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“强外援”还是“入室狼”？合景泰富压力下谋变

https://www.biud.com.cn 2016年05月22日06:08 家居装修知识网

　　5月16日北京壹号院的发布会现场，融创中国董事长孙宏斌透露，将和合景泰富合作开发广州增城朱村街地块。
    显然，觊觎广州已久的孙宏斌终于了了一桩心事。但对于合景泰富而言却尚难定论。两家个性不同的公司会如何碰撞，合景泰富是“引狼入室”还是拉来了“强外援”还难下定论。
    合景牵手融创
    5月5日，广州增城朱村街两宗宅地热闹开拍，富力、万科、保利、绿地、碧桂园、融创、合景泰富皆有到场。
    经过三小时的激烈争夺后，合景泰富旗下的广州捷景旅游投资有限公司以31亿元的总价夺魁。其中025地块成交价16亿元，折合楼面价达5797元/平方米，024地块成交价14.95亿元，折合楼面价达5815元/平方米，溢价分别高达181%和177%。
    以低调、谨慎著称的合景泰富突然如此高溢价拿地一时惊呆了广州市场。果不其然，就在拿地之后，融创中国入局的消息也不胫而走。十日后（5月16日），融创中国董事长孙宏斌在发布会现场坦承，将和合景泰富合作开发广州增城朱村街地块。
    早在2016年1月初，融创中国董事长孙宏斌就公开表示，公司已经将城市布局由一线城市向二线城市转移。今年将继续完成核心二线城市的布局。其中珠三角九个城市中，会在广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山等六个城市中至少布局一两个城市。
    1月13日上午，融创中国旗下深圳市创润房地产有限公司经过两个半小时的竞价，以9.61亿元竞得佛山禅城绿岛湖一宗商住地。最终折合楼面价4768.2元/平方米，溢价32.4%。
    但广州的市场并不好闯，在过去很长一段时间里，广州的土地市场上很难寻觅成功夺地的外来房企。本地的国企越秀、央企保利拥有先天的政府关系优势，富力、碧桂园、雅居乐等大型民企也拥有不可小觑的政府议价能力。大部分外来房企包括万科进入广州后曾只在郊区徘徊，就连当时轰动一时的亚运城拍地，万科保利中海联合体终究没能敌过碧桂园雅居乐富力联合体的抬轿。
    为了能拿到广州的土地，融创准备了充足的资金，还在去年就立下一道军令状，团队必须尽快进入广州市场。今年上半年是一个拿地节点。
    孙宏斌透露：“有一天老孔（孔健岷，合景泰富董事会主席）给我打电话：‘我们一块做（广州增城朱村街地块）啊。’我说好，两句话的事儿。”
    “狼性”与“小而美”的碰撞
    显然，觊觎广州已久的孙宏斌终于了了一桩心事。但对于合景泰富而言却尚难定论。两家个性不同的公司会如何碰撞，合景泰富是“引狼入室”还是拉来“强外援”还难下定论。
    合景泰富作为老牌粤商，1995年创立，并于2007年7月在香港联交所主板上市。但这个已经成立21年、上市8年的房企却一直保持着不温不火的态势，至今销售规模仍局限在200亿元。
    相比之下，孙宏斌带领下的融创却是以令人侧目的速度在发展。销售额从2010年上市之初的86亿元，到2015年的734.6亿元，复合增长率接近55.81%。
    而在运营风格上，两家房企也不太相配。合景泰富在广州以开发中高端项目闻名。在其走出广州后，仍以布局一二线城市及开发“小而美”项目为战略重点，该企业的利润率一直很稳定。
    而在销售和扩张上主张大开大合的融创，其财务表现一度被评级机构看空。2011年~2015年期间，融创的毛利率逐年下滑，分别为33.6%、25.8%、 23.3%、17.3%以及12.4%。近期，该公司还先后于市场高位期在南京、佛山、合肥、东莞、杭州等地拿下地王。以此来看，融创于土地成本上的开支将进一步提升，在未来市场走势不确定因素继续增加的背景下，融创要扭转毛利率走势似乎任务艰巨。
    即便在领导人风格上，孙宏斌和孔健岷也难言“意气相投”。
