孙宏斌粮仓论：大家蜂拥拿地时，融创会退出
大量优质土储，将是孙宏斌团队打千亿战役的弹药。作为房地产开发的前端，土地市场冷暖正是开发商预期未来好坏的“试金石”。在冲击千亿阵营之时，判断与规模，选择与血拼，孙宏斌认为谁更重要？
在年初，孙宏斌为融创今年的路径定调了十字方针：“判断、继续布局、控制风险。”他用两手准备去“扩大粮仓”—在大并购序幕开启时，提前谈判进场；在一手土拍现场，做好测算就拿地。
这考验孙宏斌团队的判断能力。日前在接受时代周报记者采访时，孙宏斌吐露心声，他信奉选择和判断大于一味努力。比别人提早半年布局，这才能保证融创安全。
这都源于他作为一个生意人的买卖哲学，“开发商都有自己的计算方式，每个人的日子自己过。”
“2/3土储来自并购”
孙宏斌立下军令状，2016年要去深圳。
在收购佳兆业折戟后，孙宏斌试图通过各种路径进入深圳，他的华南收购小分队去年起一直活跃在广深一带，不放过任何机会。
去年12月25日，融创就曾与泰禾在深圳土拍赛中展开角逐，最终不敌。那块地，最终拍到了楼板价7.99万元/平方米，是去年的全国单价地王。
融创要进入虎踞龙盘的深圳，并非易事。2015年，深圳楼市以47.5%的逆天涨幅，攀上另一个高峰，领跑全国。在这里，融创要面对的，是早已生根的龙头万科、招商、华润、华侨城以及地头蛇卓越、鸿荣源等。短兵相接的，甚至可能是正在“重生”中的佳兆业。
债务沉重的莱蒙国际，让孙宏斌终于找到了进入深圳的契机。
5月19日晚间，融创与莱蒙国际联合宣布签订框架协议，莱蒙国际以近44亿元交易总额出售公司旗下的7个地产项目给融创，交易价款包括33.9亿元项目代价以及10亿元公司间贷款。
这7个项目分别位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地。融创预计将从这笔收购中获得总建筑面积超过188万平方米的土地储备，预计可销售或租赁总建筑面积为125万平方米。
在绿城、佳兆业、雨润等一连串大并购失利后，孙宏斌长了心眼。为了确保这次收购莱蒙国际不是搭人搭钱白忙活，孙宏斌设置了苛刻的条款—如果莱蒙国际在3个月内未召开股东大会或交易未能获得批准，融创有权终止框架协议，要求莱蒙国际退还所有款项，并且向融创赔偿相当于所有已支付款项30%的罚款。
这样看来，这是笔十分划算的买卖。莱蒙国际与融创的城市布局有所契合，都集中在一二线城市。去年莱蒙国际物业销售平均售价接近2万元/平方米。事实上，这两家公司已不是第一次交手。去年2月，莱蒙国际就曾向融创出售了上海浦东唐镇项目的30%股权。
近年来，孙宏斌尤其愿意在并购市场寻找机会：获取大量的低成本土地，同时用较小的投入撬动成倍的销售。
以2015年为例，融创先后与中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业等达成并购协议，孙宏斌的触角也借此伸入南京、武汉、成都、西安、太原、合肥等二线城市。
今年以来，融创收购动作连连。在北京昌平、怀柔等地，融创收购两处货值高达百亿元的别墅项目；在苏州，融创收购了德尔两个项目；在上海浦东、郑州等区域也先后收购多个项目。
同样是19日，在香港召开的融创2015年股东周年大会上，融创行政总裁汪孟德感慨道：“公司有2/3的土地储备为收并购获得，这些项目能比较好地控制时机和成本，周转速度比招拍挂要快。”
数据显示，融创目前总土储货值4427亿元，其中1576亿元为公开市场获得，另外2851亿元为并购而来。
汪孟德坦承：“收并购也是非常困难、非常复杂的事情，必须得对收购标的的资产、风险等作出判断，也要有个互相理解的过程。但好处是，收并购通常不是多家谈，而是只谈一两家，因此彼此之间有高度的信任关系，价格也较为可控。”
2016年，在这趟并购列车上，融创的身影仍将不可或缺。孙宏斌称，“融创目前主要还是以收并购为主，正在谈多个收购项目，有些会通过公告公示，有些可能不会公告”。
“我没有高价抢地”
在一级市场，融创拿地也十分凶猛，身影遍及长三角、珠三角的多个城市。
5月18日，融创以总价18.7亿元拿下太原理工大学旧校区储备地块，楼面价达5432元/平方米，一举成为太原的新晋地王。此前一周，融创还以30.05亿元、楼面价3.83万元/平方米竞得上海松江区地块，刷新“地王”纪录。5月初,融创联合合景泰富拿下增城两宗宅地，宣布正式进入广州，其5800元/平方米的楼板价，也刷新了板块内的地价成交纪录。
再往前看看，融创以6.22亿元总价拿下东莞清溪项目，楼板价8135元／平方米，成为清溪新“双料”地王；融创以总价30.75亿元竞得杭州三堡和笕桥宅地，楼面价已接近甚至超过部分楼盘的在售价格。
