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过亿股权质押，被传资金链紧张奥宸地产求生记

https://www.biud.com.cn 2016年06月07日07:58 家居装修知识网

光耀地产破产的剧情是否会重演？

从昆明多个项目停工到员工因工资迟迟未发放选择集体罢工，从深圳项目超50套房源“司法查封”未有明确说法到出售深圳优质土地以缓解资金压力，从多个子公司股权质押再到原定于2013年公司上市的设想遭遇搁浅，曾贵为“中国房地产百强企业”之一的奥宸地产（集团）有限公司（以下简称“奥宸地产”），似乎陷入了资金链难以周转的死循环中。

“奥宸摊子铺得太大，吃了扩张过快的亏。”一位长期关注奥宸地产的云南当地人士对时代周报记者感叹道。

“力争以三年磨砺、实现销售过200亿元的战略目标，朝着‘中国房地产二十强’迈进。”这是2010年奥宸地产董事长邹建民在接受媒体采访时所描绘的奥宸三年发展蓝图。而在《关于奥宸地产五年战略规划（纲要）》中，这一份蓝图则具体被规划为“2013年签约收入达150亿元，完成西南、珠三角和环渤海核心城市布局和领先。2020年结转净利润达100亿元，完成四大区域深耕，成为中国综合地产领跑者”。

但事实上，成立于1996年的奥宸地产，2011年-2013年公司销售收入仅为35.8亿元、37.3亿元和38.3亿元，平均每年实现净利润5亿元左右。

理想与现实背后，这家企业应该如何渡过眼前难关，不让光耀的境遇在自己身上重演？

信达身影闪现

5月25日，时代周报记者来到位于深圳龙华的奥宸观壹城实地探访。这是奥宸地产深圳分公司（以下简称“深圳奥宸”）开发的重点项目。从深圳北站搭乘M354公交车到达松元市场站，写有“奥宸观壹城”字样的巨大外幕墙格外引人瞩目。工地外依稀可见多名工人在此走动，加之机器的轰鸣声，都证实这里正处于紧张施工状态。

这似乎与部分业主声音及媒体报道的“该工地已处于停工状态”的传言不符。在一份名为“奥宸维权渠道信息汇总V1”的文件中写道，奥宸观壹城在项目完工期临近时停工。业主们恳请市政府领导高度重视，督促开发商持续开工建设，保证期房顺利交楼。

深圳奥宸项目负责人马杰向时代周报记者解释称，目前奥宸观壹城项目施工正按照原定计划稳步有序执行中，深圳奥宸公司确保“奥宸观壹城”项目会按照合同约定的日期完工和交楼。“深圳奥宸公司与购房者签订的房地产买卖合同约定的交楼时间为2017年10月31日，目前远未到交付时间，不存在网传的违约及烂尾事实。”

时代周报记者通过深圳市规划和国土资源委员会官网发现，截至2016年5月27日，虽然奥宸观壹城多套房源已经完成备案工作，但3-1号楼、3-2号楼、3-3号楼有超过50套房源正处于司法查封阶段。根据现行相关法律规定,通常是在提起财产保全或强制执行的程序时,人民法院将有可能对房产进行查封。针对房源为何被查封，马杰并未回复时代周报记者的疑问。

那么，被传资金链紧张的奥宸，又是如何保证深圳项目继续施工的？

据媒体报道，为缓解资金压力，2015年，深圳奥宸出售一块位于光明区的旧改地块，以超过10亿元的价格出售给深圳星河地产。

根据《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）显示，该地块名称为大丰安片区城市更新单元，位于光明新区光明办事处辖区，申报主体为深圳市奥宸光明房地产开发有限公司，拟拆除重建用地面积103723平方米，备注为拟更新方向为居住、商业等功能；拟拆除用地范围内应落实不小于4406平方米的广场用地一处。

而后这一地块则悄然归属到星河名下。星河控股官网显示，2015月5月5日，星河控股旗下的深圳城市更新公司与光明大丰安项目正式签约。

在接受时代周报记者采访时，星河地产张丽（化名）确认了上述说法，但其表示，该地块获得过程相对复杂，可能不是购买获得。“具体以什么方式获得、价格几何，需要咨询其他部门才能知晓。”

