那些年,地产商吹过的牛皮

  “当初的愿望实现了吗？事到如今只好祭奠它……”筷子兄弟成名曲《老男孩》的这句歌词，叹诉了梦里南柯、一去不返的理想。而其实，它也适用于房地产行业。不少往昔的信心满满、信誓旦旦如今被顾左右而言他甚至绝口不提。

  中房网此次就根据公开资料整理盘点一番，那些曾获外界“啪啪”鼓掌的宣言，如今是怎样自己“啪啪”打脸。

  华润置地（牛皮指数★★★★）：布局三四线城市曲线救国 实现跻身千亿级房企目标

  2010年，由于调控政策的出台，华润置地开始积极投身于三四线城市，2010、2012两年，其就共斥资385亿元人民币，增加了1600余万平方米的土储，使布局城市从19个迅速拓展到39个，但其中几乎都是如徐州、泰州、常州、惠州、赣州等三四线城市。资料显示，截至2012年3月，华润当时的土地储备规划建筑面积约3000万平方米，但一线城市的只占约1/15，三四线城市的占比却高达逾1/3。

  然而，华润置地很快发现“走错路”。2012年，三四线城市为集团住宅开发业务贡献的销售额仅占总额的约1/10。同时，毛利率也出现了自华润置地上市后的首次下滑，由2011年度的39.5%减至37.6%。

  一二线城市楼市回暖的背景和布局失策的现实，让华润置地于2012年下半年紧急“调头”回城。但项目从拿地到实现营业结算，最少需要一年半至两年的时间，“亡羊补牢”拿的一二线地块并不能马上“变现”，之前在三四线城市的大量项目却纷纷步入结算期，其中一些城市楼市价格的不升反降继续拖累着华润置地的利润率。

  2013年，华润置地销售额为663.06亿元，虽然规模同比增加27%，毛利率却进一步大幅下滑至28.2%。有业内人士分析原因为：“为扩大销售规模、提升毛利率要重返核心城市，要重返核心城市就要拿高价地，拿了高价地毛利率还是要受影响……一段时间内，华润难跳出这种循环”。

  同时，布局的失误分散了华润置地的财力和人力，使其错失了在一线城市站稳脚跟的最佳时机，因而其至今无法在除深圳大本营外的其余三大一线城市北上广聚焦。从华润置地2015年年报看，这三个城市的业绩贡献率仍然偏少。

  也许还要加上其间以宋林等人为首的高管落马造成的人事动荡原因，总之，这家有着强大集团资金、资源多方面天然优势的央企被寄予“跨越千亿”希望数年，至今却仍在门槛之外徘徊。

  2013年，华润置地规模就已破500亿大关达到近700亿元，当年紧随于万科、保利、中海、绿地、恒大这五家千亿级企业的就是它。但两年过去，2015年其合同销售额仅达到851.5亿元，年平均增长率仅13.3%，也让其“2015年冲刺千亿级”的豪言再度落空。

  今年6月21日，华润置地将原本的九大区域合并为六大区域，人事也随之进行了调整。　基本完成了从三四线城市到一二线城市的“返程”，又在傅育宁执掌下有了新的视角和思路，加之万科股权带来的种种可能，华润置地今年应该会得偿所愿了吧。

  万通（牛皮指数★★★）：立体城市是一场城市化革命希望墙上美人变炕上媳妇

  在百度上以“万通立体城市”这个关键词搜索，显示出时间最近的相关新闻，在两年前。“立体城市”这个早在2009年被冯仑首次提出的概念，曾经以“可持续发展”、“高附加值”、“解决就业、创造税收”等“正能量”，拉来了新希望集团董事长刘永好、远大集团董事长张跃、巨人网络董事长史玉柱三位各领域大佬一起“完成企业家对城市和国家的责任与使命”。

  2010年，“立体城市”的名气和热闹达到顶峰：冯仑逢场合必大谈特谈，据称耗资500亿元的首个落地项目也于当年高调宣布选址廊坊，甚至还出了以立体城市为背景的小说，且计划改编成戏剧、电影等，史玉柱公司还透露会开发立体城市游戏，目的是“帮助人们提前感受和适应未来生活”。

  然而三四年过去，冯仑虽然还在用“大象怀孕孕期长”等形容为立体城市的只听声不见影作解释。但事实明摆着，立体城市几经辗转却仍屡战屡败，廊坊、成都、温州，多个立体城市不是难产，是根本“胎死腹中”。