外界习惯以“地王制造者”的眼光来看孙宏斌，他很不满，也不承认。
“融创从来没有高价抢地，我看好它，是因为我觉得它不贵。我认为它贵的时候，我们就不会买了，”孙宏斌有自己的拿地逻辑，“这么多年，我没有一次去过土拍现场。因为拍地钱，我们已经问过价，做过充分判断，不需要在现场去做决定。”
孙宏斌自视决策很小心，“因为地拿错了，项目怎么做都不会对。”他提到上文中的上海松江地王，说“之所以拿这块地，因为它确实很稀缺。”
继北京、上海、深圳之后，近期南京、苏州等城市土拍市场也一片火爆。近期南京土拍竟然拍出了4.5万元／平方米的楼板价，直追一线城市地价。孙宏斌对此一直质疑。
“在全国经济运行各项指数偏差的大环境下，只有房地产一路高歌猛进，这是不对的，”在孙宏斌看来，苏州、南京等城市已经出现地价泡沫，难以为继。
他以曾经“房价跳涨过上海”的杭州为例，一度引发房企盲目的扎堆效应，土地高烧将杭州后面几年的上涨空间都吃掉，导致很多开发商亏钱。
“房价一日千里，地价一日万里。现在只要是新地块出来，都是地王。这块地的地价是上块地的房价，能不是地王吗？”孙宏斌同样吐槽高频“地王”，称，“市场的承接力追不上地价上涨的速度，才出现很多项目被豪宅化的现象。也因此，地价有泡沫，而房价暂时还没有出现泡沫。”
孙宏斌信奉“选择和判断大于一味努力”。大家蜂拥而至时，融创会退出。
“这些年来，我们的节奏把握得还不错，过去别人一直在三四线城市布局的时候，我们一直坚守一线。但当大家在一线城市抢地的时候，我们布局了一些强二线城市，”孙宏斌强调说，“融创对市场的判断，一般比其他开发商快了半年，这就是融创安全的地方。”
“接下来，市场的流动性一定会收紧，房地产不断地上涨是不可能的，所以目前在北京土地市场，我们连名都不报了，”孙宏斌如是说。
汪孟德在股东会上再次强调，融创获取项目有三个重点，除了聚焦一二线城市和看重收并购外，还有一个重要原则，就是“超过底线的土地坚决不要”。
“风险控制是底线”
除了稳定的扩张战略，融创还需要一条能够打得响的产品线，去扩大他们在豪宅市场的影响力。
5月16日，孙宏斌再度为北京壹号院站台。
北京壹号院—2013年北京农展馆“地王”，楼板价高达7.3万元／平方米。这个项目有着一个宏大的目标，他们号称要在全世界顶级豪宅项目里“为中国代言”。这是中国豪宅项目里几乎从未有人喊出的口号，也是融创至今最为高调的作品。
以7.3万元的楼面价拿下北京最好的位置，孙宏斌认为，这笔买卖亏不了。
“未来北京壹号院将是全国成交均价最高的项目。”融创中国北京公司副总经理娄艳青介绍称，这个项目产品设计成大平层住宅，有近200套房源，售价从4000万元起步，最高超过1亿元，单价从十几万元到30万元不等。
该项目自去年6月首次亮相后，目前已销售了10多套房源，网签均价一度逼近20万元/平方米。
去年起，融创开始大力推广自有的“壹号系”和“臻生活”。不仅在北京，融创在苏州收购的德尔太湖湾也在近日被命名为苏州壹号院。这也是融创在二线城市复制的首个壹号院产品系列。据该项目负责人透露，初始报价为3万-4万元/平方米，部分跃层单月报价高达10万元/平方米，刷新苏州楼市单价纪录。
截至目前，融创都是为数不多的、对房地产主业坚持到底的房企。
当整个行业大谈轻资产、转型、互联网+、物业分拆上市等“时髦”概念的时候，孙宏斌却批判说，这都是很荒唐的事情。
因此，当股东大会上有股东提出融创是否会考虑效仿万科、碧桂园推行合伙人激励机制时，汪孟德给出了否定的答案。
汪孟德坦言，融创一直在关注和研究合伙人跟投激励方式，有科学的地方，但是融创不太倾向于用合伙人这种激励机制，“我们只希望在薪酬方面能在行业内保持一定的竞争力。”
汪孟德认为，房地产项目经营最核心的因素：一个是土地获取、市场判断；另一个是产品能力、产品品牌，但对于区位选择、拿地、产品品牌和产品定位，都不是由项目层面的管理层来决定的。而且现在房地产每一个项目投资都非常大，几十亿甚至上百亿元，项目管理层也没有能力承担这样的投资责任。
融创也明确表示没有出海计划。汪孟德提出，他们未来会在规模、资金成本等方面作出努力。
汪孟德自评，他和其他管理层这几年如履薄冰，努力做事，“跟万科、恒大这些公司相比，他们都是30年量级的公司，融创历史只能比别人多干一些活，多作出努力，才能够站稳脚”。
在规模上努力是诉求，但汪孟德强调，风险控制是融创坚持的底线，是第一位考虑，“不管多大的生意，如果有风险就要坚决选择退出”。
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