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“熔断”政策实施后南京明天迎首次土拍

https://www.biud.com.cn 2016年06月13日07:47 家居装修知识网

3幅限价地块最高溢价率98%

6月3日，南京市国土局发布了“土地出让超过最高限价将停止出让”的土拍“熔断”政策执行的第一批地块，明日，其中3幅地块将出让，也就是南京市执行土拍“熔断”政策后的第一次拍卖。苏州土拍“熔断”政策执行第一天，两幅地块流拍，但第二天取得了成功，8幅限价地块均顺利拍出，那么南京首场“熔断”土拍，是否会有地块出现超过最高限价流拍？

两幅江宁宅地最受关注

明日要出让的3幅地块包括江宁文靖路的G19地块、江宁东山街道的G18地块、江北六合龙池街道的G21地块，其中江宁的两幅宅地G18、G19最受关注,据悉已经吸引了远洋、金辉、融侨、金地、金茂、东原、万科、正荣、旭辉等十余家开发商。

No.2016G18地块为江宁区东山街道天赐路以南、万安北路以西地块，东至万安北路，南至天靖路，西至学前路，北至天赐路。该地块总出让面积45448.98平方米，最大容积率2.7，该地块的西侧就是未来新城的主要教育用地之一，规划1所小学。挂牌出让起始价12.1亿，起拍楼面地价 9860元/平方米，“熔断”最高限价为24亿元，楼面地价19558元/平方米，溢价率98.3%。

No.2016G19地块为江宁区文靖北路以南、上高路以西地块，东至上高路，南至天赐路，西至现状，北至文靖北路。位于此前金茂地产拿下的东城金茂悦东侧。该地块实际出让面积24902.29平方米，总出让面积24902.29平方米，最大容积率2.6，挂牌出让起始价6.4亿，起拍楼面地价 9885元/平方米，“熔断”最高限价12.6亿元，楼面地价19460元/平方米，溢价率96.8%。

G21六合龙池湖地块是首批最高限价地块中溢价率最低的一幅，六合区龙池街道龙腾路以南1号地块，东至龙华东路，南至现状，西至现状，北至六合大道。总出让面积96588.88平方米，最大容积率2.2，挂牌出让起始价5亿，起拍楼面价2353元/平方米，而“熔断”最高限价仅为6.5亿元，楼面地价3059元/平方米，溢价率仅为30%，比之前的45%最高限价还要低。

明日会出现地块流拍吗？

我们看到，除了达到最高限价土地竞价结果无效，南京市国土局还打出了两张牌来限制“地王”出炉。

首先强调当地块竞价达到保障房建设资金起始价时，竞价超出部分为保障房资金并不计入房价准许成本，也就是说如果该地块出让时溢价率超过45%，未来该地块上的楼盘无法在批复价格的时候将超过部分的土地出让金计入房价成本，卖不了“地王价”。

另外，为防止开发商任性加价，一次加价数亿元很快达到最高限价，国土局的公告还指出，G18地块竞价达到竞争保障房建设起始资金时，加价幅度调整为2000万元的1-5倍。G19地块竞价超过竞争保障房建设起始资金时，加价幅度调整为1000万元的1-5倍。这两项政策无疑让开发企业在拿地举牌时加上了双倍的谨慎小心。

南京市地产开发促进会秘书长张辉表示，G18、G19地块均位于青龙山国际生态新城，两幅地块仅一路之隔，G18地块离龙眠大道地铁站不远，而G19地块紧邻规划中的12号线上坊站，东侧是规划中的核心商业区，西侧为小学用地。

两幅地块的素质都不错，价格超过G57金辉地块的可能性很大，从之前南京的土拍情况来看，地价往往与周边房价接近，不过南京的土拍政策让开发商拿地加价加倍小心，加上一方面央企在拿地上已经有消息传出被内部提示，不会像之前那样凶猛，而其他地产企业在拿地时都有严格的可行性价格测算，价格飙得太高的可能性不大。

另一方面，南京楼市已经开始显现降温信号，小长假日均认购量不足200套的行情就很能说明问题，受到市场降温的影响，开发商的预期有所降低，因此地价超过房价的难度增大，明日土拍出现超过最高限价流拍的可能性不大。