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龙光地产拿深圳地王前幕：变更股权结构引入金融巨头

https://www.biud.com.cn 2016年06月17日10:10 家居装修知识网

　　全国总价地王的光环将一贯低调的龙光地产（03380.HK）推向了台前。

端午节前，在宗地编号为A646－0059的深圳光明新区商住地块的拍卖现场，龙光地产以黑马的姿态一跃而出，以总价140.6亿元问鼎全国总价地王，溢价率159.79%，超过信达地产日前以123亿元拍下的杭州奥体商住地块的总价纪录。

龙光地产相关负责人直言该地块的重要性：“获取此地块后，龙光深圳区域可售资源占比已近70%。此次拿地，将进一步扩大龙光在深圳市场的影响力，是龙光持续深耕区域，精准布局、为公司未来3-5年业绩增长奠定基础的又一重要战略举措。”

但是，面对140亿元的高昂地价和“地王”项目开发所消耗的巨额资金，龙光地产去年年底的销售规模仅为205亿元，年内溢利为26.8亿元，而账面上的现金约为86亿元，那么，根据龙光地产目前的状况，如何才能吞食下昂贵的“总价地王”？

一幕值得注意的细节是，就在拍地前数日，龙光地产曾悄然变更了拍地项目公司的股权结构，名为“浙银钜鑫的资本管理有限公司”出现在股东名列，龙光地产引进资本巨鳄的融资大幕也撕开了冰山一角。

人民网记者就项目股权变更原因、项目的合作伙伴及融资渠道联系了龙光地产相关品牌人士，其表示并不知情。

金融巨头隐现

在龙光地产给予记者的新闻资料中，曾明确暗示该地块是由合作伙伴共同开发，其开篇表述称“龙光地产与合作伙伴力竞群雄，以人民币 140.6亿元，拿下宗地编号为A646－0059的光明新区新城综合体项目地块，深耕深圳再聚优势。”

而龙光地产方面却对合作伙伴究竟是谁讳莫如深。记者查阅工商局资料发现，此次拿下地王的深圳市凯丰实业有限公司（下称“凯丰实业”），根据网站资料显示，该公司注册于2016年4月15日，分别由自然人高华彬持股90%，纪锦坤持股10%。高华彬为深圳龙光城市更新有限公司的法定代表人，而纪锦坤的真实身份背景并未透露，但是其与龙光集团董事长纪海鹏同姓。

就在拍地前的6月3日，凯丰实业股权结构发生变化，包括深圳市龙光房地产有限公司（下称“深圳龙光”）、浙银钜鑫（杭州）资本管理有限公司（下称“浙银钜鑫”）对凯丰实业进行注资，高华彬股份被稀释至60%，深圳龙光持股20%，浙银钜鑫持股10%，纪锦坤持股10%。

除了深圳龙光外，注册地为杭州的浙银钜鑫更引人关注。据公开资料显示，浙银钜鑫是由浙江浙银资本管理有限公司控股，其核心业务为围绕上市公司提供整套资本运作解决方案，曾帮助和佳股份、西藏药业、欧浦浙银等上市公司完成资本运作和管理，拥有丰富的上市公司资源和深厚的资产运作经验。

至此，浙银资本由幕后走向了台前，浙银资本被认为是浙商银行的子公司，根据财新报道，浙商银行首先以其理财资金认购五矿信托相关信托计划的信托受益权，再以此信托计划持有浙银资本股权。

此外，有媒体指出，中国平安旗下的平安大华基金成立的基金子公司——深圳平安大华汇通财富管理有限公司（下称“平安大华”），也是浙商银行股东之一，持有浙商银行H股的7.58%。

而深圳平安大华汇通财富管理有限公司早就已经是龙光地产的战略合作伙伴。早在2014年，龙光地产就联手平安大华对深圳宅地总价地王龙华新区A802-0305进行开发，双方各占51%和49%的股权。

由此可见，平安大华极有可能再次成为龙光地产深圳地王的合作开发者，而股权变更是双方早已安排好的合作方式。

谋求回归A股

擅长资本腾挪术，龙光地产的掌舵人正是潮汕商人纪海鹏。

根据龙光地产年报显示，执行董事为纪海鹏、纪建德、肖旭、赖卓斌，其中，纪海鹏、纪建德为兄弟关系，而非执行董事纪凯婷则为纪海鹏的女儿。在股份权益方面，纪海鹏及女儿纪凯婷通过家族信托拥有龙光地产76%的股份权益。

作为家族企业，纪海鹏是龙光地产的核心创始人。龙光集团的前身是龙光建安，成立于1996年3月，但是一直默默无闻，直到2000年在汕头因城中村改造项目发家。

此后，龙光地产多次在珠三角市场上斩获土地，截止去年年底，龙光地产已经拥有1371万平方米土地储备，其中，深圳市场可售货值占比超过60%。

2013年12月，龙光地产成功上市，进一步加速了其发展步伐。在上市后，纪海鹏利用资本联姻和多种融资渠道为龙光地产“输血”以保证其项目的开发。

2014年，龙光地产以46.8亿元竞得深圳市龙华新区A802-0305地块，溢价率83.35%，成为深圳龙华区新地王。随后，龙光地产引平安大华对项目公司进行输血，平安大华注资人民币20亿元并持有49%的股权。

2015年9月23日，龙光地产耗资112.5亿元拿下了深圳龙华红山地块，为解资金困局，这次龙光地产先是在国内发行了50亿元公司债券，后又宣布与平安大华签订19亿元融资协议。随后，龙光地产更是大笔增发公司股份融资约15.5亿港币。

随着国内资本市场融资便利度的加强，龙光地产还打算尽快回归A股。6月1日，龙光地产发布公告称，旗下龙光基业以18.2亿元收购南方工业集团所持有的中国嘉陵股份，并计划将高速公路和商业地产等核心业务注入其中。注入完成后，中国嘉陵将通过向特定对象非公开发行股份募集配套资金以收购龙光地产的控股权。

这意味着，此次重大资产重组或将涉及龙光地产借壳回A股或者分拆资产回A股上市，但是，此次计划是否成功还留待资本市场来揭晓答案。

中金公司分析师张宇分析，此次收购龙光地产存在较大不确定性，因为收购涉及控制权转换，可能会触发无限制性条款要约。如果出现该种情况，此次收购的成功率可能面临较大挑战。因为龙光地产目前并未计划私有化，而将会维持上市地位；如果该情况没有出现，此次交易有望以合理的溢价完成，因为目前大股东持有龙光地产约70%股份。

但是，张宇也同时指出，如果按照计划完成对龙光地产的收购，龙光地产在并表后，将在中短期内成为中国嘉陵营业收入和利润的主要来源。鉴于目前 A 股市场地产开发商的股价相对其估值更加合理，这将成为龙光地产 H 股股价新的催化剂。