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房企吐露疯狂抢地内因：三四线惨淡热点城市供地少

https://www.biud.com.cn 2016年05月22日06:02 家居装修知识网

　　认为三四线楼市情况仍然糟糕上海等热点城市供地少房企吐露疯狂抢地内因

刚刚稳住房价，上海土地市场又像脱缰的野马，碾压着现有的房价坐标系。上海长兴岛3万元/平方米、周浦8万元/平方米、泗泾5万元/平方米，按现在拍出来的土地价，几年后位于上海外郊环的房价将卖到如此高的价格。

一家大型房企高层告诉记者，其在热点城市拿了地，虽然利润并不高，可还是不得不拿地。为何会有这样奇怪的逻辑，这家房企表示，因为三四线城市开发出来的房子很难卖出去，但热点城市至少有销售量，所以只能在有限的几个城市做开发。“大家都这么想，最后拼价格的结果就是拿高价地。”这位房企人士说。

“放出来的地就那么几块”

对房价会继续向上涨还是可能会面临调整的疑问，由近期开发商用脚唱多土地市场引起。

5月19日，泰禾以总价47.44亿元的价格拍下上海长兴岛两块住宅用地，溢价率236%。按1.6万元/平方米的楼板价来推算，预计房价至少卖到3万元/平方米以上。

而在此前一天的5月18日，37家房企争夺上海浦东新区周浦一幅住宅用地，最终保利地产用54.5亿元的总价、近300%的溢价率拍得该地块。最令业界震惊的是，如果按4.3万元/平方米的楼板价来测算，该项目未来的售价将高达7.9万元/平方米。

“这是上海浦东远郊区的一个小镇，跟三四线城市的中心差不多。十年前这里才卖五六千元，目前在售房子的单价还不到4万，突然要卖到8万了，完全被吓到。”一位在周浦的居民这样描述了她眼中的周浦楼市。

虽然保利地王价格高得离谱，可是保利和泰禾的激进并非个案。用脚唱多楼市的，还有融创和格力地产，这两家公司，也刚刚刷新了上海远郊区房价另一个房价坐标系。

融创5月11日在上海松江区泗泾镇以3.8万元/平方米拍下一幅宅地，刷新了松江区楼板价的历史新纪录。同一天，格力地产所拍另一幅土地楼板价也达到3.7万元/平方米。而泗泾周边在售新房约在2万元/平方米左右，价格较高的新盘只有3万元/平方米左右。

房企为何集体看多上海楼市，近期参加过多次沪土地拍卖的开发商告诉记者，这与楼市供求失衡有直接关系。

“我们不会去三四线拿地，自己原有的库存还没消化完，没理由去卖不掉房子的地方进货。上海新房市场供求关系紧张，可4月份上海没出让一幅土地。全国排名靠前的开发商，都铆足了劲去抢那么几块地。在上海不咬紧牙关狠命去抢，根本拿不到。可放出来的地就那么几块，价格肯定奇高。”一位大型房企高管说。

天量货币推高房价

“十多年的时间里已经历了数十轮调控，房价虽然有所波动，但总体看房地产市场基本并没有大幅下跌反而节节攀升。多数人已经形成了这样的坚定预期：房价不会大跌，尤其是一线的房价，只会上扬不会下跌。一线最多进行短暂的调控，最后还是会涨上去。”仲量联行研究部总经理周志锋表示，这样的市场预期，成为开发商敢于高价拿地的一个重要基础。

然而市场预期，只是房企豪赌下注的原因之一。

“一线和强二线楼市的过热，从另一面反映出三四线楼市情况仍然很糟糕。三四线楼市不好，投资和购房资金都涌向一线和二线城市，房价、地价肯定会水涨船高。”新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示。

一二线和三四线城市冰火两重天，楼市分化进一步加剧，在业界看来有着共同的原因：与货币的增长有关。一位不愿具名的业界资深人士告诉记者，去年第四季度全国广义货币增长了约4万亿，而今年一季度M2的增速大概在5万亿的水平，即两个季度新增货币约9亿。

“不过今年4月份货币增速有所放缓，如果后面几个季度继续放缓，可能会与去年保持相同的水平。但即使货币增速放缓，投放到市场上的货币仍然数额巨大。但遗憾的是，这些钱并没有完全流到实体经济中，进入股市的资金也较有限。天量的新增货币，有相当数量的钱通过不同途径进入到了房地产市场。对三四线避之不及，因而天量资金流到三四线的数量很有限，大量的资金还是流到了一线和热点的二线楼市。”上述业界分析人士说。

看多后市房企加仓进货

“去年四季度以来，豪宅市场开始变得热了起来，但实际上过去两年一线城市豪宅的销售速度是比较平均的，卖得没有那么快。”克而瑞研究中心首席分析师林波表示。

分析师指出，夹杂在改善和置换购房者人群中的投资客，在政府去库存鼓励住房需求的政策中，一齐涌入了一二线楼市，使得这些城市的房价出现快速上扬。

“投资客通过购买房产来实现资金增值，而开发商则通过持有热点城市的优质或有潜力的土地，来进行避险和资产的增值。如果赌赢了，将获得巨额的收益；但只要房价不大幅下跌，就不会输得很惨。因为如果把资金投到三四线，风险可能更大，而一二线的风险要小得多。”世邦魏理仕研究部总经理谢晨表示。

另一方面，购房需求的旺盛，更增强了开发商高价拿地的信心。

记者采访了多家开发商，有房企认为过于乐观看多企业，恐怕会让自己吞下苦果。”近期上海几块地王的确高得离谱，一些地块甚至可能会亏损。”有开发商向记者表示。

某分析师表示，一两年内这些地王根本赚不到钱，但如果过四五年的时间，这些面粉贵过面包的地王可能会解套。

不过一个值得注意的动向是，近期权威人士关于楼市应去杠杆的评论，增加了楼市政策和货币政策走向的不确定性。

“4月份M2增长放缓，预示着货币供应增速不会像一季度那么猛，增长速度可能会继续放缓。如果货币供应速度慢下来，房价能否会按开发商所预期的方向继续大幅上扬，就很难说了。”周志锋在接受记者采访时说。