南京、合肥双城记：库存大降 需求遭严重透支
最新出炉的易居研究院报告显示，长三角四小龙（杭州、南京、苏州、合肥）中的南京、合肥在去库存的道路上快马加鞭，库存周期仅为两个月左右，5月份两城库存同比大幅下跌，跌幅分别为54.5%和64.9%。
“受此影响，南京、合肥等城市房价上涨幅度较快，土地市场交易频繁，且高溢价成交现象明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
由于去化速度较快，房企拿地补库意愿明显，上述城市高价地成交已经成为常态。
中原地产研究院数据显示，今年以来全国单宗地总价最高的50宗土地，成交总金额达到2285.1亿元，南京总价地王最多，达13宗，此外，北京7宗，杭州4宗，主要分布在一二线城市。
“四小龙城市今年以来住宅用地价格上涨明显，且溢价率提升幅度均在50个百分点以上。”相关机构报告中指出。
据了解，长三角四小龙城市的单价地王价格提高显著，其中杭州下城区潮鸣艮山单元地块成交楼面价达到45368元/平米，由绿城中国在今年3月末竞得，此外南京多块土地成交单价超过4万元/平米。
相关机构指出，从代表城市单价前十名地块的平均溢价率水平来看，均较去年明显提高，其中南京单价前十地块平均溢价率超过100%，而合肥更是达到338.2%的惊人水平。
“这一轮以长三角四小龙为代表的二线楼市崛起，其逻辑是货币宽松带动住宅销量增加，随之价格上涨、库存回落，库存下降之后房企积极补货，拿地增加，竞争激烈进而导致地价攀升，预计地价高企还将推动周边房价的进一步上涨。”
某机构常务副院长黄瑜分析指出。
她补充道，全国楼市分化明显，量价齐升仅仅存在于一二线热点城市之中，而一线城市供地有限且限购及信贷政策进一步收紧，因此本轮资金主要流向二线中心城市。
库存快速下降是不是代表南京、合肥等地楼市将迎来长期供小于求的卖方市场，进而使房价继续保持快速上涨节奏呢？
答案并不是肯定的。
业内人士表示，过度透支的需求和高价成交地块频现，很可能在后期楼市中形成有价无市的局面，风险已经开始出现。
数据显示，今年前5个月，南京、合肥、苏州等二线热点城市高端住宅成交套数已经超过去年全年水平，其中南京、苏州均价3.5万元／平米及以上的高端住宅前5月成交套数分别为1924套、672套，而去年全年成交套数为1184套、201套；合肥今年前5月均价2万元／平米的住宅成交202套，去年全年仅44套。
对此，黄瑜指出，“今年以来市场的持续火爆导致代表城市高端住宅的销量已经达到顶峰，需求透支较为严重，从需求的角度来看，二线城市高端住宅市场需求终归有限，地价高企导致的住宅被高端化将造成未来一段时间高端产品供应量的猛增，供应与需求结构出现错位，导致地王项目去化的困难。”
虽然需求严重透支，但多宗地王的出现，将迫使房价维持高位。
“二线城市地王频繁出现，将影响后续二线房地产市场的稳定，尤其是长三角四小龙城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。”中原地产首席分析师张大伟表示。
业内专家认为，地王年往往对应着政策的收紧，为应对地价、房价的过快上涨，上海、深圳限购政策已经升级，如苏州、南京政府相继出台土地市场“熔断机制”，不过这一政策的出台虽然能够直接影响成交土地的价格，但在土地市场竞争激烈的背景下，不能排除房企蓄意叫价导致土地流拍的可能，能否有效的为土地市场降温仍然存疑。
据了解，政策出台后苏州已有两宗地块由于竞拍价格触及规定上限而导致流拍，南京也有一宗地因此流拍。
“对南京、合肥此类城市来说，近期政策收紧的概率在增加，政府可能希望出台政策抑制过快的房价上涨态势。当然从长期看，积极供地、加快补库存才是最根本的应对策略。”严跃进表示。
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