东莞：拍“地王”只为拿地？别太低估开发商
从2007年至今，东莞已经拍出了20多宗“地王”和区域“地王”，这些“地王”有的价值被低估，有的不断被刷新，有的却遭遇亏本卖的尴尬。让我们来盘点这些年我们一起追过的“地王”。
盘点：
这些年，我们一起追过的“地王”
1.命运多舛的莞城“地王”
回顾历史，历任莞城“地王”命运颇为坎坷。2008年1月，富通地产以3782元/平方米的楼面地价拍下莞城围仔“地王”，但是却放置多年 没有开发，直至2011年转手给恒大地产，开发成目前的恒大华府。2009年莞城体育路诞生另外一宗“地王”。龙光地产以4847元/平方米的楼面地价成 功拍下，当时预计销售均价超过万元/平方米。2011年年底入市后遇上市场平淡期，该“地王”项目较长时间内进行“8字头”促销。
2.爱“跳水”的南城“地王”
2012年年初，南城西平“地王”项目中信凯旋公馆原本精装修上市，却脱下“豪装”改为毛坯房入市，销售价格也从原来预计的1万元/平方米 跌至8000元/平方米，成为首个“跳水”“地王”。而南城另一宗2007年水濂山“地王”项目开发为万科翡丽山后，在2011年也遇到销售尴尬，原本以 1.1万元/平方米销售，成绩不理想，随后价格下调至带精装修“8字头”销售。截至目前，该楼盘仍然在售。
3.不断被刷新的虎门“地王”
2007年1月，广州瑞丰地产拍下虎门金洲地块，成为虎门镇首宗“地王”；2010年1月，万科地产首次进入虎门，以5217元/平方米楼 面地价刷新虎门“地王”；2012年8月，万科地产再次以5854元/平方米楼面价，拿下虎门博涌地块；之后的2013年，佳兆业以4.5亿元总 价，5309元/平方米的楼面价拍下虎门金洲村地块，同年下半年，东莞万科又拍下虎门大宁四宗“连体地”，折合楼面地价在3700~4000元/平方米之 间。2014、2015年，万达、中惠熙元、万科又陆续在虎门拍地。虎门是目前东莞土地市场最火热的镇区，“地王”不断被刷新，且出让地块整体楼面地价偏 高，这也造成了虎门楼市库存量大，竞争激烈，却又极为火热的场面。
4.被低估的临深“地王”
2007年7月，万科地产以总价26.8亿元、楼面地价15243元/平方米拍下塘厦大坪村地块，这也是截至目前东莞最高的楼面地价、总价 “地王”。之后，临深片区地块以2000~4000元/平方米楼面地价成交，市场价值被低估。直至2014年益田集团以7257元/平方米楼面地价拍出凤 岗新“地王”，拉开了这一轮东莞房价快速上涨的序幕，随着2015年临深片区房价大幅上涨，凤岗“地王”项目受到深圳客热捧，洋房销售价格甚至近3万元/ 平方米，成为东莞销售均价最高的楼盘之一。
动态：莞城拍“地王”，城区盘酝酿涨价
上周五下午，位于东莞莞城创业路与运河东三路交汇处东侧2016WG017号土地被东莞市碧桂园房地产开发有限公司、深圳市创礼投资管理有 限公司（实为中国平安保险（集团）股份有限公司旗下公司）拍下，地块成交楼面地价高达12661元/平方米，溢价率321.43%，成为东莞莞城新“地 王”，这也是东莞全市史上楼面地价第二高的“地王”。该地块共有15家房企参与竞争，在经历了96轮竞拍后，直至当天下午4点多钟才交易成功，竞争十分激 烈。
按照楼面地价预算，新“地王”建成后销售均价将达到2~3万元/平方米才能够有一定的利润，因此在土地成功交易后，城区房价预期上涨，周边楼盘放出风声封盘，酝酿涨价。
对于莞城“地王”拍出的高价，合富辉煌东莞市场研究部总监李兴旺表示，该地块拍出近1.27万元/平方米超出他的预料，这个价格已经跟附近 带精装修的一手豪宅销售价格一样了，“真正是面粉价超过面包价”。他表示，该地块拍出后，会带动莞城甚至东莞整个市区的房价出现一定的上涨。
记者发现，根据公告显示，该地块要在两年内开发完毕，李兴旺认为，按照楼面地价肯定要卖到2万多元/平方米以上，不过真正是否卖得起价格还要看两年后的市场，从目前现状来看，要卖出这个价格风险还是比较大。
观察：谁爱拍地王？外来品牌房企
从2007年至今，记者进行不完全统计发现，东莞已经拍出了20多宗“地王”，这些“地王”早年多位于发达镇区和中心城区，自去年开始，也出现在一些较冷门的镇区，如麻涌、横沥等。
从2007年至今拍下“地王”的开发商来看，显然万科、碧桂园、万达、金地等开发商更偏好“地王”。东莞中原地产研究部分析认为，这些品牌 开发商开发经验丰富，企业运营成熟，拿“地王”打造标杆、高端的品质项目奠定品牌影响力。而本土开发商由于手上土地较多，且经济实力没有品牌开发商强，极 少会愿意高价拿地。此外，一些首次进入东莞的外来品牌开发商也热衷于在东莞拍“地王”高调亮相，在拍下“地王”的同时，也为开发商本身进入东莞做了一次宣 传，为未来深耕东莞打下基础。
不过，从过去的情况来看，部分地王由于地价偏高，存在经营不善的现象，个别“地王”只好与其他开发商合作开发甚至转让地块。据东莞中原地产 介绍，曾经有某“地王”项目整体销售价格在12000元/平方米，地价占了销售价格的40%，地价成本高，再加上项目走货速度缓慢，利润空间缩小。
业内人士表示，随着地价成本增高，“地王”项目的风险加大，一些外来品牌房企也开始退出“地王”争夺战，而是通过和本土开发商合作的方式来降低开发成本，获得更大的利润。
业内人士：开发商拍“地王”有利推动市场上行
除了拍下“地王”高调亮相奠定品牌基础外，有业内人士认为，开发商出于整体市场策略的考虑，也愿意拍高价地。电影《美人鱼》中的一段话道出 了真相：周边楼盘的开发商抬高地价，既是降低自己的地价风险，获取溢价收益，同时还在于抬高周边房价，有利自己楼盘的销售和增厚盈利，拿地或许不是唯一目 的。
以莞城新“地王”为例，虽然该宗地块与东城、南城地块相比并不算出色，但是以近1.27万元/平方米楼面地价拍下后，城区房价预期上涨，对 于开发商的其他准备入市项目的销售有很好的推动作用。“如碧桂园在东城等将有新项目入市，而这些项目地价成本低，如果市场价格上去后，项目卖出高价，就可 以获得高额利润”，该业内人士分析，即使新“地王”亏本，只要其他项目赚钱，综合下来开发商还是获得了利润。
有业内人士也表示，莞城新“地王”地块面积很小，仅1.4万平方米，体量小，就算高价销售困难，慢慢卖对开发商在东莞市场的整体销售影响并不大。
新“地王”出炉显然给了周边楼盘房价很好的支撑，如大岭山、大朗早前房价在六七千元/平方米左右，在去年下半年迅速上升，特别是在去年年底新“地王”出现后，两镇区的房价一直维持在1.5万元/平方米左右，成功进入东莞高房价的第二梯队。
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