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地价推高房价二线楼市限购或杀回马枪

https://www.biud.com.cn 2016年05月20日09:46 家居装修知识网

日前，国家统计局发布4月70个大中城市房价数据，上涨城市多达65个，这一上涨城市的数量也创造了自2014年1月以来28个月的新高。业内专家认为，房价领涨城市正在从一线城市向部分重点二线城市转移，地方限购政策可能将回归。三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年楼市将步入调整阶段。

市场

5月18日，国家统计局公布4月70个大中城市房价数据，65个城市新房价格上涨，合肥成为新房和二手房价格涨幅最高城市。从环比数据来看，70大中城市中，环比下降的仅5个，成为2011年国家统计局公布房价数据以来，上涨城市最多的月份。

同时，国家统计数据显示，2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。由于一线城市、核心二、三线城市房地产市场复苏和好转，房地产投资增速也出现快速回升。

亚豪机构副总经理任启鑫指出，从环比数据中可以看出，全国各地大中城市房价已开始出现全面翻盘。自去年中央提出“去库存”以及“分城施策”口号之后，各种放松政策开始向二、三线城市倾斜，在全面取消限购之外，今年2月2日，央行再次发布通知，在不实施限购的城市首套住房首付比例最低降至20%，在此基础上，地方政府为去库存各出奇招，像海南一些城市也出台限制新增住宅用地供应等政策。这些政策对于三、四线城市的库存去化产生了一定积极作用，而随着库存的逐渐去化，房价上涨的苗头也开始出现。

分析地价推高房价

目前，二线城市追随一线城市，几乎全部迈入房价环涨阶段。

任启鑫认为，这主要是受到二线城市土地价格快速上涨的影响。今年以来苏州、合肥、厦门等二线城市“高价地”频现，多宗土地溢价率超100%，近日南京更是出现楼面价每平方米超过4.5万元的单价地王。

5月初，上海土地市场泗泾、南桥新城“高价地”频出，5月13日下午，葛洲坝、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“高价地”，单价每平方米45213元，超越了上海建工“高价地”每平方米42561元，成为南京新单价最高地块，直追上海。而这一天南京拍卖7宗地，其中包括4宗纯宅地，3宗商住混合地块，一日土地竞拍吸金近250亿元。此前，苏州、合肥等核心二线城市也是“高价地块”频现。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，二线城市土地的火热传导到住宅市场，使得这些城市房价环比出现快速上涨，4月环比涨幅最大的城市即出自二线城市当中的合肥。不过任启鑫同时认为，由于当前楼市调控实行的是“分城施策”，因此，像南京、合肥等地土地市场与楼市如果未来持续

现过热状况，这些城市也将面临新的政策风险。

在这其中，以北上广深为代表的一线城市一直以来就是房价回涨的“先行军”，这与其城市发展规模以及所占据的资源优势是分不开的。另外，这些城市由于连续的集中开发，城市土地储备已逐渐枯竭，以北京为例，其2016年土地出让计划即处于历史低位水平，住宅供应的不足与城市的强大聚合力产生冲突，使得这些一线城市，虽然受到限购收紧政策的影响，但仍无法阻挡房价上升的趋势。

预测“涨价需谨慎” 未来将出调控政策

业内专家分析认为，目前的全国楼市，在多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致部分城市出现“排队抢房”的现象。

北上广深等一线城市、上述核心二、三线城市楼市“日光盘”频现与“高价地”频出的局面会一直持续吗？专家的答案当然是否定的。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素市场很快进入了调整的周期；尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二、三线城市楼市火爆，但是，“涨价需谨慎”。他分析认为：因为由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。

从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。

有关专家表示，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，楼市在下半年尤其是第三季度后将进入明显的调整期；南京、苏州、合肥等城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果这些城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“高价地”频现的状况持续，政策不得不继续从严。