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上海郊区新地王保本售价每平方米超6万地王为何频出

https://www.biud.com.cn 2016年07月05日08:53 家居装修知识网

　　“松江这块地的价格高得有点离谱儿了。如果这个地方以后售价将近7万元每平方米，那么上海市中心难道要卖到20万每平方米？”谈及上海市松江区的新“地王”，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授对中国青年报·中青在线记者说。

7月1日上午，上海松江区的方松街道新城主城B单元B06-06号地块以47.35亿元被合景泰富集团旗下项目公司上海富博置业发展有限公司收入囊中，楼板价39073元/平方米。从成交楼板价来推算，未来保本售价可达6万~7万元每平方米。

新地王加冕“影响不好”

据悉，该地块出让面积86559.9平方米，土地用途为住宅，起始总价30.3亿元，起拍楼板价为2.5万元每平方米，容积率1.4。

据上海市松江区规土局透露，交通便利、周边配套齐全，加上松江土地指标有限是该地块受到青睐的主要原因。据悉，该地块距轨交9号线松江大学城站不到1公里，交通便捷，周边有东华大学、上海对外经贸大学、上海外国语大学等学校。往东1.5公里左右有松江万达广场，往南两公里左右有上海市第一医院南院、松江中央公园，配套成熟。

据悉，该地拍卖于上海土地交易事务中心进行，有15家企业参与竞拍，其中不乏财力雄厚的央企。对于民企合景泰富集团的胜出，上海中原地产市场分析师卢文曦此前在接受媒体采访时表示，合景近期在上海没有太多土地储备，因此拍地也较激进。

尽管该地块有一定的优势，尹伯成还是认为“价格高得有点离谱儿了”。他认为，此次新地王的产生非常“冒险”、“不理性”。“有些开发商认为只要能拿到地，就不愁赚不到钱。这种想法是不理性的，影响不好。”他说。

去年10月，松江泗泾一幅纯宅地块经过激烈竞拍，被一房企以23.1亿元拿下，楼板价为20531元每平方米，当时市场一片惊呼，而仅仅半年多之后，松江新“地王”的起拍价就已经达到2.5万元每平方米。

房地产家居网络平台中国指数研究院的最新统计数据显示，上海市6月新建住宅，即一手房的样本平均价格为40612元/平方米，上半年1月至5月的对应数字分别是37062元/平方米、37144元/平方米、39035元/平方米、39394元/平方米和40144元/平方米。

新地王会否推动房价上长

7月1日，上海市民刘女士向某知名房屋中介机构询问一个外环以外楼盘的情况，却被告知“开发商已经把这个楼盘捂住了”。

该楼盘位于上海市浦东新区，中介劝刘女士不要痴等了：“今天出了松江地王的事。对开发商来说，他今年的销售额已经完成了，剩下的房子就不着急卖了。现在他卖4万多元每平方米，捂个两年六七万元每平方米随便卖。”

而谈及估价问题，上海城市房地产估价公司总经理许军向中国青年报·中青在线记者阐述了地王产生的基本逻辑——“赢者的诅咒”。

“赢者的诅咒”指在任何商品的竞价拍卖中，赢得拍卖品的中标者出价必须高于其他中标者才能中标，也就是必须高于大多数人对该商品的合理价格判断，才能竞标成功，因此他很可能对拍卖品估价过高，支付了超过其当前正常市场价值的价格，而其未来收益会存在更大的风险。因此通俗地说，地王是对市场预期最乐观者引发的“独特现象”，通常都是“不合理”的存在。

反过来讲，中标者之所以能够以高价拍下地王，是因为其他开发商不愿意“冒这个险”，这反映出其他大多数人的预期“没有那么乐观”。

特别是对于已经在售的楼盘，完全“捂住”不卖是不可行的。除了对市场的预期不同，每个房地产项目还都有基于自身项目特点的考量。“已经在售的楼盘可能是两年前设计建造的，它的定位、理念等都无法和新拿下的地块相比，所以未来售价的预期也不可能完全比照地王。”许军说。

许军认为，地王出现以后开发商最常见的策略是“放缓销售速度”观望市场，“根据市场供应情可能适当提价”。

基于以上几点分析，许军表示，地王的出现可能会影响一些市场参与者的预期，但最终未来的房价水平仍然存在诸多不确定性和风险，地王推动房价上涨并非必然。

“面粉比面包贵的预期并不会总成功！”谈及地王对房价的风向标作用，尹伯成对中国青年报·中青在线记者说：“(市委)书记都说上海的房价已经很高了。”

据报道，2015年10月9日，上海市委书记韩正在中共上海市委举行的区县、大口党委书记季度工作会议上指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。

韩正强调，上海作为一座特大型城市，其房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。“究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。”

2016年3月25日，上海市政府颁布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，内容包括从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限(由满两年)调整为满5年等。

房屋中介告诉刘女士，自实施新政以来，房子卖得“不像2015年那么疯了”。

地王为何接踵而至

据中国房地产信息集团(CRIC)统计，年初至今重点城市总价、单价“地王”数量已经达到了95幅，而在上一个“地王年”——2013年，全年也不过拍出了60幅“地王”。房企疯狂拿地受诸多因素影响。

从资金的角度来说，通俗地说，竞拍企业是因为有钱而“任性”。CRIC分析指出，受2015年年初证监会发布的《公司债券发行与交易管理办法》影响，宽松的资本市场融资环境为房企囤积资金提供了良好的时机。据CRIC统计，2015年60家典型上市房企的在手现金为11804.13亿元，同比增长33.09%。另外，伴随着2015年房地产销售市场回暖，多数房企销售大幅增长，销售回款有所增加。同时，有分析称，随着美联储加息预期的来临，资金宽松有可能加剧。

从竞拍企业的身份来看，央企是最积极的地王制造者。国资改革、企业合并带来的人事变动危机，是部分央企“疯狂拿地”的动力之一。CRIC研究中心一篇名为《为了不在重组中被打包收走，水电系央企正在疯狂抢地》的文章指出，21家被允许从事房地产业务的央企中，水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。原因主要是，一方面，职能相近的央企极有可能在改革中从集团层面合并，而房地产业务是强者占主导；另一方面，良好的拿地和销售水平以及足够广泛的布局，也是在向上层展示自己有能力吸纳和消化更多优质资源。

从土地条件本身来看，未来建设用地总量紧张也是地王频出的原因之一。但尹伯成认为，“地少不等于没有地”，工业用地和商业用地的改造可以用来缓解土地问题。同时，他也对旧城区改造抱有期望。

另外，2016年上半年，受“去库存”政策激励，房地产行业指标持续转暖，库存持续走低，市场供不应求，因此房企确实有“补库存”的需求。

土地被炒热，房价会不会无限上涨？“市场经济规律不会允许这样。”尹伯成说。

对于未来的市场发展趋势，CRIC在《地王风起云涌，市场却将迎来转折——2016年上半年总结与展望》一文中指出，“一派火热景象中似乎又看到了2009年、2013年的影子，无数次市场都经历了‘市场热-政策出-土地热-市场冷’的周期轮回，2016年恐将难以摆脱再次落入窠臼的宿命：政策收紧、热点城市成交降温，下半年各指标增速将有所下滑，市场迎来转折点”。