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二线城市楼市收紧楼市拐点恐将至

https://www.biud.com.cn 2016年06月23日08:15 家居装修知识网

二线城市楼市房价持续上涨，投资客不断涌入，面对这样的情况各地政府也开始积极调控，收紧楼市政策。

日前，合肥市土地管理委员会召开第五次主任会议，随后市场传出消息称合肥将执行差别化住房信贷政策。虽然并非官方证实，多位业内人士则对第一财经记者指出，依据合肥楼市的火爆程度，合肥出台调调控措施将是大概率事件。

中原地产首席分析师张大伟认为，上述现象说明未来政策开始收紧，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。

虽然今年去库存是大背景，但是面对一二线楼市过热的情况，调控措施在所难免。

市场流传的合肥市土委会2016年第五次主任（扩大）会议材料

记者获取的市场流传的会议文件照片显示，合肥提出执行差别化住房信贷政策。商品房最低首付比为25%，下列三种情况购买商品房的首付比为40%：居民家庭拥有一套住房，在本市市区范围内，无购房贷款记录的，包括在外地贷款的记录；居民家庭拥有一套住房，且有相应贷款结清；居民家庭无住房，但有一次贷款记录。

同时，名下有一套房且相应贷款未结清，为改善住房条件再次申请的，首付比为50%。此外，下列情况购买商品房的首付比为60%：居民家庭有两套及以上住房且有购房贷款记录；居民家庭有两套及以上住房。且已经结清购房贷款记录；居民家庭有2次购房贷款记录，且已经结清第一次购房贷款记录的停止向第三套及以上的购买提供住房公积金的贷款。

这意味着，合肥进一步提高了购房的首付比例，首付门槛提高，从货币端就抑制了房屋的需求。

克而瑞的一份报告指出，在全国市场处于高位盘整阶段，合肥此时出台收紧组合政策，市场成交量进一步萎缩为大概率事件。一方面是在前期过火后，需求早已透支，后继需求难以为继，另一方面，房价上涨和信贷收紧，使得观望情绪加大。

事实上不只是合肥，苏州南京在此前也因为楼市过热而出台了相应的举措。

今年4月，南京市发改委正式发布的关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读中，明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%-12%之间，同时南京将采取6项措施遏制房价过快上涨势头。

到了5月，南京更是宣布将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效;物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。无独有偶，苏州也在今年5月对部分土地设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。

张大伟认为，去金融杠杆将是调控的主流政策，对于各地城市来说，目前房价上涨的城市数量逐渐增加，这些城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，大幅调整的可能性不大。

面对这样的调控，中金证券则认为调控过后拐点将至。其认为地产成交开始减速，同时主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间成为拐点的标志，同时各地政策收紧因此房地产将进入下行空间。

中金证券地产行业首席分析师宁静鞭指出，房地产已经处于周期的中后段，或将提前进入下行期。下半年短期快速加杠杆是隐忧。中国加杠杆速度在逐年提升，且一线城市中深圳加杠杆速度较快，其中福建和广东杠杆利用率偏高。