而保证深圳项目继续施工的资金来源则更多指向了信达资产。深圳奥宸在给时代周报记者的公告函中提及，2016年3月份，中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司与深圳市奥宸公司就深圳“观壹城”项目达成合作，为项目后续建设提供资金保障。

作为一家为有效化解金融风险、维护金融体系稳定、推动国有银行和企业改革发展而成立的首家金融资产管理公司，2015年，中国信达实现归属公司股东的净利润人民币140.3亿元，资金实力雄厚。

时代周报记者查询全国企业信用信息公示系统发现，2016年4月6日，深圳奥宸的股东已由奥宸地产变更为北京同顺益鑫资产管理有限公司(99%)和王红（1%）。一周后，北京同顺益鑫资产管理有限公司持有的99%（4950万元）股权、深圳奥宸监事王红持有的1%（50万元）股权又统统质押给中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司。

股权质押在奥宸身上并不少见。除上述将部分股权出质给信达外，邹健民于2014年2月出质1800万元股权数给中国农业银行北京石景山分行，同天，奥宸地产出质3100万元股权数给该分行。2013年4月，奥宸地产出质4900万元给农银国际投资有限公司。2012年9月，奥宸地产出质4900万元给西藏信托有限公司。

2014年2月14日，奥宸地产将4900万元股权出质给信达资产北京分公司。2014年6月，邹健民便已将其持有的奥宸地产（集团）有限公司90.91%的股权质押给中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司。2015年4月13日，奥宸地产出质8000万元股权给华融资产。

有业内人士表示，股权质押比例高的公司，意味着公司资金紧张，也不排除是大股东套现可能。“不少的投资机构，将股权质押比例较大的公司列入重点风险关注对象。”

杠杆式融资暗藏风险

奥宸地产资金链缘何紧张？在其发迹地云南，或许能够找到症结所在。

1995年，邹建民从美国回到昆明成立云南奥宸房地产开发有限公司，凭借“旅游地产+商业地产+住宅地产”的先进开发模式，奥宸在云南相继开发了地中海•水岸银沙、东方广场、奥宸国际•香槟小镇等多个项目，一举成为当地知名地产品牌。

这是奥宸的前身，也是奥宸掘得第一桶金的地方。有媒体报道称，奥宸曾试图以云南项目推动全国的扩展，谁料太多项目的快速铺开导致奥宸资金链一时难以周转。

时代周报记者从云南当地了解到，因长期拖欠承包商、供应商、建筑工人等多方款项，奥宸地产位于云南的奥宸财富广场、奥宸中央广场、奥宸中心（香缇玫瑰）共三个项目目前均处于停工状态，部分已售房源的交付时间更是一拖再拖。

据媒体报道，2014年8月，在尚未取得预售证的情况下，奥宸中心与上百名购房者签订了房屋认购协议，收取上百名业主二三十万不等的一期房款（商品房总价款分期）。但随着楼市走势的不确定性加剧，奥宸中心项目全线停工，所有已预售房源无法兑现开盘。而自2009年开发至今的奥宸财富广场项目，除了一期已入住外，以商业为主的二期去年封顶后就处于停工状态。

除上述两个项目停工外，奥宸中央广场则将房屋交付时间一拖再拖，至今未完成建设工作，现场已全面停工。

时代周报记者从业主处获悉的一份“奥宸中央广场延期交房的补充协议”显示，云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称“云南奥宸”）作为甲方与业主签订补充协议，将原定于2014年12月25日交房日期延期至2015年12月25日，在此期间，云南奥宸会按照协议支付违约金，如2015年12月25日甲方再次逾期交付，将按照新的违约金计算方式赔付。对于具体交付时间，奥宸一方未给出明确答复。

云南奥宸一位不愿具名的内部员工告诉时代周报记者，云南奥宸的资金链确实出现了问题，此前更是由于资金问题导致员工工资迟迟未发放，云南奥宸员工无奈选择集体罢工的方式向集团摊牌。

“不过好在集团那边已经答应在月底给个说法，尽快解决云南奥宸这边的资金问题。”上述内部员工对时代周报记者说道。

另据媒体报道，或是因为资金链紧张，奥宸已经选择退出云南棕树营项目的开发。据悉，棕树营村城改项目总用地面积约292亩，总投资估算约70亿元，开发周期原则不超过5年。棕树营城改项目最早在2008年与昆明奥宸房地产开发公司签下改造合作协议，但此后该项目陷入停滞，历时7年依旧开发无果。2014年11月17日，奥宸地产向云南五华区政府递交了《关于申请退出棕树营项目开发的报告》。

