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辽宁营口现土地财政后遗症多家地产商陷泥潭

https://www.biud.com.cn 2016年07月03日09:35 家居装修知识网

税收下滑、固定投资减少、产业层次低

有着“关外上海“之称的辽宁营口，在过去几年里患上严重的房地产依赖症。大量的土地收益让城市享受了短暂的“繁荣”，但“过把瘾”之后，接踵而来的是大量楼盘空置带来的各种后遗症：税收下滑、固定投资减少、产业层次较低。

对此，相关官员指出，对地产的依赖和重视，让“营口与沿海开放城市地位很不相称”。

为扭转房地产行业下滑的颓势，营口市政府近几年接连出台了多项补贴政策。然而，依靠政府补贴政策能否拯救营口市的未来?

多家地产商陷泥潭，万科“及时止损”

“汇达零租金，家居建材全国最低价”——营口沿海产业基地一处荒地的围挡上，汇达广场打出性价比的宣传语。这处荒地规划的是汇达广场的二期和三期项目，但事实上仅开发了一期项目。

这是一个门可罗雀的家居建材城，物业部为了吸引商客给出了全年只收取4个月租金的优惠政策。

在多年前的宣传页上，这里是沿海产业基地的繁华之地，是营口新城的新商业中心所在，但现实是汇达广场西、南、北均是一片空地，东边倒是建起一个叫做星汇奥城的楼盘，但是早已烂尾，落锁的铁门已经锈迹斑斑，从门缝里望进去杂草丛生。

这不是营口新城唯一的烂尾楼盘，《中国经营报》在2013年报道中提及至少4家项目烂尾。烂尾属于极端情况，但陷入泥潭的地产商很多。

水岸新都是沿海产业基地最早开发的楼盘，规划建设40栋高层住宅楼。但是从2009年开盘以来，7年间仅销售了30%的房屋，迄今尚有一大半闲置。院子内杂草丛生，临街商铺大都闲置。售楼处内的桌椅落满了厚厚的灰尘，售楼处销售人员也失去了销售热情，直接坦承房子不好卖，因为“营口人很多手里至少有两三套房”。

鲅鱼圈也是营口的一个新区，20年前还是一个渔村，在这里可以看到“夕阳落海”的奇观。旅游资源和沿海经济催生了营口市振兴旅游业的大梦想，在发展中鲅鱼圈成为一片房地产项目林立的区域，国内诸多地产商纷纷在这里投资。

万科是其中的一个。万科在鲅鱼圈的万科海港城项目只建设了6栋高层住宅和两栋洋房，而万科原本抱着宏大的野心——开发55万平方米的土地。当拿下第一期14 万平方米土地后，却遭遇激烈竞争，卖得并不好。万科销售人员表示，最后以每平方米亏本五六百元的促销将房子处理出去，以快速回笼资金。这也让万科几乎成为鲅鱼圈地区唯一一个将房子卖掉的开发商。

不过万科将余下的40万平方米左右的地皮退还给了营口市政府。销售人员告诉记者，第一期14万平方米尚有三分之二没有开发，再接着开发至少也得两年以后了，因为“卖不上价格”。

万科连预期十分之一开发规模都没有达到，而万科“及时止损”的做法反映了万科营口市房地产界的审慎态度。

大连国际董事会秘书崔巧会日前亦表示，公司今年将以去库存为首要任务，加大营口项目的销售力度，加快资金回笼。

土地出让收入锐减，财政收入遭腰斩

地产商当下审慎的态度，恰好映射出之前的非理性行为，尤其是地方政府。

在房地产一片惨淡景象和外界对于营口“鬼城”的印象中，营口市沿海产业基地组织承办了一个“三四线城市房地产发展论坛”，管委会常务副主任张渤在论坛上表示，营口房地产业的发展，某种程度上代表了一部分三四线城市房地产发展的现状，而举办论坛也是为营口及其他三四线城市房地产健康发展问诊把脉。

论坛上透露出乐观的讯息：沿海产业基地目前开发24个商品住宅项目，达到出售条件的商品住宅总建筑面积约206.4万平方米，累计销售98万平方米，近3年年均去化约20万平方米，有效库存约90万平方米。

上述表述中提及“达到出售条件”和“有效库存”，这意味着有些房地产项目烂尾和未交工的未计算在内。《中国经营报》记者两年前的调查显示，营口沿海产业基地26个项目有一半左右未完工或者未营业;具备入住条件的项目平均入住率不到10%。

营口市住建委公示的今年1~5月份房地产数据透露出些许乐观数据：商品房销售77.89万平方米，同比增长37%。但销量仅为2011年的四分之一，2012年的五分之一。

