投资街区商业：第一看选址 第二还是选址

商业地产业有一句名言：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”不论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。那么商家选择商业地产的尺度是怎样的呢？

一、客流规划是重要因素

商户们选址都是有一定要求的，不同的商家选择商业地产的位置也不同。商业选址过程中客流规划是选择店址的最重要因素。商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个区域消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

所谓人潮即钱潮，商铺所在区域的人流量是决定商业经营收益的先决条件，原则上有人流就有消费的机会，有人流就有消费的可能。但是，人流量只是参数之一，还有一个定位匹配的问题。

譬如，对于一家电器经营商来讲，选址一般会选在商业比较扎堆的地方，而不是大型成熟社区，商业扎堆的地方周边业态比较丰富，客流量比较大，开店可以实现客流量的互补，相互带动。而大型成熟社区，开一家大型超市、餐饮店、洗衣店都没问题，因为人口多，对日用品消耗比较大，日常消费需求旺盛，但是对于电器这样的耐用消费品店就不太合适。因为社区容量是一定的，又是比较成熟的社区，对电器的需求已经饱和，而电器产品更新换代的周期又比较长。

二、交通状况要好

交通是改变一个区域土地属性的重要指标，而土地属性决定着区域的商业价值。

众所周知，凡交通便捷的地区其土地价值均高于同等条件下交通不便的地区，同时便捷的交通也是带动人流的决定性因素。

交通状况的好坏直接影响到客流量。国外大型商业地产的发展经验表明，只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，Shopping Mall才能在一个城市真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。

交通状况对于任何一种物业形态都非常重要，商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。新开的店要选在交通便利的地方，便于停车，这样会让更多的人喜欢来此购物，对于销售会有好处。

三、与城市规划相结合

商业在选址过程中，还要密切关注城市发展的进程。商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。

投资商业投的就是眼光，比如国际知名连锁店沃尔玛的选址，他们会沿着高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一个店。也许此时这个地区还没有开发，房子、地价都比较便宜，但是过了一两年以后这个地方马上就成为商业繁华的地区或者是地价迅速上升。因此，商业选址还是要和政府的规划相结合。

与政府整体规划相符合，是商业在选址过程中必须考虑的问题。“十三五”规划中，北京市着力疏散非城市核心功能。王府井、西单等传统商业业已饱和，随着人流外溢，石景山、大兴、顺义等新型商业街区正在成形，譬如石景山规划打造的长安金轴、大兴新国门商圈等日益成型，为商业奠定了良好的投资基础。在外行来看，一些新型兴区域现状并不好，但是一年、两年，随着政府配套合适的跟进，该区域的人气会越来越旺，商业经营越来越好。

四、定制化是大势所趋

除了上面的三个因素之外，开发商提供给商户的产品也很重要。不同的商业品种对商业地产的要求不同，需要符合商家的要求。商户在选址时也会挑选适合自己的产品。因此，现在不少商业地产开发者推出了定制化的服务，产品定制化成为大势所趋。

譬如铺型方面，如同住宅，商铺的铺型是决定使用便捷程度的关键指标，就商铺而言，铺型方正，大面宽，短进深的设计，是一个优质商铺所必备的条件。铺型方正是便于后期的店面装修，降低内部改造的成本，大面宽可使商铺拥有更多的展示面，增强商铺的昭示性。短进深则可使商铺的动线更为流畅。此外要考虑到大型商超、物流卸货区的问题。开发商从规划阶段，就要站在投资者的使用角度，考虑到每一处细节。

开发商们在商业地产的开发中越来越注重推行定制化。例如他们将一整块15000平方米的商业面积完全给沃尔玛定制，结果收到意想不到的效果。在过程中形成了一个谁能整买就为谁定制的原则。比如要做游泳馆，前期土建按照客户的要求来完成，就不用反复修改，造成不必要的浪费了。

大多数开发商很少考虑所开发的房子是为什么样的商业去做的。例如在选址初期，发现房子的小隔断、消防都做好了，而实际上与希望引进大卖场的需求并不相符，就会造成重复建设。隔断要重新拆掉，消防也要重做，这无形当中使得成本又上升了很多。因此，要用现代化的思维来进行商业产品的开发。商业要量身定造，只有这样才能促进商业地产的良性健康发展。

中海地产商业街区布局分析

中海地产深耕北京20载，紧抓北京发展脉搏，伴随城市发展进程，选择极具发展潜力的城市土地进行开发。除中海馥园、中海城、九号公馆、尚湖世家等享誉京城的中高端精品住宅外，更是通过中海广场、中海大厦、中海国际中心更是奠定了其在商业地产的标杆地位。

2016年，中海布局北京东西南北中首都发展五大核心功能区。住宅、商业双剑合璧，打造出六大极具水准的品牌项目：中海金鑫阁、中海金钻街、中海枫丹公馆、中海港湾中心、中海国际中城、中海红杉溪谷。