云南仅是这家公司杠杆式扩张的一个缩影。在此之前，奥宸甚至一度提出上市的设想以获得更多的融资，目的是为了能够加速规模化扩张。

在奥宸地产内部，金融创新板块作为公司四大战略之一，其中便包括上市和房地产基金。

上市一直被看成是奥宸内部的重要议题，“传统信贷渠道难以满足快速发展的开发商对资金的渴求，上市已经不是要不要上的问题，而是必须上。尽快上的问题。”奥宸地产一份内部报告显示。

而在未上市前，奥宸仅有的融资方式便是通过信托基金来实现。按照奥宸的设想，力争2012年发起基金，优先在云南区域试点。同时设立基金管理公司和建设基金管理团队，负责基金路演、募集和基金事务执行。

“要加快设计基金方案，包括法律结构、投资策略等，尽快与合作方确定初始的基金发行办法。”报告显示，房地产基金是奥宸地产的关键工作之一。

通过信托基金大举融资的方式，在奥宸地产旗下各大项目均有体现。

时代周报记者通过调查发现，在多家信托公司中，一家名为华融国际信托的公司（以下简称“华融信托”）曾多次向云南奥宸贷款，帮助奥宸进行项目开发。

2013年4月，华融信托为奥宸地产发起的“云南奥宸信托贷款1期集合资金信托计划”被用于云南奥宸“滇池星城”房地产项目G07地块在建商业楼盘部分工程尾款的支付、“财富广场”项目后续建设。发行规模达1.64亿元，预期收益达7%-10.5%，期限为24个月。为此，奥宸一方作出多项担保措施，其中云南奥宸提供其名下39套办出房产证的商铺办理抵押，抵押房产位于云南奥宸开发的“世纪半岛五期”项目(即苹果谷项目)，均为最容易变现的一层商铺，拟抵押房产证载总面积为2780平方米；云南奥宸实际控制人邹建民提供个人无限连带责任保证担保，北京奥宸房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。

为获得更多资金，除与华融信托合作外，奥宸还在2011年与华润深国投信托有限公司（以下简称“华润信托”）合作，发起“华润信托·昆明奥宸集合信托计划”。据悉，该信托产品被用于昆明财富广场（半岛4期）的开发建设。发行规模为10亿元，预计年化收益9.00%，发行地区为广东。而奥宸一方则拿出昆明财富广场（半岛4期）2号地块抵押（保守评估6.24亿元），橙郡2期项目土地及地上建筑抵押（保守评估15.43亿元），奥宸持有的东方广场B座物业抵押（保守评估1.88亿元），上述抵押物考虑贷款本金抵押率为42%。总资产保守预计达23.55亿元。

而在深圳，奥宸也选择过类似的信托产品来进行融资。据时代周报记者不完全统计，2014年，深圳奥宸与博时资本管理有限公司（以下简称“博时资本”）合作，发起的信托计划多达13个。其中奥宸深圳1号专项资产管理计划融资规模为2000万元，奥宸深圳6号专项资产管理计划融资规模为6.3亿元。据悉，所有贷款都将用于观澜松元厦（奥宸·观壹城）的开发建设。深圳奥宸则以该地块土地使用权为本计划提供抵押担保，抵押率不超过65%，奥宸地产更将其持有的深圳奥宸100%股权质押担保。

依靠这类信托产品大举融资的奥宸，在《中国房地产企业投资及金融专题研究报告》中所提及的2011中国房地产百强企业“融资能力TOP10”排名中，奥宸地产位列恒大、保利、万科之后，排名第十。

为什么奥宸会选择这种方式融资？从行业面角度看，作为中小民企的奥宸，难以通过银行直接进行融资，唯有通过发行信托产品并以股权、房产作为担保的方式换取开发资金。

“你可以把信托基金当成高债息的贷款或是债券，没有回款就没有办法完成楼宇交付，然后他们的现金流就转不动。”房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者。在这点上，云南分公司的处境，或许能够印证上述论断。