销量增长的另一面，是房屋价格的下跌，营口市2015年年度统计公报显示，房价同比跌幅为3%。

营口房地产开发协会副秘书长、颐中地产机构执行董事毛文涛在2012年楼市鼎盛时期评价营口楼市“大跃进”现象严重，开发商和政府太急功近利，企图把5~10年的开发规模集中在2年完成，使市场在调控后迅速陷入滞销泥潭。

政府一直保持着乐观姿态。如2014年声称将力推包括住宅、商业地产、教育地产在内的20余个重点房地产项目，并称房地产开发建设将达到新高峰。

但统计数据回击了政府的乐观。

2014年全市公共财政预算收入160.4亿元，完成年度预算的79.1%，同比下降13 %;2015年全市一般公共预算收入104.2亿元，完成年初预算的65%，比上年下降35%，不及2011年收入的一半。

2015年全年全市国有土地使用权出让收入11.5亿元，下降81.8%——营口市前几年土地财政的疯狂势头正在消退。

营口市也意识到雁过拔毛的一次性涉土税收的弊端，2015年初营口市财政局局长宋勇亦曾表示，“巩固现有税源，培植新的财源，逐步实现以实体税收替代置换一次性涉土税收”。

补贴政策：能否拯救营口的未来?

营口沿海产业基地位于营口老城区的南面，是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。营口的城市升级过分依赖土地财政，导致城市和产业整体发展速度远远跟不上房地产开发的速度。

这种非理性繁荣如果看成一个曲线的话，2013年是从巅峰直接下滑的节点。当年营口固定资产投资1270亿元，增长17%。但是第二年固定资产投资就开始锐减，下滑8.6%。2015年更是下滑了22%。营口市统计局一位不愿具名的官员告诉记者，从今年上半年经济运行情况来看，固定投资下滑幅度会更大。

虽然固定投资涉及多种行业，统计端口较多，但是从往年统计数据构成来看，房地产投资在其中占据了相当大的比重。以2011年为例，营口全年固定资产投资875.8亿元，其中房地产开发完成投资就达266.1亿元。

2012年，营口市住建委主任邬毅曾在一次公开场合表示，房地产已经占到营口经济发展的30%，营口房地产的税收占所有财政收入的45.8%。

房地产行业的下滑趋势，让当地房地产企业和政府部门感到巨大的压力。营口市原本有两条选择：一是挤掉泡沫，振兴产业经济;二是出台补贴政策，用政府之力救市。

营口市最终选择了后者，先后出台了多项政策。

以《营口市2012年度市直机关事业单位职工住房补贴发放方案》为例，针对市财政全额拨付的机关、事业单位，补贴覆盖1000人左右，人均计算补贴额度约为5万元。

文件还要求，申领住房补贴的职工，只能购买商品住房，年内不买房的，其补贴指标作废。补贴不发到个人手中，由财政直接拨付给开发商。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩对营口给公务员5万元购房补贴政策进行了严厉批评，认为这是拿着国家的财富变相“救市”。

不仅购买住宅有补贴，购买商铺也可获得政府补贴。2013年，营口市出台一项商铺补贴政策：凡是在2014年12月31日之前租赁商铺者，可享受到由管委会在两年内给予每平方米100元补贴，而购买商铺者在上述日前内可以返还全部税收。不仅如此，就连子女入学、就业和落户，甚至物业费和取暖费都可以享受到政府方方面面的补贴。

尽管补贴政策接连出台，但房产行业仍不乐观。

记者注意到，从2012年开始，营口市年度统计公报中不再显示房地产销售数据。而这一年正是营口房地产的高峰期，此后断崖式下跌，并被媒体频频比喻为“鬼城”。

如今，消化房地产库存、控制土地供给、通过政策吸引外来人口落户、加大闲置土地清理整顿力度，仍是营口市政府的重点工作。

连续两年，营口市政府工作报告中均提及没有完成“十二五”规划部分指标。

2015年预期地区生产总值增长6.5%，但实际增长仅为4.5%; 预期固定资产投资增长7%，但实际不仅未增长，反而下滑22%;预期公共财政预算收入与2014年保持一致，收入184.3亿元，增长8.3%，但实际预算收入104.2亿元，下降35%。

营口市前任市长葛乐夫在2015年公开表示：经济总量小、债务压力大、财政支撑能力弱的问题还没有解决;产业层次低、丰厚度不高的问题仍很突出;对外开放水平不高，外贸依存度低，与沿海开放城市地位很不相称。

一位不愿具名的官员告诉记者，作为中国东北近代史上第一个对外开埠口岸，营口对地产业的重视和依赖一定程度上影响了其他产业的升级发展，但是这个问题又很难讲，因为历史和机遇不可能重来。

就上述相关问题，本报记者致函营口市委宣传部，截至发稿，未获回复。