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上海“紧箍咒”下的土地价值

https://www.biud.com.cn 2016年06月16日15:42 家居装修知识网

进入5月以来，上海土地市场风起云涌，尤其体现在对住宅类用地的竞争上。从奉贤南桥地块拍出的2.3万元/平方米的楼板价，到松江泗泾3.8万元/平方米的楼板价，再到浦东周浦4.4万元/平方米的楼板价，呈现出一波更比一波高的局势，让人猝不及防。

在2月下旬上海出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中，这份意见要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例。而5月推出的这批地块，出让条件都严格按照了新政的要求。

南桥和泗泾的这两幅地块之所以遭到三十几家开发商争抢，一是地块本身的优质条件，均为纯宅地，其次地块所处的地理位置相对优越，靠近9号线泗泾站，与佘山高端别墅社区为邻，同时受到大虹桥辐射影响，板块发展潜力较大。而3.8万元/平方米的楼板价，与当前新房市场的成交均价齐平，加上其80%的中小套型产品要求，泗泾双子地王未来或将打造成中高端精装公寓产品。

泗泾的地王纪录仅保持了一周，5月18日保利地产以54.5亿元夺得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，楼板价43607元/平方米，溢价率295.8%。

上海链家市场研究部监控数据显示：地块周边新房项目有售，其中包括御沁园、六十四阶别墅等，其中御沁园有公寓和联排两种业态，2016年的销售均价分别为2.0万元/平方米左右和3.5万元/平方米左右；地块周边以二手房项目为主，包括菱翔苑、南郊花园、东方晶华园等等，目前的菱翔苑挂牌均价在3.6万元/平方米左右，东方晶华园的挂牌均价在3.8万元/平方米左右。不论是新房还是二手房的售价都不及今日保利地产拿地的楼板价。

该地块位于外环外，仅有80%的面积可售，并且中小户型的配比需要达到60%以上，据业内人士分析，保利高溢价拿下该地块，后期想要保本至少要卖到8万元/平方米，而这样的价格基本已经是接近市中心豪宅的售价。

从这几块地来看，新政后开发商拿地不但没有保持谨慎态度，反而愈演愈烈，截至发稿前，5月经营性用地成交共7幅，其中4幅宅地溢价率超过100%。链家研究部统计：5月经营性用地共吸金135亿元。