江西四地去库存调查：最大库存消化需10年
《中国经济周刊》 记者 郭芳 ●上官丽娟 | 江西报道
江西四地去库存调查：最大库存消化需10年，分管市长每天听汇报
(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第22期)
在热闹了整个春天之后，中国楼市“冰火两重天”的局面依然持续。
据国家统计局的最新数据，1—4月份全国商品房销售面积3.60亿平方米，同比增长36.5%，待售面积连续两个月减少。同时，另一组数据却显示，今年1—4月份，非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。
分化的势头并没有减缓：一线城市及部分二线城市库存迅速下降，热点城市甚至供不应求，而大多数三四线城市则仍然面临着巨大的去库存压力。
不仅于此，开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访、政府善后……当下，这几乎成为中国三四线城市的政府面临的棘手难题。
据《中国经济周刊》记者在江西省的实地调查中了解到，一些地方，60%的地产老板面临倒闭的压力；而80%以上倒闭的开发商则是“死于”高利贷。其中，相当部分的高利贷资金从银行流出，通过贸易平台或实体企业，最终流转到开发商的地产项目上去。高库存之下，一些商业银行也被绑架。
这是一场硬仗。
在这场化解房地产库存的硬仗中，农民成为了冀望中的主角之一，甚至被认为是消化住宅库存的关键环节和成败所在。
那些高库存压力之下的三四线城市纷纷出台大力度的补贴政策，鼓励农民工进城买房。
供给还在增加，而需求增速不容乐观。补贴刺激效果如何，能否成为打赢这场去库存硬仗的有力武器，仍有待观察。
——开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访、政府善后
4月中旬，在宜春市政府大楼前，一群业主拉着横幅在上访。
他们之前买下的商铺，如今租不出去，要求退还给开发商。
宜春市房管局局长邹进勇对《中国经济周刊》记者说，投资都有风险，这不完全是开发商的责任，当然开发商没能把项目做起来的确是个问题。
当下，在一些三四线城市，因房地产权益而起的问题频发，地方政府也因此面临新的压力。
去年下半年，鹰潭市括苍广场项目的浙江老板资金链断裂，同时因涉嫌非法集资被警方控制。交了钱却拿不到房产证的业主们集中到政府上访，要求办理房产证。
“政府专门成立了工作组来解决善后。”鹰潭市房管局副局长刘志林对《中国经济周刊》记者说，“我们尽全力，能办的都给办了。”
差不多的时间，在新余市，新余国际广场的浙江老板同样是资金链断裂，导致无法如期交房。“当时很多交了钱买房的业主到政府来上访，政府专门组成安抚小组来处理这个事情。”新余市房管局副局长李春光说，后来只能通过法院进行重组，“当时很担心如果重组不成功就很麻烦，毕竟那么多人买了房，很多社会问题会出现。”
庆幸最终重组成功了。
不过，李春光告诉《中国经济周刊》记者，在新余，资金链紧张、延期交房的楼盘不少。虽然目前还没有出现跑路和烂尾的现象，但再这么任其发展下去，情况也不乐观。
新余市并非个案，《中国经济周刊》记者在实地调查中了解到，“开发商资不抵债、资金链断裂的现象非常严重，到处是停工的楼盘。”按景德镇建筑商李老扁估算，在景德镇，60%的地产老板面临倒闭的压力。“资不抵债的开发商已经宣布破产，资金链断裂的楼盘没有完工，房子无法交付使用，无论是哪一种情形，业主都是受害者。”
开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访、政府善后……当下，这已成为中国不少三四线城市的政府所面临的同样问题。而更大的压力还有来自购房者和农民工的上访，这甚至成为一些地方政府在去库存过程中所面临的最焦灼的问题。
景德镇浮梁县政府的一位相关负责人接受《中国经济周刊》记者采访称，针对资金链断裂的楼盘，政府成立了工作组，这些楼盘已经在陆续复工。“但后续的资金并没有保障，我们只能尽最大的努力去处理这些债权债务，同时也加强各方面的融资渠道。”
