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国务院新政鼓励住房租赁发展允许商用房改建用于租赁

https://www.biud.com.cn 2016年06月06日14:19 家居装修知识网

6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下文简称《意见》），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，并从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，自2015年1月住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来，国家已经逐步展示出了对住房租赁市场的重视、关心和支持，住房租赁市场的发展迎来了巨大契机。《意见》对国家“购租并举”战略的推进具有重大的意义，而政策对市场的实际推动效果，还有赖于各地执行落地细则的跟进出台。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，《意见》明确了推动实现城镇居民住有所居的目标。过去十年，由于房地产的价格发展速度过快，导致租买这个良性的循环不能建立，更多的是成为住有产权。现在则要实现租赁市场成为居住需要的一个重要补充。未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供应的作用，形成新建商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的是居者有其屋，而不是居者有产权。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，这一政策印证了权威人士关于“房子是用来住的”的表态，也有助于解决当前房地产一些地区库存过大问题。

胡景晖表示，此次《意见》是国家近两年一系列政策的进一步强化和规格提升，将国家对住房租赁的支持政策进行了更多的细化和具化，如明确了对住房租赁企业、机构和个人的各项税收优惠措施等。

不少业内人士都注意到政策关于土地权属的一项调整：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。”

全国工商联房地产商会副会长，京投发展总裁高一轩认为，这是一种针对租赁市场的新型的商改住，是房地产领域供给侧改革的非常有益的尝试。出现的背景主要是商业物业供给的结构性过剩，和住宅领域租售比持续扩大。从商业物业的业主来说，对原有商业进行部分改住，维持部分商业经营面积，引入联合办公等复合业态，有助于构建新的生态系统，提高物业收益坪效，对抗电商冲击。

高一轩认为，这是一种创新业态。比如原有商场租金比较低的高楼层完全可以通过改造为办公和租赁住宿以提高收益能力。同时这些租客和办公人群也是底楼商业物业的潜在消费人群。同时商业物业在层高等空间上比较灵活，与传统住宅物业相比，在设计产品上有比较大的创新空间，可以满足租赁市场的更多元需求。同时商业物业大多业主比较集中，租客和业主签订的租赁合同长期稳定，不会面临频繁换房的被动体验，改善了客户体验。而本次引入民水民电，也降低了使用成本，与其他住宅租赁物业在同一起跑线竞争。这类商改住不会与住宅销售市场直接竞争，因为不发生产权转移，也没有推高销售价格的嫌疑。

亚豪机构市场总监郭毅认为，目前细则尚未落实。但商改租，更大的可能针对的是企业行为。企业拿到商业用地或者公建用地之后，如果用于租赁，就可以按照民用水电气去收取，这样可以调整前期一些地块规划不合理的情况，也令这部分商业和公建土地库存得到去化。另外，商业用房改为租赁之后，也可以弥补当前由于二手房成交量过高导致租赁房源减少，导致租金过高，解决租赁市场供不应求空白点现象。同时鼓励刚需形成梯级消费，不要一进入社会就要买房，而是鼓励租房。