上海地荒 开发商宁可“作死”不愿“早死”
顾村地块此次以 58.05 亿元的价格成交 《中国经济周刊》记者 劳佳迪 摄
《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 实习生 钱威丞 | 上海报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第22期）
电子地图上找不到“苏家浜路”，附近也还没有设公交车站。它与潘泾路交会处距离上海市中心地标人民广场约有19公里。它所在的板块以顾村公园闻名，早春那里是上海的赏樱名地，不过距此也有4.2公里之远，而最近的地铁站就在那里。
5月31日，5位工人正七手八脚地清理着这块乱石丛生的荒地，他们从上午就一头扎进了荒草堆，黄昏时分才接近收工。“这里明天要拍卖，所以清理一下碎土和垃圾，让它更‘好看’一点。”一位工人对《中国经济周刊》记者如是说。
6月1日上午，“宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块”如期开拍。记者了解到，超过40家房企领取了申请书，真正参加竞买的申请人名单一直在拉长，临到开拍前一日还有两家房企加入“逐鹿”，最终达到了24家。而从这份名单上看，几乎耳熟能详的大开发商全员到齐，席卷了大半个地产圈。
上午11点02分，在一轮又一轮“心跳加价”后，这个起价14.39亿元的“香饽饽”花落信达地产，成交价高达58.05亿元，溢价率306.53%，远远超过了市场早先分析的140%~180%中间溢价率。
这个价格意味着昔日“荒地”摇身变成“金矿”。去除商业和自持住宅，楼板价达到4.81万元/平方米，相比此前2.2万元~2.8万元/平方米的预估价几乎翻番。如果按照业内流行的保本售价算法，未来价格将冲上7万元/平方米。
要知道，就在半年前，这个单价还可以买到位于内环内北外滩板块的豪宅。但对于这次土拍结果，许多围观人士却表示淡定。因为刚刚过去的“土地红5月”已有三块地处外环外的地块成功揽金500亿元，其中周浦地块保本售价逼近8万元/平方米已然抬高了大众预期。
上海原本就高烧不退的土地市场在儿童节再次上演血色恩仇，谁也不知道这场盛宴还将持续多久，眼看着单月土拍成绩可以秒杀三四线城市全年销量总额，“地王”已经成为新一代网红名词。
新“地王”周边两条都是地图上找不到的新路
顾村地块的拍卖现场几乎陷入疯狂，信达最后的落槌是经过了和金茂、绿都的多轮死磕缠斗，最终才杀出重围。在场房企“土豪”的举牌出价以秒读数，主持人甚至因为应接不暇而将56亿口误说成95亿。
不可否认，这几年宝山确实一直是北上海住宅成交“一哥”，但究竟是何方神圣可以承载逼近5万元/平方米的楼板价？毕竟仅仅半年前，7万元/平方米的价格还能买到市区黄金地段的一手房，即使是现在，内环内商圈繁荣的打浦桥和浦东高大上的花木二手房单价也不过7万出头。
“苏家浜路、宝荻路？不知道在哪里，都是新路，路牌都没有。”5月31日，一位在待拍地块用挖掘机铲土的工人对《中国经济周刊》记者这样表示。根据土地出让信息，顾村地块东至潘泾路，南至苏家浜路，西至宝荻路，北至白荡河路，但记者实地踩点发现，不仅电子地图上找不到苏家浜路和宝荻路，苏家浜路的路牌还没有竖立，甚至无法判断确切的起止位置。
“从目前的交通便利程度看，这块地的区位优势还不如我住的地方，一样都是要坐宝山3路去顾村公园坐7号线，这里要坐8站，我家只要坐两站。”家住宝山顾村板块的陆小姐告诉记者，由于她住的是酒店式公寓，楼下即是中介一条街，所以对周边房价了如指掌，“现在我这里附近的二手房房价是3万元/平方米出头，如果新的这块地要卖7万元/平方米才保本，等于这一两年房价要翻一倍还不止。”
不过，此次参与竞拍的地产大咖们显然有自己的逻辑。“顾村本来就是上海比较有名的外环外刚需板块，随着人口导入结构和规划的不断完善，去年以来新房类逐渐变成刚改，所以涨幅是有需求支撑的。”一家竞拍房企的市场部研究员告诉《中国经济周刊》记者。
从宏观规划看，今年3月“新顾城”规划批复落地，规划人口14.2万人，周边辐射人口40万，随着1号线和3号线沿线的饱和，串联浦东的轨交动脉7号线确实颇具价值潜力。到2020年底，15号线和18号线建成还将使顾村板块成为三轨交接地。另一方面，世界外国语学校和华山医院入驻顾村也成为了重要驱动力。
但也有观察人士表示，随着上海多个城市副中心崛起，几乎每片在拍的土地都可以找到地缘上的概念，“从5月的三个地王看，周浦靠近迪士尼，泗泾挨着大虹桥，南桥算是傍上前滩，要找概念和蓝图总能找到，最有效的还是要和自己的历史竞拍价纵向比较。”
