去库存不只是卖房子，要建立购租并举的住房制度
■“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。要从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，让租房者住着舒心、出租者租着省心，才能有效激活房屋租赁市场，让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径
买房还是租房？这是眼下很多人要面对的一道选择题。如果简单比较，一边是数额很大的买房负担，一边是相对可接受的租金价格，似乎租房应更受欢迎。现实却非如此。山东某县一位购房者对笔者道出心声：“买房子，政府一平方米补贴100元，一套房子能省1万多元。租房子，啥实惠没有，还总被赶来赶去，住着不踏实。”他最终还是选择了勒紧裤腰带贷款买房。
随着去库存政策发力，我国房地产市场普遍回暖，一、二线楼市房价快速升温，三、四线的销售也有所回升。然而，相比红红火火的销售，租赁这一解决居住问题的有效手段似乎被人们淡忘。
事实上，“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%，而我国城市目前新房自有率已接近90%。省吃俭用买房的结果，使大量资金集中于房地产市场，推高了房价，也限制了居民日常消费等方面的支出，对扩大内需带来不利影响。
去库存不只是卖房子，而是通过建立购租并举的住房制度，实现以人为核心的新型城镇化。对居住者而言，房屋租赁降低了城镇化门槛，便于人才在不同城市、区域间自由流动；对市场来说，在部分三、四线城市住房库存依然高企的情况下，租赁市场的发展能增加出租人购买库存商品房的意愿，更好地化解房地产市场库存。
这个两全其美的办法为啥遭到冷遇？究其原因还是很多政策与现实的障碍，让租房者不舒心、出租者不省心。
买房没钱，申请公积金贷款很容易；租房没钱，想要提取公积金是难上加难，“手续繁”“到账晚”“限制多”。买房贷款，按揭利率能打个八到九折；租房贷款，只能向银行申请个人消费贷款，需要承担基准利率1.2倍以上的贷款利息。买房缴税，可以享受契税、增值税、个人所得税等一系列优惠政策；租房缴税，基本享受不到税收优惠，现实中也基本是房东缴税、租客埋单。买房落户，带上房产证就可轻松办理，能享受一切与户口绑定的公共福利；租房落户，有学历、工作、社保等各方面的限制条件，教育、医疗等公共福利也很难公平享受。武汉出台大学生租房落户新政一年后，无一人通过租房方式办成落户。买房居住，虽然购房过程很辛苦，住在自己的房子里却很安心；租房居住，频繁出现的合同纠纷、租金上涨，让租户东奔西走，苦不堪言……
对管理部门来说，零散的个人租赁市场难以管理，群租房、地下室出租等导致安全问题频发，缺少登记制度的外来人口租房也容易引发社会治安问题。
找到租房市场的“痛点”，解决起来也就不难。
一方面，通过财税、金融、户籍等政策给房屋租赁松绑减负。对于购房者能够享受到的政策福利，原则上也应一视同仁地惠及租房者。比如，唯一住房对外出售可免征个人所得税，是否可以考虑唯一一套对外出租房屋也免税？满两年的住房对外销售可以减免增值税，两年以上的长期租赁合同是否也应减免税收？低利率的信贷政策能否也让租房者减轻一下负担？买房享受到的公共服务，租房是否也不应该落下？
另一方面，通过专业化经营提供规范稳定的租赁市场环境。房屋租赁不是一锤子买卖，鼓励专业化企业经营租房，不仅便于政府部门进行管理，也能为租房者提供更专业的服务，建立起具备规模效应的长期租房市场。机构测算显示，如果我国城镇人口租房率提高到30%，则全国租房市场规模可达万亿元。若能有效激活这个市场，对当前房地产企业转型发展会产生积极推动作用。
日前，国务院常务会议对培育和发展住房租赁市场做出部署，提出完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持等措施。如果能够建立一个健康可持续的房地产租赁市场，让卖房与租房比翼齐飞，以人为核心的新型城镇化就有更坚实的根基。吴秋余
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