大象的游戏：地产央企并购暗涌
5月18日，中粮地产的另一家“绯闻”对象保利地产在上海以54.5亿元总价从招商、华润、葛洲坝等一众央企手中抢得周浦镇地块，把上海外环外地价拱过了5万元/平方米。
半年来，保利地产已在上海耗资百亿拿地，而上海正是保利集团另一地产平台保利置业的总部所在地。保利地产副总经理余英放话：“大戏还在后头。”
央企地产“国家队”蠢蠢欲动
国企改革深化和行业整合急剧加速，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。而如中海地产 般雷厉风行、招商蛇口般一路通关、保利内部整合屡屡碰壁、中粮几度传出剥离地产业务传闻——这些央企巨头间的整合并购呈现出不同的面向和结局。
除行政力量的干预之外，央企“体质”的差异成为我们重点考量的因素。
21家房地产央企中，中粮集团的角色特殊。2014年7月，国资委将中粮集团列入首批央企改革试点的六家企业之一，中粮集团在此轮央企改革中属于“改组国有资本投资公司试点企业”。
中粮集团一位内部人士称，实际上就是简政放权，国资委的权力下放至公司层面，相当于国资委转变为一个财务投资者的身份。目前，中粮集团持有50.65% 的中粮地产股份，与华侨城集团混合所有制改革后大股东的持股比例相当。地产业务管理层只能在集团授权下施展空间，集团还需向国资委汇报。
在房地产央企中，保利、中海规模已达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模。在住宅板块，尽管2015年中粮地产的营收和净利润都呈增长趋势，但销售额仅排名全国房企第47位，这与其央企身份并不相符。
但这并不是中粮地产屡屡被传收购的根本原因。3月22日，国资委官网披露中粮集团“十三五”发展规划具体内容：中粮集团要打造全产业链的国际化大粮商， 是维护国家粮食安全的国有资本投资主体。也就是说，国资委未来将更加看重中粮的大粮商地位，后宁高宁时代，中粮要在粮食主业发力。因此，在一些市场人士看 来，中粮剥离地产业务并非空穴来风。
“倘若中粮地产剥离地产业务与招商蛇口合作，那么很大程度上是受央企改革因素的影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。这或是中粮集团在本轮地产央企重组中的样本意义。
5月18日，中粮地产证券事务部相关负责人向记者表示：“中粮集团内部并未提及剥离地产业务，中粮地产和招商蛇口也已从公司层面做出回应。”该人士认 为，“十三五”发展规划将中粮的整体业务共划分为粮油、食品、金融、地产4个版块，地产板块（中粮地产+大悦城地产）占集团资产比重的1/4，若剥离的 话，对集团将会有很大影响，报表也不会好看。
央企的地产主业资质
在国企改革中，除了行政划拨手段和考虑市场资源配置等因素之外，企业“体质”的差异可能导致其地产业务最终不同的归宿。这个“体质”包括了主业优势、集 团定位，也包含市场规模、战略布局、业务线等多方面的因素。而不愿在并购大潮中被打包收走的央企，则要借势扩张，吸纳更多的优势资源。
用万科高级副总裁谭华杰的话说，一场“大象间的游戏”已经开始。
结合采访分析，我们将房地产央企的“体质”归结为以下三类：第一类是整合的主导者，其特点为房地产是集团支柱产业，且内部整合基本完成，管理架构清晰；旗下业务分类和布局明确，方便挑选合适的资产对象。典型例子便是“并购王”中海。
今年3月，中海地产宣布收购中信集团旗下住宅业务，这场交易总资产超千亿的案例，率先实现了跨央企平台之间的地产业务整合。2010年至今，中海地产已进行了三次并购整合，交易对价接近700亿元，总资产价值超过2000亿元，通过三次并购直接获得超过3700万平方米的土地储备，为其规模持续增长和维持利润之王的地位打下了基础。
中海内部相关人士称，中海选择的并购对象是国企或央企，或上市公司旗下资产，这类交易虽然比较复杂，但透明、阳光。同时，中海在后两次对中建和中信的并购中，采取股权置换的模式，均未支付现金，而将大量现金用于后续开发及运营，展示了出众的“财技”。
克而瑞分析师朱一鸣认为，相似的整合主导者还有招商蛇口、华润置地等。其中，招商蛇口的内部整合已完成，产品线全面，布局全国化，重整招商这一“老牌” 的意愿强烈；华润置地的地产板块架构清晰，2015年起拿地积极性明显提升，优势在于有能力接受商业地产；而金茂和华侨城，受限于自身开发模式对资产更为 挑剔，但有助于接受商业和旅游地产等细分资产。
第二类是潜在的被收购标的，如中粮、中航。这类央企房地产板块较小，集团主业发展远强于房地产，同时周转速度缓慢，扩张动力不足，以集团自有土储开发为主。
如中航地产的航空军工主业占据绝对优势地位，集团旗下境内外上市平台多达28个，而房地产销售规模小，2015年销售规模仅在50亿元左右，在集团 3800亿元的营收中显得微不足道。而中粮地产业务优质土储丰富，当前权益建面823万平方米，其中深圳项目更是各大整合主导者觊觎的“肥肉”。
第三类是市场竞跑者，如鲁能、电建、葛洲坝等央企，今年开始在南京、苏州、武汉等热门二线城市疯狂抢地，目前已耗资237亿元获取9幅地块。
朱一鸣分析，一方面，在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下，职能相近的央企极有可能从集团层面合并，如中冶集团已被整体并入五矿集团，房地产业 务自然是强者占主导；另一方面，良好的拿地和销售水平以及足够广泛的布局，也是在向上层展示自己有能力吸纳和消化更多优质资源。
大象间的游戏
万科、恒大等千亿民营房企已经在白银时代的房企转轨中拔得头筹，而央企“国家队”的重组又将催生一大批地产“巨无霸”；同时央企地产商背景特殊、结构人 员冗杂，通过资产整合避免资源的闲置和重叠也势在必行。外在环境和内在动力共同作用之下，房地产行业格局面临着重新洗牌。
可以肯定的是，地产央企重组加速不仅仅是国资企业向多元化混合所有制企业转变，加剧行业的集中度，也为当前央企“退房产化”寻求了一种出路。如神华和中煤旗下土地储备均为矿区安置工程，新兴集团尽管为建筑企业，但几乎退出了传统住宅开发领域，主要从事工业等项目开发。
同策咨询总监张宏伟指出，未来一段时期内，一些实力较强的地产企业可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘这些央企“退房”的资产。
除了上述三家央企之外，“港中旅和南光主要为旅游主业及酒店相关，如果有剥离文旅项目和酒店的计划，则华侨城和金茂均有可能接盘。”朱一鸣表示。
中国指数研究院根据对未来宏观经济增长及新增人口等的假设，结合近两年对数十家百亿级以上房企进行分析指出，到2020年中国将有6家2000亿级房企、13家1000亿-2000亿房企、17家500亿-1000亿房企。其中，国字号房企或占半壁江山。
规模增长的同时，以万科、恒大、万达等为代表的传统大型房企在近几年来迅速做出调整，进入了商业地产、旅游地产、文化产业、体育产业、社区O2O等多样 化的领域，搭建多元化产业平台。同样的，地产“国家队”亦承载着房地产转型的使命。从单一的住宅、商业开发商，到城市运营商、产融结合实践者，央企地产商 可以有更多作为。
以重组后的招商系为例，由招商地产和蛇口工业区合并的招商蛇口不再是一家地产公司，而是一个“产融城一体化”的产业地产商和城市运营商，A股上市公司中与之接近的是华夏幸福。
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