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开发商与购房者达成攻守同盟规避限购令“曲线买房”

https://www.biud.com.cn 2016年06月04日07:41 家居装修知识网

日前，在北京通州区商住房“限购令”即将“满月”之际，通州区又出台《北京市通州区人民政府关于对本区户籍人口采取临时性限控措施的通知》（以下简称《户籍通知》）。而在多项已经出台的新老政策多重夹击下，通州区房地产市场究竟有何反应？意图打击的投资投机性的个人炒房又是否得到有效抑制？

为此，《中国经营报》记者走访通州区多个房地产开发项目发现，进场者明显有所下降，部分项目房源因购房者资质不足或首付款难以立刻凑齐而被迫放弃购房。但是，记者在采访中也了解到，开发商为了尽快去库存也已经与有意购房者达成攻守同盟，采取了“曲线买房”之策。多位项目销售负责人纷纷向记者建议或承诺，可以通过注册空壳公司的名义绕开“限购令”，实现顺利购房。

“限购令”效果立竿见影

5月27日，北京市通州区政府发出《户籍通知》，为加强北京城市副中心人口规模调控和户籍管理工作，对本区户籍人口采取临时性限控措施。《户籍通知》明确了包括冻结本市他区迁入通州区的非直系亲属投靠落户；对通州区现有废弃地址户籍人员进行清理，并冻结废弃地址落户；通州区域内的商业、办公等非住宅房屋一律不批准落户等多项内容。

此外，在5月初，通州区政府与北京市住建委联合发布的《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》（以下简称《商住通知》），再度对楼市限购政策进行升级。《商住通知》要求，通州区商务型公寓暂停向已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售。

《中国经营报》记者从通州区多个楼盘项目了解到，《户籍通知》目前对市场的影响尚未可知，但《商住通知》的效果确实立竿见影。北京市公安局通州分局相关负责人表示，因为通州以往属于北京的远郊区县，所以户籍人口的流入本身很小，所以此次《户籍通知》的出台影响面很小，其意义是更多的将之前的政策进行梳理和再确认。

业内人士认为，通州《户籍通知》的出台并非完全是从房地产角度来考虑，更多的是以城市副中心的层面进行通盘考量，只不过房地产是一道绕不过去的坎儿，未来政策可能还会有变化。以往通州区是人口的净流入地区，人口大量的聚集会给城市带来巨大压力，而在北京的城市副中心东迁确定后，为承接和吸引北京市原有“尖子生”肯定会一边抑制房价上涨，一边清理和冻结现有人口。某机构研究总监认为，通州此次对于户籍制度的从紧政策实际上有三个考虑：一是为商住房的市场交易进行规范，进而使得后续此类住房的炒作因素减少；二是希望规范市场营销，尤其是部分楼盘存在虚假营销和落户的虚假承诺；三是通州后续发展不希望有类似的城市病出现，比如需求过度释放、配套跟进不及时等问题，通过此类规范，能够有序推进通州城市建设。

开发商想招儿规避“限购令”

在通州现有新政夹击之下，通州的房地产市场究竟几何？记者走访通州区多个楼盘了解到，多个项目因为购房者资质和首付款不够等原因出现退房现象。

“我们两栋商住楼共300多套房源原本早在5月初就已基本售罄，但是《商住通知》出台后，有二三十位购房者或因资质不全，或因首付款一时难以凑手所以就被清退了。”通州区新华北路的一家销售中心负责人说。

数据显示，通州区2015年7月的商业用房的供应面积、成交面积和成交套数、成交均价分别为11238平方米、3646平方米、27套、32428元。而受副中心落地灯利好消息影响，通州区到2016年4月的供应面积、成交面积、成交套数和成交均价则均暴涨至26600平方米、35936平方米和302套、40248元。虽然供应面积增长近两倍，但成交面积却是原先的9倍多，成交套数是原先的11倍，成交均价也不出所料就此翻番，商住房市场供不应求已是不争事实。

一方面是政策收紧，而另一方面是市场需求旺盛。在资金成本高企和追求去化率的当下，开发商和个人购房者难道束手无策？在采访中，包括北京ONE、世界侨商中心等多个销售中心负责人分别向记者建议可以通过注册新公司的名义来进行购房。

“周边都是四五十年的写字楼或者商铺，而我们项目只有7—1和7—2两栋楼是面向个人投资者。上个月开盘后，7—2号楼还剩下半栋，7—1目前待定，其他的几栋楼都是整栋或整层卖给企事业单位。”世界侨商中心销售负责人说，由于《商住通知》的出台，目前不接受以个人名义的购房，但是建议有购房意向的客户可以通过在北京注册新公司后，以公司名义进行购买。“如果新公司是1~5年的新公司，我们可以接受7年的贷款。”此外，上述新华北路的销售中心负责人则干脆向记者表示，可以为购房者代办注册公司，即使不符合相关社保年限等购房资质，购房者可以在支付10多万元费用后和领导“商量商量”。“政府限不住，这叫上有政策，下有对策。”

另据一位业内资深房地产投资人士表示，他们正在和万科城市之光方面紧急磋商如何规避“限购令”，目前主要方向是万科为购房者注册公司，房产作为公司资产一同卖给个人。“据我了解，有的开发商已经联系到一些大公司一次性网签整层后再分卖给个人，也有的鼓励个人自己注册公司后，以全款购房或开发商为个人垫资对首付款进行分期付款。”但万科城市之光相关负责人在接受记者采访时表示，公司方面目前没有此类应对措施，“政府出政策，公司就改变策略。我们的方针就是只要符合条件我们就卖。”

某机构分析师康辉在接受《中国经营报》记者采访时表示，商住房“限购令”出台后确实对很多投资人产生影响，但从政策规避角度来说目前确实只有通过以公司的名义购房比较现实。“限购令”的想法和初衷是好的，政府引入大型的实体公司，避免个人的投资或投机性炒房。但问题是大型实体公司一定是在自己需要的时候才买房，而开发商则是希望楼盖完了立刻就卖光，“限购令”说明政府还是在拿计划经济思维来管理市场经济，其理想状态是开发商盖完房子就严丝合缝地直接卖给目标群体，但实际上不可能实现。

业内人士认为，为规避“限购令”用公司的名义购房历来有之，但这会产生新问题，比如相关购房后的税费成本高；未来卖房时因为税制问题会很麻烦；公司如果经营不善而产生一些抵押或债务风险。“政府部门可能也知道类似规避措施，但这个口子并不会很快关上。因为开发商需要去库存，政策紧缩会慢慢来。”

为此，《中国经营报》记者向通州区建委和区政府发出采访函，但截至发稿均未获得相应回复。