这位负责人说，“最关键是要保证工程完工，没建完的想办法建完。如果不能按期交房，购房者会上访，政府的压力就很大。”
“政府确实压力很大，交了钱拿不到房的业主、拿不到工钱的农民工，都要去找政府，政府得一个一个安抚。”李老扁说。
鹰潭市房管局副局长刘志林对《中国经济周刊》记者表示，房地产问题会引发社会问题，政府在相关问题的处理上，想尽一切办法去帮老百姓解决问题，维护他们的实际利益。
显然，去库存是一个复杂的系统工程，地方政府的去库存任务可不仅仅是卖房子。但卖房子是解决一切问题的根本出路。
新余市房产商打出吸引客户买房的标语 摄影 上官丽娟
硬仗
——建房时没人考虑过市场的消化能力吗
这是一场硬仗。
2016年春节刚过，江西省住建厅便组织地市级房管局局长召开座谈会，全面部署房地产去库存工作。
当地媒体报道称，江西面临库存压力加大，风险逐步积累。江西省政府要求，全力打好去库存的硬仗。
根据这次座谈会上宣布的库存情况，鹰潭市的库存压力全省最大；排在鹰潭后面，库存压力较大的还有上饶、新余、宜春、抚州等多个城市。
“当时，一听这个情况，市委市政府就着急了，特别是主要领导。” 鹰潭市房管局副局长刘志林说，“分管市长每天听取汇报，市委书记不停打电话询问。”
“因为去库存压力很大，这段时间简直是没日没夜地忙。”刘志林说，根据江西省政府的要求，省里将组织督查组到库存压力较大的城市进行督查。鹰潭市政府决定，他们也要组织督查组到县区去督查，把压力层层传导下去。
鹰潭市委书记陈兴超接受《中国经济周刊》记者采访称，市区的压力实际上没那么大，真正的压力在两个县城贵溪和余江。
据鹰潭市官方的统计数据，截至2016年3月份，整个鹰潭市商品房库存面积357万平方米，库存去化时间25个月，其中，住宅库存去化时间19个月，非住宅库存去化时间65个月。
刘志林说，“这是已经批准销售的数据，正在建的还没列进去。”
《中国经济周刊》记者从另一可靠信息源获悉，仅鹰潭市区已经在建的新楼盘就大约有750万平方米，而鹰潭市销售最好的一年也只卖出了80万平方米。从这个角度看，消化完这些新建楼盘大约需要10年的时间。
鹰潭市下属的贵溪市，截至今年3月，商品房库存去化时间是33个月，其中，非住宅库存去化时间高达92个月。
浮梁县的官方数据显示，商品房的库存大约为40万平方米，去化周期23个月。
但据浮梁县当地的一位建筑商实地进行的统计，浮梁县一共有19个新楼盘，每个楼盘按十几万平方米算，新建楼盘共有200多万平方米。
这与当地建筑商李老扁的估算较为一致，“仅在2013年，浮梁县就开建了180万平方米。”李老扁说，仅4万城镇人口的浮梁县每年的销售量不到20万平方米，200多万平方米的库存，10年也卖不完。
又例如，据官方公布的数据，新余市房地产库存300多万平方米，去化时间大概两年。但据新余市房管局副局长李春光介绍，新余在建楼盘大概还有七八十个，约七八百万平方米的在建楼盘尚未统计在内。
宜春市一位要求匿名的官员认为，官方所公布的狭义的库存量远远不能反映潜在的真实的库存情况。“土地已经卖出去但还没有开发的，近几年肯定要开发，这一块该怎么去统计？这是很大的一块，这个数字是要考虑的。已经卖出去但一直空置的房子，大约有30%，这应该也属积压，虽然卖出去之后变成了个人所有，但最终还是要走入市场的。大量的棚改区改造安置房，空置率非常高，老百姓除自住外，剩余的也要进入市场。在宜春，这些房子加总起来，得有1500万平方米，意味着有12万多套房子，容纳人口将近40万人，这个城市有这么多新增人口吗？显然没有，这就是风险。这样算库存更全面，更利于从长远考虑解决库存。”
“现在看来，在建房子的时候，几乎没有人考虑过市场的消化能力，这么多的房子究竟能不能卖出去？”这位宜春市官员反问说，“这些房子到底要卖给谁？”
补贴
——政府“放大招”补贴购房；仅鹰潭市政府补贴就达2亿元
鹰潭市房管局副局长刘志林说，从2015年开始，鹰潭市房子的销售便一路下滑，“卖不动”。