  尽管2013年在家乡西安西咸新区，冯仑终于能一缓窘境。但未来数年，在西部内陆城市西安和咸阳之间将崛起一座人口密度数倍于上海、北京和曼哈顿的“立体城市”这个“看上去很美”的愿景实在是有点好高骛远。泰康人寿董事长陈东升不客气地点评道：“不管你信不信，反正我不信”。

  冯仑每每将立体城市的失败归咎于地方政府换届及发展规划调整等不确定因素。但其实使立体城市截至目前还是“纸上谈兵”的核心因素是，它的设不是单纯的盖房子，而是建立起一个包括且不限于研发设计、融资管理、产业驱动、资产运营和城市管理的庞大操作系统。如何吸引人们在这里生活？导入的产业应该垂直还是平铺式布局？能否让30层以下已入住30层以上同时在施工？有没有方法解决高密度居住下人们随之产生的心理问题……而最最要紧的是，立体城市是一个长期、持续的投入过程，资金压力是最大现实。

  远大（牛皮指数★★★★★）：7个月建成世界第一高楼 天空之城将成人类最向往之地

  在上一段的冯仑立体城市里客串的远大集团董事长张跃，这次是主角。

  2013年7月20日，张跃乘着他的私人飞机降临长沙市望城区大泽湖街道回龙村，出席了“天空城市开工典礼”。宣布要在这片本是水田的100余亩土地上，立起一座高达838米、超越迪拜哈利法塔的世界第一高楼。

  这其实本不足为奇，蓬勃的中国城市总在用摩天大楼刷新天际线，很多建筑都在试图挑战“世界第一高”。真正令人惊讶的是，远大多次强调使用自己的技术和产品，建成天空城市只要7个月。而要知道，哈利法塔的建设周期超过5年。

  如今只差几天，距离那场“牛气冲天”的奠基仪式就已过去整三年，那个张跃口中“人类最向往的地方”却还在图纸上。但也别说没有入住者，不过不是人，是鱼。当地村民见项目迟迟没有进展，就把工地上掘出的基坑变成了“人工湖”在里头排布开网箱养起了鱼苗。

  尽管远大集团新闻发言人朱琳面对媒体时坚称：“天空城市我们一定会建”，但她拒绝透露具体时间表，并反问对方，“这个事情都过去快三年了你们为什么还关注？”

  “两万”合作（牛皮指数★★★★★）：地产南北“王”首度携手 千亿级大买卖呼之欲出

  若要盘点2015年地产圈大事件，“万万合作”必然在列。去年5月14日，王健林和郁亮在“万科万达战略合作协议式圆满成功”背板前的握手，开启了业内人士乃至普通百姓对中国房地产两大巨头“1+1＞2”的无限想象。

  “两万”当时对外宣称，未来将在国内和海外市场联合拿地、之后分工明确地合作开发——万科负责住宅，万达负责商业。虽不会重组，但将在线下按照具体项目比例成立合资公司。

  然而这一场“门当户对”的联姻维持了还不到一年就无疾而终。郁亮在今年3月的业绩发布会上坦言原计划已搁置。万达在其后的香港业绩会上的回答虽官方却也表达了相同的意思：“万达和万科都是国内领先的企业，两家各有擅长优势，但涉及到两家上市公司，所以关于合作的细节或需要披露的内容，请以公告为准……”

  郁亮曾透露，致使合作中止的关键是“有个别商业条款最后没达成一致”。但多位业内人士分析，直白一点说的话，其实就是利益分配没有达成一致。尽管二者一个是住宅龙头，一个是商业巨擘，表面看来优势互补，但随着市场的挤压，万科和万达的业务差异化在缩小甚至是日趋雷同。万科在转型“城市配套服务商”过程中无可避免地会涉足商业，万达的扩张也早晚会将触手伸向住宅。王健林当初在合作仪式上就曾说过“双方的模式差异不大”。因此，“两万合作”的告吹再次证明了“没有永远的敌人或朋友，只有永远的利益”是颠扑不破的真理。

  另外，一个是有老板的企业，一个是没实际老板的企业，多年来定型的风格文化和目标诉求上的差异也造成了难以跨越的障碍。

  更有一种声音猜测说，消息灵通的王健林是提前得知了万科今年的“事变”才冻结了合作计划。

  其实公平公正地讲，地产商们也不是故意要“言出不行”，只是彼时那刻，宏伟蓝图和美好愿景让他们自己无比相信说出的会实现。后来主观或客观的因素，市场或资金的限制，都可能让“牛气”变成“牛皮”。怪就怪他们太希望借媒体宣传提高项目或策略的知名度，以致让一举一动都被高度关注，失败了也做不到悄然退却。因此奉劝各房企，甭管啥事，先做后说，多做少说才是。

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