瓶颈，企业遭遇资金链危机。比如历史上受民间借贷、盲目扩张等因素影响，光耀集团深陷资金链危机，青岛（楼盘）君利豪集团有限公司董事长王莉也或因资金链断裂跑路。

　　第四、没有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风着，尤其是在招拍挂拿地现场，意气用事，赢了当时拿地的赌局，但是，随后市场瞬息万变，这类企业对“地王”楼盘难以把持，市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

　　地王企业“舍卒保車”过冬

　　不可否认，在今年下半年楼市进入调整期的市场背景下，京沪深、南京、苏州、合肥等城市的成交量会出现普遍下滑，价格也会出现停涨，甚至个案楼盘会因为产品定位、资金面等问题而出现大幅降价的现象。按照这样的发展态势我们不难发现，短期内确实使令这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。那么，从具体操盘策略而言，“地王”企业如何应对下半年楼市进入调整期的市场压力？怎样才可以立于不败之地？同策咨询研究部总监张宏伟认为：

　　首先，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

　　在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

　　从2011年、2014年市场调整期的部分全国性企业的布局策略调整也可以看出，尽管当时市场交易量普遍下滑，企业多数项目销售不良好，但是各个房企开始以个别项目突围市场，开始大幅降价回笼资金，以此来保全或优化公司在全国的整体布局的稳定性。

　　其次，“地王”开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾去年以来的“地王”，要么像央企、地方国企那样拥有充裕的现金流与融资渠道作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、海外融资、银行授信等融资渠道，要么企业的背后有银行财团的大力支持。

　　第三、合作开发模式，市场资源优化配置，“地王”风险可规避。近期联合拿地较为盛行，兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发成为当下较为时髦的做法。通过合作拿地或合作开发，在楼市调控及即将进入调整期的市场背景下，房企由竞争转为“竞合”， “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。