    1969 年出生的孔健岷，虽然年仅47岁，但却是低调务实的老牌粤商。思维模式、做事风格和管理方式上更为严谨、慎密。除了每年在公司业绩会上亮相，鲜少接受媒体采访。据合景泰富内部人士对《中国经营报》透露：“老板是一个非常低调且有情调的人。喜欢收藏艺术品、听流行音乐，也能接受新鲜事物，对时尚和前卫的接纳度也很高。”
    相比之下，孙宏斌则非常乐于且善于和媒体打交道，时常在发布会上化身“段子手”爆出各种猛料。
    如今，从目前的项目宣传上，便可以管窥融创的强势风格。在拍下朱村街地块的第二天，合景泰富发布的官方微信证实，此次增城新获取的两宗地将联手融创中国，这也意味着融创借助合作方式实现了在广州的首度落子。但随即，该微信被发布者删除。
    为此，《中国经营报》致电合景泰富，该公司品牌部门回应称：“项目还在商讨阶段，因为融创方面认为没有到宣传的时候，所以便删了。”
    在谈及合作项目未来发展时，两方的反应也是迥然不同。牵头拿地的合景泰富，对于项目的规划和产品方向，其品牌部一再表示并不知情，仿佛操盘者是融创。相反，融创则在公开场合坦然回应：朱村合作的项目将会以合景泰富的刚改产品为主，融创以学习的心态进行合作来理解广州市场。
    完全不同的企业风格，将碰撞出怎样的产品？
    销售疲软执行不佳？
    企业掌舵人的风格很大程度上决定了企业的发展策略。
    合景泰富最初被称为合景房地产公司，主要发展广州房地产项目。2003年，公司更名为合景泰富集团，也从此迎来物业发展的转机。2003至4月，合景泰富联合新鸿基、富力地产以“天价”46亿元投得广州首个旧改项目——猎德村。合景泰富负责其中名为天汇广场的公寓项目部分，该组团也命名为天銮，成为广州首屈一指的豪宅项目。
    “抱大腿”的合作显然让合景尝到了“名和利”的甜头。在地产发展的“黄金十年”里合景泰富便已对合作抱有开放的态度。公司董事长孔健岷也对媒体称：“我对合作是开放的心态，每个企业能够生存发展肯定有各自的优点，第一，能够学到合作企业好的方面；第二，做生意一家赚不完，更需要形成一个共赢的局面。所以在市场合作方面我们比较积极。”
    随后合景泰富和新鸿基再次联手,开发佛山最大旧城改造澜石改造项目。该项目已于2013年12月正式亮相，合景泰富在其中注入的资金超过16亿元。此外，合景泰富还与富力、雅居乐等多家房企联合开发项目。截至2015年年底，合景泰富公司有55个项目，当中21个都属于合作项目。
    因为合作项目占了不小的比例。在该公司历年的销售业绩中会出现总预售额和权益预售额两个统计口径。比如说，在2016年4月，该集团总预售额为人民币30.91亿元，归属于集团的权益预售额为人民币20.36亿元。非权益销售占了近三分之一。
    然而，房地产不断集中化、寻求抱大腿合作的房企越来越多，旭辉、碧桂园、恒大等房企都曾公告征地，平安、安邦、生命人寿等险资更是在房地产行业攻城略地。
    深耕一二线城市的压力，渐渐使得合景泰富的规模扩张和合作越来越“身不由己”。合作的小伙伴包括从有钱有能力的港商“新鸿基”、规模房企富力、雅居乐、世贸到广州本地小房企方圆地产。诸多的合作项目，也没有为合景泰富带来更强的执行力。有些分析师甚至在对公司的研究报告中评价“合景泰富销售疲软，执行不佳”。
    数据显示，自2014年开始，合景泰富已连续两年未完成全年业绩目标。2014年合景泰富权益预售总额约为205亿元，完成210 亿元全年销售目标的97.62%。在市场回暖的2015年，合景泰富也仅完成225亿元全年目标的89.78%。全年权益预售总额约202亿元，甚至同比去年下降1.46%；毛利为30.09亿元，同比下降19%。
    销售放缓与合景泰富扩张放缓关系密切，在公开市场上，合景泰富也鲜少露面。 2014年，该公司新进入的城市仅有郑州和南京，2015年全年更是仅购入三宗地块。“合景泰富2015年拿地比较少，今年除了公开招拍挂的渠道，还将通过合作与并购形式寻找新项目。合景泰富目前在广州、成都等地均有新项目处于洽谈阶段。”公司的投资者关系及企业融资总监吴晓怡透露称。
    面对现在的市场环境，显然合景泰富已经到了不得不有所改变的时刻。引进以执行力著称的融创，将会给合景带来质的变化吗？