《中国经济周刊》记者注意到，顾村板块上一次的成交地块要追溯到2014年12月，金地朗诗平安联合体以26.8亿元折桂，当时的楼板价只有1.38万元/平方米，换言之，在一年半的时间内，板块楼板价已经涨了约3.49倍。而再往前追溯则是2013年中国铁建房地产以1.05万元/平方米楼板价夺魁，可见去年以来土地市场的火爆程度远超前两年。
“张江男”辐射，“地王”附近在售楼盘封盘待涨
不过，就记者采访的结果看，多数业内人士还是对6月1日的土拍结果泰然处之，这与上海土地市场的“红五月”密不可分。5月上海土地市场几乎刷新了所有人的三观，尤其是5月18日，周浦地块被保利以54.5亿元的价格拍得，地块挂牌起始价格为13.77亿元，溢价率达到296%，楼板价43607元/平方米。扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价在55000元/平方米左右。按照业内普遍测算，未来周浦保本售价将达到7.9万元/平方米，这在外环外板块堪称绝无仅有。
当天的土拍现场面对连续的疯狂报价，主持人甚至带着哭腔请诸位“冷静”，但仍然挡不住“买买买”的节奏。据悉，周浦地块出让条件相当严苛，其中规定有15%的面积需要自持70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品；且自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证，但这些附加条件在已经“炒红眼”的上海土地市场上依然成为浮云。
6月1日，《中国经济周刊》记者来到这块已经落槌十几天的“明星板块”，从上南路进入渡桥路，一下车就有多位中介业务员围拢上来。周浦地块北侧，紧邻着三个新楼盘：世茂云图、中骏·柏景湾和阳光城御景湾。
中原地产物业顾问朱茂松告诉《中国经济周刊》记者，三个新盘目前都已经无房在售。其中，阳光城御景湾全部售罄，但世茂云图和中骏·柏景湾的未售房源是在5月18日保利拍得周浦地块的当天，全线封盘。
“从目前来看，对周浦这边区域比较感兴趣的群体中，‘张江男’是主力，如果驱车，我们这里距离张江高科技园区车程也就20分钟，封盘前我们这里和张江区域的新房比有价格上的优势。”世茂云图客户经理杨坤则对《中国经济周刊》记者解释。
“张江新房源相当稀少，万科翡翠公园已经卖到了6万多、7万一平方米，我们封盘之前单价是4.2万~4.8万左右，开盘之后的涨幅还没有确定，但至少涨幅会在5000元/平方米以上。”杨坤告诉记者。
顾村地块清理现场 《中国经济周刊》记者 劳佳迪 摄
城市扩容，外环外板块全面崛起
5月除了周浦外，在11日还连续诞生了三个“地王”，无一例外都是外环外板块。第一块拍出的是奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块，这个暂无地铁停靠、商业配套也还欠缺的地块引来24家房企参与竞拍，包括“大咖”中铁、碧桂园、象屿、格力等，最终象屿以21.5亿元拍下，溢价率126.25%，楼板价达到22625元/平方米，楼板价直追在售的新楼盘报价。
紧接着，与浙江接壤的松江区两个地块上演了抢夺“地王”的角逐。松江泗泾SJSB0003单元10-05地块被格力以19.65亿元的总价竞得，楼板价达3.77万元/平方米，就在围观者纷纷大呼“看不懂”之际，这个“地王”纪录仅仅维持了不到半小时，剧情再度反转，融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块，溢价率111.62%，楼板价达到了38291.33元/平方米，成为新晋“地王”。
据记者调查，泗泾地块附近在售的楼盘精装均价大约是3万元/平方米，而泗泾两幅地块的楼板价都已经轻松超越在售楼盘的市场价，在火热预期下，“面粉比面包贵”成为了上海楼市常态。
多位接受记者采访的地产人士都表示，随着城市功能的不断外扩，未来可能要用东京的城市版图来衡量上海地产，也就是在城市内打造多个中心，而不再仅仅是现在这种简单用“环”作为准绳的规则。
“游戏规则可能要变了，当地铁四通八达，各个板块中心崛起，商圈丛立，原先一些外环外的购房者完全不用再到传统的‘市中心’购物消费，只需要根据自己上下班的交通半径来选择位置，所谓内环、外环的概念会越来越淡化。”记者从不同地产人士处都听到了类似的说法。
“比如我们这里还有一部分就是借光世博前滩，那边正在建很多大型综合体、办公楼，政府意在把世博前滩建设成第二个陆家嘴，那边会有一大批人有买房需求，这部分人群一开始都是在三林买房，但现在三林已经没有新房可卖了，我们这边是离三林较近的住宅区域，接下来世博前滩、三林这批人都会到我们这里来买房，像张江那边一开始也是往唐镇转移，现在唐镇满了，这批人就也开始向我们这里转移，未来还会持续有新的地块出让，这里最终会形成一个3.8万人左右的大型住宅聚居区。”世茂云图客户经理杨坤对记者如是说。
