二线地王井喷背后的资本力量：上市房企不差钱
截至5月15日，包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城，2016年共有110幅土地陆续产生了地王，它们在“高单价、高总价、高溢价率”的“三高”指标中，至少符合其中一条。而细察这些地王背后的资金推手，记者发现，上市房企是最主要的地王制造者。
半年不到，已经诞生110个地王，2016年的“地王潮”来得比往年更快、更猛。
继年初一二线城市一轮房价暴涨之后，楼市之火不出意料地烧到了土地市场。5月18日，保利地产以54.5亿元总价一举夺得上海周浦住宅用地，溢价率近 300%，创下上海外环外土地楼板价5.5万元/平方米的新纪录；5月19日，远离上海市区的崇明长兴岛，两幅住宅地块被泰禾集团以47亿元总价、1.5 万元/平方米的楼板价摘得。
与往年地王主要集中出现在三、四季度不同，今年的“地王潮”来得特别早，也异常凶猛。自3月份各地市陆续公布土地出让计划后，随着热点城市打开供应，4月、5月土地市场即呈现地王井喷、高烧不退的现象，在那些市场需求旺盛、库存低位的二线城市，更是屡创地王纪录。
记者整理发现，截至5月15日，包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城，2016年共有110幅土地陆续产生了地王，它们在“高单价、高总价、 高溢价率”的“三高”指标中，至少符合其中一条。而细察这些地王背后的资金推手，记者发现，上市房企是最主要的地王制造者，其中不仅有融创这种一贯的激进 派，连万科、绿地、招商等一向以稳健见长的A股龙头房企，也在今年频频制造地王。
疯狂之后是迷茫。动辄超过100%甚至400%的溢价率令人咋舌，一掷千金的背后，除了上市房企钱袋充盈、融资顺畅的底气，也不乏土地供应“僧多粥少”之无奈。
二线城市地王井喷
今年已注定成为历史上地王最多的年份。
克而瑞房地产研究中心数据统计显示，截至5月15日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计21个重点城市，今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达110幅，而在上一个“地王年”2013年，全年也不过拍出60幅地王。
由 于一季度各地土地供应计划尚未公布，加上春节影响，土地市场供应寥寥。时至4月，随着各地供应开闸，土地市场逐渐升温，4月已有24块土地溢价率超过 100%，诞生了12幅总价地王；到了5月，在苏州、南京、合肥等二线城市带动下，土地市场热度更高，半个月即诞生了8块单价地王，有地块溢价率甚至达到 400%的惊人幅度。
地王井喷之年，必然伴随着地价的快速上升，这一点在今年表现得尤为明显。不仅单价地王价格飙升，如葛洲坝南京地王、融创泗泾地王的楼板价均已超过周边项目在售价；就连资金沉淀量大、开发周期长的总价地王也多为高溢价成交，“面粉贵过面包”成为常态。
克 而瑞数据显示，4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%，绝大多数地块溢价率都超过80%。其中又以南京最多，入榜地块多达6幅，地区热 度可见一斑。以上周南京新晋单价地王为例，葛洲坝以110%溢价率竞得河西中部G14地块，折合楼板价为4.5万元/平方米，时隔4月之后再度刷新南京地 王纪录。而4.5万元/平方米的楼板价，也超过目前河西所有项目的在售均价。
细 数4月份以来“三高”地块分布，49个地块分布在14座城市，其中40幅位于二线城市，尤以苏州、南京、合肥、杭州四市最为集中，分别有13幅、9幅、7 幅和5幅，区位上的“二八”现象颇为显著。而一线城市共拍出7幅“三高”地块，少于二线城市。究其原因，除了因近期政策面收紧之外，更重要的是因为供应量 的减少。4月份以来，一线城市一共只出让了12幅经营性用地。
龙头房企频造地王
上证报记者整理发现，这110幅地王的制造者多为上市公司，令人讶异的是，连万科、绿地、招商等向来以风格稳健、风控严格著称的A股龙头房企，亦成为今年地王制造者。
向 来号称不拿地王的万科，今年也忍不住出手了。5月12日，杭州紫金明珠地块经过28轮竞价，最终万科以14902元/平方米竞得，114%的溢价率在杭州 主城已5年未见，同时也创下了万科在杭州拿地历史上的最高溢价纪录。而就在去年紫金板块第一个出让项目，中国铁建·西湖国际城楼板价仅为8510元/平方 米，万科以高出中国铁建75%的价格成为“紫金明珠”的第二个买主。
而 擅长通过与政府合作及二级市场并购获得高性价比土地的绿地集团，今年也启动了招拍挂市场的“地王模式”。2月23日，北京年后首场土地拍卖会，绿地集团以 总价39亿元、配建15000平方米自住房竞得北京五环外黄村地块，楼板价高达4.7万元/平方米，超过了区域内所有在售物业售价，成为名副其实的地王， 预期上市后单价将超10万元。
就 连在深圳土地储备丰厚的招商蛇口，也在其他城市频频出击。3月18日，南京土地市场猴年首拍，招商就以48.2亿元力克22家开发商，竞得鼓楼区热河南路 客车厂地块，29899元/平方米的成交楼板价也成为当时南京城北的新单价地王。5月5日，招商蛇口又斥62亿元巨资摘得2宗位于北京昌平区南邵镇的住宅 地块，楼板价3.5万元/平方米，超过当地新盘2.5万-3万元/平方米的在售价格。几天后5月12日，招商蛇口又以13.8亿元拿下杭州铁路北宅地，溢 价率106%，楼板价15268元/平方米。