而据宜春市房管局局长邹进勇透露，截至4月中旬，宜春楼市的成交量已经连续6周下降。
压力确实很大，这几乎是房管局局长们共同的感受。
邹进勇说，压力主要来自房子建得太多，而相比之下人口又太少，城市本身的辐射力较弱。
据邹进勇介绍，迫于压力，宜春市在今年春节前就曾出台过一个补贴方案：春节期间购房的，每套房(120平米)补贴1.2万元左右。据统计，截至4月底，宜春市商品住宅均价为每平方米4156元，中心城区商品住宅均价为每平方米4437元。
为降低库存压力，鹰潭市政府去年也已经采购了部分商品房用作安置房和公租房。
鹰潭市委书记陈兴超接受《中国经济周刊》记者采访说，鹰潭市政府还组织公务员要团购1000多套住宅，“开了三次会，由常务副市长去协调老板，提出希望以成本价团购，结果老板们不干。”
今年4月1日，鹰潭市政府终于“放大招”，推出了至今为止江西省补贴力度最大的去库存政策。
该政策规定，2016年4月1日至2016年12月31日期间，购买新建住房的农民，由财政按所购房屋面积300元/平方米给予奖励；购买新建商品住房的城镇人口，由财政按所购房屋面积200元/平方米给予奖励。同时，由房管部门协调参与本次购房奖励政策的房地产开发企业按财政奖励同等额度再行给予奖励。
鹰潭市房管局副局长刘志林告诉《中国经济周刊》记者，他们征求了20多个部门的意见，起草了10稿，反复修改。“我们的补贴力度目前是全省最大的，农民购房，政府每平方米补贴300元现金，开发商每平方米让利300元，等于每平方米直降600元。”刘志林说，同时，教育、社保、医保等一整套政策全部配套执行。
“粗算一下，政府需要补贴将近2亿元，地方财政是很吃紧的，但领导们的决心很大，他们说再困难这个钱也要拿出来，而且要以最快的速度让老百姓直接拿到钱。”据刘志林介绍，按惯例，一般要等到竣工之后，确定了最后的交易面积，拿到发票以后，政府再凭发票来发放补贴。“但如果按这个程序走，费时较长，现在我们以购房合同面积直接补贴，而且启动联合办公，公安局负责身份审定，财政局负责资料审查，房管局直接在窗口发钱，把钱打到购房者的账户上。”
据悉，鹰潭市大约16家房产商参与了政府的政策促销活动，“不管其他的房产商参不参加，老百姓只要买房，政府就按照身份补，政府没有投机取巧的可能性。”
但房产商的让利，外界也质疑水分较大，尤其是定价为开发商自主行为。新余市房管局副局长李春光举例，原来定价每平方米4300元，现在降到4000元，名义上让利了300元，但谁去认定销售的价格呢？无法认定，政府也不能干预。只有政府的补贴是实打实的。
5月初，新余市也出台了房地产去库存新政，但补贴的力度弱于鹰潭。根据新余市新政，凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期间，购买商品住宅(不含二手房)，财政给予每平方米150元补贴，开发企业给予每平方米150元的优惠。财政补贴资金按建筑业、房地产业税收分成比例由市与县、区共同负担。
《中国经济周刊》记者获悉，新余市在出台新政之前，也经过了反复的研究和测算。
新余市房管局副局长李春光介绍说，新余希望对所有购房者进行统一补贴，财政压力非常大。在他们看来，农民工不是新余去库存的主力，主力还是城区人。“新余每年至少销售100多万平方米，这涉及到几亿元的补贴资金，财政上需要有这个实力。因此，政府在这个事情上很慎重，需要对此进行统计，衡量财力。”
更多的城市仍在反复考量，该不该补，补多少，怎么补。
“毕竟几个亿不是小数目，现在政府的财力，每用一笔钱都很艰难，当然要算大账。如果能达到(去库存)目的，现在砸两三个亿也许能有10个亿的财政收入，但反过来，政府不这么做(补贴)，企业还是会卖，政府还是有税收，这个矛盾就交错在这里。”上述宜春市不愿具名的官员坦言，政府方面不得不考量复杂的利益关系。这也是宜春市迟迟未出台补贴政策的重要原因之一。
当然，也有官员认为，卖房的税收至少有十几个百分点，政府可以拿走很大一块。“如果不补贴，房子卖不出去，税收就不可能进来。”