事实上，未来18号线开通后，周浦将会彻底摆脱交通上的钳制，加上龙阳路站可以直接换乘16号线通往迪士尼，这些利好也在加大马力地将它打造成区域性的中心。
上海“地荒”，开发商宁可“作死”不愿“早死”
上海3·25房产新政出台只有两个多月，虽然成交出现大幅坍塌，一级市场热度非但不减反而愈演愈烈，从5月到6月，每一次土地竞拍都呈现出众家疯抢的状态，即使是没有拍得土地的开发商也不愿意错过盛宴，在公告里大秀存在感。
5月19日，三湘股份就发布公告称，为增加该公司经营性土地储备，增强可持续发展力，计划参与近期上海市某块经营性土地使用权的竞买活动。
日前，中渝置地副主席及董事总经理林孝文也在股东大会上表示，公司去年出售7个位于内地二三线地区项目，套现近100亿元，套现所得资金会改为投资于更高回报的城市，如北京、上海等内地一线地区。
“大家为什么要这么高的价格非理性拿地？我也问过两个开发商朋友，他们都笑称‘要么早死、要么作死’，这还是我在圈内非常要好的朋友。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦接受《中国经济周刊》记者采访时坦言。
“房企每年都有拿土地的压力，上海2015年土地供应比2014年大概降了三成，2014年比2013年也是减了两成，住宅用地将越来越少，开发商越是在一二线布局，每年的财报数据相对来说就越漂亮，上海是最大的热土，为什么苏州南京这些地方近期也是地王频出？都是因为在上海拿不到地，因为房企每年拿土地有指标，今年完不成，两年以后你的业绩就会很难看。”卢文曦对记者解释道。
据记者了解，上海建设用地规模目前已经十分接近政策的“天花板”，未来可供开发的土地只剩约5%。2015年底上海市委公布的“十三五”规划提出，截止到2014年，全市建设用地已达3124平方公里，开发强度为46%，远远超过纽约、东京、香港等国际大都市。“十三五”规划建设用地要实现负增长，就是到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。这意味着未来5年，新增建设用地只有约60平方公里。
实际上，近年来上海住宅用地供应已经逐年递减，也成为开发商如今孤注一掷的决策参考。2013年，上海住房用地计划供应量为1000公顷；2014年，这一数值减少了三成，为700公顷；而到了2015年，商品住宅供应计划面积更进一步缩减至400~600公顷，其中还包含有保障性住房面积。
在周浦地王附近哄抢生意的中介 《中国经济周刊》记者 劳佳迪 摄
业内预测：“地王”豪赌未必赚钱
根据业内的开发周期计算，2015年出让的土地大概会在今年的年中或者下半年集中入市，而今年出让的土地也会在未来2~3年投入市场，现在看起来失控的土地市场会不会届时甩出现实的“耳光”？
“周浦拍地的时候第一波加价就吓掉了一批人，第一次举牌就加了7亿，主持人都在说‘冷静，冷静’，其实历来地王的日子未必是好过的，表面很光鲜，但整个项目做下来，利润未必很高，光给你树个名头，你挣不到多少钱。”卢文曦对记者直言，“如果是对于一些在上海拿地的新房企，不赚钱可以赚个名气，但真正获益的其实是周边的一些项目和二手房，像之前的大宁地王、长风地王都是这样，一拍下来，周边楼盘就涨了15%。”
按照卢文曦的算法，周浦所谓“保本售价”并不靠谱，“不看溢价率，主要看楼板价和周边项目的差价，一般来说，‘面粉接近面包’，或者面粉比面包高个百分之二三十，将来盈利还有希望，周浦这个要达到百分之五六十，绝对是偏高的，未来的销售有很大压力，等于对赌一年以后，房价暴涨50%。”
中原地产首席分析师张大伟也对《中国经济周刊》记者分析称，并不看好现在“地王”未来的盈利。“在我看来，周浦这种价格，销售端肯定都是不合理的，因为现在房价市场起码稳定下来了，按照开发周期来看预期可能是一两年之后，现在它的预期可能拖长到三四年之后，毕竟三年前，2012年左右上海的价格到现在起码涨了50%，大部分企业都在抢地，因为它相信这个逻辑，对于未来房价的上涨空间，从目前的收入端或者需求端来看，它是支撑不了这么翻倍的涨幅的。”
不过，张大伟认为，其中有一个货币供应端的变量，“2008年的时候上海的均价才1万块钱，正是因为货币超发的结果导致了房价飙涨，对于企业来说，它是从资金和人口两个方面考虑的，从人口角度来看，上海的人口增幅放缓了，人口的收入增幅也没有那么快，但如果考虑到供给端，土地供应减少，货币又超发，开发商还是抱着豪赌的心态，因为房价已经是一个货币现象，从这个角度看，‘地王’的预期价也未必一定达不到。”
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