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上海“紧箍咒”下的土地价值

https://www.biud.com.cn 2016年06月16日15:42 家居装修知识网  

  进入5月以来,上海土地市场风起云涌,尤其体现在对住宅类用地的竞争上。从奉贤南桥地块拍出的2.3万元/平方米的楼板价,到松江泗泾3.8万元/平方米的楼板价,再到浦东周浦4.4万元/平方米的楼板价,呈现出一波更比一波高的局势,让人猝不及防。

  在2月下旬上海出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中,这份意见要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例。而5月推出的这批地块,出让条件都严格按照了新政的要求。

  南桥和泗泾的这两幅地块之所以遭到三十几家开发商争抢,一是地块本身的优质条件,均为纯宅地,其次地块所处的地理位置相对优越,靠近9号线泗泾站,与佘山高端别墅社区为邻,同时受到大虹桥辐射影响,板块发展潜力较大。而3.8万元/平方米的楼板价,与当前新房市场的成交均价齐平,加上其80%的中小套型产品要求,泗泾双子地王未来或将打造成中高端精装公寓产品。

  泗泾的地王纪录仅保持了一周,5月18日保利地产以54.5亿元夺得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块,楼板价43607元/平方米,溢价率295.8%。

  上海链家市场研究部监控数据显示:地块周边新房项目有售,其中包括御沁园、六十四阶别墅等,其中御沁园有公寓和联排两种业态,2016年的销售均价分别为2.0万元/平方米左右和3.5万元/平方米左右;地块周边以二手房项目为主,包括菱翔苑、南郊花园、东方晶华园等等,目前的菱翔苑挂牌均价在3.6万元/平方米左右,东方晶华园的挂牌均价在3.8万元/平方米左右。不论是新房还是二手房的售价都不及今日保利地产拿地的楼板价。

  该地块位于外环外,仅有80%的面积可售,并且中小户型的配比需要达到60%以上,据业内人士分析,保利高溢价拿下该地块,后期想要保本至少要卖到8万元/平方米,而这样的价格基本已经是接近市中心豪宅的售价。

  从这几块地来看,新政后开发商拿地不但没有保持谨慎态度,反而愈演愈烈,截至发稿前,5月经营性用地成交共7幅,其中4幅宅地溢价率超过100%。链家研究部统计:5月经营性用地共吸金135亿元。

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