然而，即使出台了补贴政策，一些接受《中国经济周刊》记者采访的官员和地产老板们仍然担心，像鹰潭和新余这样的三四线城市，每个家庭平均大约已有一至两套住房，只能靠新增加人口购买，但新增人口从哪里来，究竟能有多少，这都是问题。
农民是去库存成败的关键？
显然，鹰潭市的补贴政策将新增的购房主力锁定为农民。
“只要你买房，政府就优惠”，就像上世纪计划生育标语一样，鹰潭市政府把这个广告张贴到了每一个自然村。
鹰潭市房管局副局长刘志林说，按照市政府的要求，必须每个村要见到这份海报。
江西省住建厅年初召开的地市级房管局局长座谈会上甚至要求，宣传“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”的理念。
这一宣传口号一度引起舆论哗然。舆论质疑政府让农民当“接盘侠”是一个巨大的阴谋。
不过，在鹰潭市委书记陈兴超看来，农民进城买房既是去库存，又是城镇化，一举两得。
这当然不是鹰潭的首创。较早推出补贴的是四川眉山，并被称为眉山模式。
早在去年5月，四川省眉山市出台政策：当地农民若进城购房，最高可获500元/平方米补贴。而在眉山市这一轮购房潮中，农民工和农民购房占比高达68.3%。
鹰潭市在出台补贴政策之前，先考察了眉山的补贴成效。
但眉山模式对地方财力有一定的要求，同时要求农民进城意愿强烈，城市的房价适合农民购买。
而事实上，并非所有的三四线城市都能同时满足这些条件。像鹰潭这样效仿眉山模式的补贴刺激效果如何，也仍有待检验。
国家信息中心宏观经济形势课题组发布的一份报告曾作出判断，认为农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。
在采访中，多位官员提醒说，这么多的农民进城买房后就业怎么办？
鹰潭市副市长吴文戈接受《中国经济周刊》记者采访称，“农民工的就业可以有多重选择，现在是招工难啊。”这位副市长认为，农民工进城完全不需要愁就业问题。“你随便到市场去问一下，建筑工地上的小工，稍微有点技术的一天都有300块钱，当然体力活很辛苦，早出晚归，但是收入蛮好的，比我们公务员的工资都要高些，我们比较安逸一点，不用日晒雨淋。”
不过，记者采访的鹰潭市多位官员和企业家对此并不认同，在他们看来，在整个经济下行压力这么大的情况下，鹰潭的就业并不乐观。
在就业之外，教育、医疗以及交通等公共事业的承载能力能否满足？物业管理能不能跟上？物业费农民是不是可以接受？
这一系列的问题，不只是鹰潭一个城市要面临的问题，也是许多鼓励农民进城买房的三四线城市所共同面临的问题。
“库存”的统计口径
根据不同的统计口径计算的库存量及去化时间大相径庭。在统计口径上，学界尚存在分歧。
据国家信息中心宏观经济形势课题组发布的《农民工市民化是消化住宅库存关键环节》课题报告称，截至2015 年末，中国狭义房地产库存面积为7.2 亿平方米，广义房地产库存面积为32.3 亿平方米，去化周期长达30.2 个月。
狭义房地产库存，口径为现房库存，是指已经竣工的待售现房，即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念。广义房地产库存，口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。
上述课题报告采用的是广义的房地产库存概念。
但北京师范大学教授钟伟估算的库存面积比用广义房地产库存概念估算的结果还要高。他认为如果将中国房地产存货规模估计为在建住房面积，加上待售面积，扣除单位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，则可推算出当下的房地产存货约为48 亿~50 亿平方米，而非7.2 亿平方米。
但目前官方常用的库存概念指的是已竣工未出售的商品房，即狭义的房地产库存概念。
相关封面祖文：
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