【聚焦固安】从四种模式分析固安区域价值

一、固安模式

固安位于天安门正南50公里，地处大北京核心位置，紧邻南六环，开车十几分钟就能到达。可谓近水楼台先得月，京城边上遍地金。周边40公里范围内拥有涿密高速等十一条高速公路、六条国家级铁路，100公里范围内拥有三大国际机场和三大天然良港，属于大北京“1小时交通圈和经济圈”的范围。

固安近十年的发展，是通过主动拥抱大北京，主动承接北京的产业服务职能，寻求发展空间，创造了固安特有的“结构内、体制外”发展模式。

二、固安速度

固安经过近十年，尤其是近三五年的主动出击，“小县城、大理想”，已经变成北京的一个体制内、结构外的产业新热土，居住新热点，正朝着卫星城的能级发展。日益融入北京的固安，“过河卒子大于车”，已经成为河北省县域经济中一个非常有活力并活力渐强的板块。北京人口外溢需求，包括北京中轴线以西全部地区、大兴亦庄房山长阳人口外溢需求，固安以它得天独厚的地理位置，成为外溢人口的不二之选。我们可以对比分析：燕郊虽然人口多，但目前的建制只是乡镇级，而固安毕竟是县城。河北省和廊坊市并没有下大精力去特意规划燕郊，但对固安这个区域下了功夫，是今后建设与管理的“重中之重”。预计在20年左右的时间里，随着第二机场的建成使用和吞吐量的提升，以固安和大兴南部为核心的北京市南城地区、河北的廊坊乃至保定等相关地区可能形成新的城镇与经济格局：一是河北会增加同北京基础设施对接的机会，方便河北出行和进出机场；二该区域将出现有的专家预测的“枢纽经济”、“口岸经济”、“临空产业经济”以及“总部经济”等多种经济形态；三是在此基础上的区域房地产业将获得较多发展机会。如此众多条件，是解决人口外溢的最佳去处。因此房价也由2008年的均价3000元/平米，上涨到如今的10000---13000元/平米。

固安的速度不仅体现在住宅价格和人口方面，而且体现在产业集聚方面，已有京东方、峻岭电子、亚新科、正兴车轮等多家国内外知名企业投资固安，并初步形成了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大产业集群。

三、固安价值

（1）区域价值决定板块价值

作为北京“结构内、体制外”的产业及生活组团，未来大北京的一座卫星城，城南区域后发优势以及政府千亿级的投资、首都第二航空城等区域价值，决定了固安这个板块未来必然存在不错的开发价值。北京新机场已于2014年12月26日正式开工建设，新机场位于北京市大兴区榆垡镇、礼贤镇和河北省廊坊市广阳区之间。根据国家发改委批复，机场工程投资799.8亿元，工期五年，计划于2019年建成投产。

随着首都第二机场的规划首都第二机场辐射区主要涵盖大兴和河北固安等区域，新机场的建设将会给其辐射区域带来大型的功能性项目配套，催生新的临空经济带的形成，并极大推动区域发展进程。就国际国内经验来看，机场会带动周边形成完整临空产业链，聚集航空产业,高新产品制造业,空港物流业,国际商务及会展,酒店娱乐休闲五大产业形态。

总之，我坚信，随着首都新机场的兴建，对固安区域经济的发展当是指日可待的。

（2）价格洼地成就现实潜力

目前固安的房价虽然较前两年有比较大的增长，但相比较燕郊、香河等类似板块，应该说还有较大的上升空间，现实来看，仍然是“新北京人”首次置业，特别是城南商贾、企业白领置业首次置业的重要选择。

（3）政策优势成就投资价值

由于固安不属于北京行政区划管辖范围，不受到北京严厉的地产调控政策的影响，并且有着比较好的成长空间，因而投资价值就不言而喻。目前从市场来看，部分客户就是从北京市场上挤压出去的投资客。

四、固安潜力

（1）伴随着交通的日趋改善，特别是大兴线（地铁四号线南延线）南延到固安，大广高速的运行，促使固安和北京中心城区的交通通勤时间大大缩短，

（2）北京《促进城市南部地区加快发展行动计划》的推进，2900亿投资的拉动，将推动城南基础设施的改善和生活、工作、创业环境的改善，作为与大兴一河之隔的固安，也将在这场“要素南聚运动”中受益。

（3）随着环首都经济圈建设的推进，固安成为京南新城建设的主战场，有望随着产业的植入、交通的改善、配套的完善，逐渐由原来传统风貌，或者工业与乡村交织的县城，走向国际门户新区、绿色产业新城。

（4）未来伴随着首都第二机场落户北京城南大兴板块，将推动临空物流、临空商业、临空商务、临空科技、临空会展、临空休闲、临空居住等临空经济的发展。未来固安和大兴共同构筑的“首都第二机场航空城”，有可能和北京城东北的“顺义首都机场航空城”形成双星并耀的格局，就如同上海的虹桥航空城和浦东航空城的双飞格局。

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