住宅均为区域罕见大盘，并辅之以10万平米街区商业，住宅商业双剑合璧，首推“街区式”综合体，服务百万社区居民，。

1、 布局重要地段，多元化业态组合

中海金鑫阁/中海金钻街：

位于长安街发展轴与西部生态涵养带的首都休闲娱乐中心区。长安街1号线古城地铁上盖，长安街与京西重要衔接节点。

中海枫丹公馆：

位于在长安街发展轴的建国门核心商务区，比邻CBD、王府井商圈；

中海港湾中心：

位于中轴路发展带的新国门商务核心区；

中海国际城位：位于东部发展带的临空经济核心区顺义主城核心；

中海红杉溪谷：位于东部发展带的首都行政副中心通州城区；

2、 轨道交通通联首都各大核心商业区

中海地产六大商街，全部位于首都城市轨道交通路网之上，通过城市轨道交通，将六大商街与首都各大核心商业区紧密联系起来。

中线：

地铁1号线串联中海金钻街、中海金鑫阁、金融街、西单商圈、王府井商圈、中海枫丹公馆、国贸商圈、运河核心商务区、中海红杉溪谷。

南线：

地铁4号线纵贯中关村商圈、西直门商圈、金融街商圈、西红门商圈、中海港湾中心、新国门商务区。

北线：

地铁15号线联通亚奥商圈、望京商圈、新国展商圈、中海国际城、顺义商圈。

3、 产业集群效应，扩大商业承载能力

中海地产六大商街，择址城市发展的关键节点，产业集群效应显著，商业承载力实现稳步提升。

向西：

中海金玺公馆、中海金鑫阁，依托首都休闲娱乐中心区的规划布局，服务于文化创意产业、保险及金融产业园；

向南：

伴随北京新机场的建设及新国门商务区的逐步成形，中海港湾中心可服务于物流、生物医药、新媒体等多种产业；

向东：

中海枫丹公馆，踞守建国门商务区核心，是北京最早对外开放的商务区，紧邻国贸CBD核心区，是目前商业价值最高的商业区之一。中海红杉溪谷，紧握首都行政副中心建设发展的机遇，地处京津冀区域发展的桥头堡，商务、休闲、会展、创意文化等多钟产业布局于此。

向北：

中海国际城，坐享首都临空门户，对接世界商务核心，充分利用首都机场临空经济圈和北京“城市副中心”巨大辐射影响力，服务于一个集航空、高端制造业、物流、泛金融等为一体的产业集群。

4、人潮涌动，大社区助推消费力全面升级

中海地产六大黄金商街，独享中海大社区带来的巨大消费人群，助力消费力的全面升级。

中海金钻街、中海金鑫阁与中海金石公馆、中海长安雅苑、中海大厦形成一座近60万平米超大社区，全面带动商业消费。

中海港湾中心，由4栋写字楼、10栋住宅、3万平米商业构筑30万平米大社区，并与周边的近10个小区联动形成超百万平米的超大规模物业集群，区域消费中心呼之欲出。

中海枫丹公馆，汇聚300户城市千万级财富人群，在本已繁盛的建国门商圈独占一席。

中海红杉溪谷，10万平米城市别墅，近2000户东部财富人群，消费实力不容小觑。

中海国际城，4大地块网罗从城市精英到都市新贵的千余户业主，共同建起一座60万平米临空经济产业圈的宜居新城。

5、政策利好，营改增降低运营成本

2016年5月1日，营业税改增值税改革开始扩大试点，房地产确定税率为11%，企业新投资不动产将纳入抵扣范围，将大大降低企业税负。在政策利好的刺激下，商铺投资无疑是企业进行资产配置，降低营业成本的首选。

6、电商经济冲击渐进尾声，实体经济反击初露锋芒

据市场观察，2015年，商业地产开发商重回一线城市趋势明显，北京、上海、广州开发商表现活跃，一线城市商业营业用房投资额居于全国前列，商业地产活跃，电商经济冲击渐进尾声，实体经济反击初露锋芒。

7、临街旺铺，多元业态组合

【中海金鑫阁】38-73平米精装自由购LOFT，作为中海小户型产品开发的集大成之作，中海金鑫阁，以“地铁上盖、精装小户型、自由购、买一层得两层、厨房通燃气”为核心价值，吸引了许多财富投资人群的重点关注。2015年12月金鑫阁首次亮相开盘，2016年3月应市加推，高开高走。项目三期——也是最后一期C栋房源目前正排卡中，预计5月入市清盘。

【中海金钻街】拥享西长安街与CRD双重能量。辐射中海60万平米万余名高端人群，是新的金融中心少有的社区底商；面积、总价适中，赠送多种附赠价值，加上稳定收益，中海金钻街必将开启长安街财富又一极！

【中海·枫丹公馆】雄踞长安街财富制高点，所有商铺皆临街排布，商铺建筑面积37-180m2，，西邻王府井商圈，东接CBD，贵友大厦、赛特购物中心、建国饭店等国家及商圈环伺周边。高端、便利、品质万千宠爱于一身，匹配长安街上峰层生活着的雅致品味。

【中海·港湾中心】百万平米大社区，引爆区域消费热潮。地铁四号线上盖，联通金融街，西单，西红门三大商圈。12000平米集中商业，集餐饮，零售，商超，娱乐多元业态，打造大兴的时尚mall。准现出售。

【中海·国际城】是域内首个60万平米综合人文住区，涵盖13万平米高档写字楼及综合商业楼区，汇聚餐饮、购物、休闲娱乐、生活配套等丰富业态于一体，联动周边百万级成熟社区，紧邻三条新老轨道交汇点，路网通达全城。超大人流带来无限商业繁华，重塑顺义核心商圈新格局，代言顺义城市商业发展新标杆。

【中海·红杉溪谷】坐享北京城市副中心发展格局，朝阳北路延长线、通燕高速共通东西，通顺路、六环路、机场二高顺接南北，交通立体便捷，与周边别墅共同构筑城市副中心的纯质别墅社区，城市领航菁英居所。单层1500余平米格调会所，为高品位生活者提供多样的峰层聚会消费体验。

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