保利融创双雄称霸
最令人侧目的是央企保利地产。虽然在几家A股龙头房企中，保利相对激进，但像今年这样屡屡大手笔拿地仍是罕见。
3 月18日，南京浦口G03地块经过46轮激烈竞拍，最终保利地产以31.2亿竞得，楼板价22320元/平方米，溢价率达到163%。4月22日，经过 253轮竞价，保利力压阳光城以总价54.26亿元竞得福建厦门2016TP02地块，楼板价25838元/平方米，溢价率150%，成为厦门岛外单价最 高和厦门总价最高“双料地王”。4月28日，保利地产又以19.44亿竞得合肥瑶海区E1603地块，楼板价12180元/平方米，溢价率高达 383.33%，再次刷新瑶海单价地王新纪录。就在5月18日，保利再度震惊业内，上海浦东新区周浦地块被保利以54.5亿元的总价、296%的溢价率夺 得，实际可售面积部分的楼板价高达5.5万元/平方米，将未来上海外环外公寓售价拉升到8万元/平方米的新高度。
实际上，保利今年在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土地市场几乎从未缺席，制造了多幅“三高”地块，溢价率都在150%以上，甚至达到惊人的近400%。仅这几幅“三高”地块的获得，保利就付出160亿元的代价，可谓财大气粗。
而 从获取地王的数量来看，据记者统计，今年最疯狂的地王制造者还不是保利，而是H股上市的房企融创中国。这家以激进为特色的房企，在接连并购绿城、佳兆业、 雨润地产均未果的情况下，手持现金四处出击，不仅去年接连通过二级市场并购获得了成都、西安等二线城市的核心资产，更是在今年接连在8个城市陆续制造出8 个地王。
今 年1月25日，融创中国在同一日内拿下佛山和杭州两幅高价地块。1月29日，又在南京斥资36.6亿元、溢价率105%摘得栖霞区城北住宅地块。2月2 日，融创在宁波以28亿元总价摘得江东新城核心区地块。同月26日，又夺得东莞清溪镇地块，创下322%的超高溢价率。3月24日，在大热的合肥土地市 场，融创出手以400%的骇人溢价率夺得合肥政务区商住地块。4月29日，又以溢价率151%摘得无锡惠山地块。5月11日，融创更是以溢价率112%、 总价30亿元、高达3.8万元/平方米的天价拿下上海松江泗泾地块，引得业内一片惊叹。仅这8幅地块融创共斥资150亿元左右。
钱仓充盈添底气
地王频出的背后是上市房企不差钱。
“资 金面相当宽松、财务状况普遍良好，细察这些上市房企的资金状况，目前都颇为健康。手上有钱、融资通畅，是上市房企成为地王主要制造者的重要原因。”克而瑞 房地产研究中心分析师朱一鸣告诉记者，对于这些大型上市房企来说，这不仅意味着有充足的资金拿地，也意味着即便有几块地价格过高甚至套牢，也不会造成事关 生死存亡的影响。
根 据A股上市房企一季报数据显示，万科、保利、招商、绿地四家房企目前手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元，各 家都有几百亿现金在手，可谓粮仓丰裕。从净负债率来看，四家房企分别为19.3%、85%、16.3%和369.4%，除绿地由于去年刚刚借壳上市，目前 财务数据尚有遗留问题等特殊原因外，其余房企净负债率均相当安全，尤其是万科和招商，已经到了偏低的程度。而从现金与短期有息负债比来看，除绿地目前为 0.66，低于1之外，其余三家房企这一比数分别为2、1.06和16，尤其是招商，其手持现金总额几乎与有息负债总额相当，实在不差钱。
不 仅龙头房企，不少在二线热门城市长期深耕的区域型上市房企，也由于资金面良好，而成为当地土地市场的重要势力。例如合肥当地房企合肥城建，一季报显示其净 负债率仅为35%，现金与短期有息负债比超过8，合肥楼市一季度热销、房价暴涨，当地房企成为最大受益者，资金面充裕。
看 似疯狂的地王制造者融创，事实上也有理性的一面。根据公司2015年年报显示，截至2015年年底，融创中国手持现金270亿元，净负债率76%，现金与 短期有息负债比高达2，资金面宽裕。今年公司还签订了4.6亿美元、为期36个月的定期贷款融资协议，这也是公司今年以来疯狂拿地、频频制造地王的底气所 在。
不 仅手中有粮，A股融资渠道的打通、造血功能的恢复，更令A股房企心中不慌。上证资讯统计数据显示，这110幅“三高”地块的受让方中，有18家A股上市房 企，其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案，募资总规模达1768.6亿元。就在5月18日，泰禾集团刚刚公布其第二次定 增预案，计划募集资金不超过98亿元。紧接着第二天，公司就豪掷47亿任性摘取上海长兴岛两幅地块。泰禾今年还拿下了苏州、佛山两大热门城市高溢价率地 块。
除 了定增“补血”，发行公司债也是上市房企再融资的重要利器。据记者不完全统计，仅2016年以来，上述A股房企发行的公司债包括：绿地控股发行100亿元 公司债；保利地产发行50亿元公司债，且利率仅2.95%再创新低；中南建设发行不超过48亿元公司债已获证监会核准。
由 此可见，2016年地王的井喷现象，与资本市场的“资助”密不可分。需注意的是，部分城市过热的土地市场已引起政府警惕，一旦土地市场热度与楼市形成共 振，恐将引发新一轮调控。回顾十年房地产发展历程可以发现，大多数的地王都出现在楼市上升期的顶峰，随之而来的往往是调控和漫长的煎熬。
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