寻找中国的独角兽新城
过去的 30 年，在中国经济发展中最令世界瞩目 的无疑是城镇化的发展速度。
根据中国社科院于 2015 年 10 月底发布的《城 市蓝皮书：中国城市发展报告 No.8》显示，截止到 2014 年底，中国城镇化率已经达到 54.8%，蓝皮书 预计到 2015 年将达到 55.8%，超出“十二五”规划预 期增长速度 4 个百分点，到 2020 年城镇化率将达到60% 左右。分析指出，到“十三五”期间中国将全面进 入城市型社会。
在中国如此高速的城镇化发展背后，地方政府 掀起的那场声势浩大的新城运动成为了其中最有力的 推手。
据不完全统计，目前在中国 34 个省级行政区域内，县及县以上的新城新区数量总共超过 3000 个。 其中，国家级新区 11 个；各类国家级经济技术开发区、 高新技术开发区、综合保税区、边境经济合作区、出 口加工区，旅游度假区等约 500 个；各类省级产业园区 1600 多个；较大规模的市产业园 1000 个；县 以下的各类产业园上万计。不仅在广东、山东、江苏、 浙江这些经济发达地区存在着数百个新城新区，就连 经济排名相对靠后的广西、江西、云南、内蒙古等省 份也存在着至少几十个新城新区。
与此同时，除了数量众多外，近年来各类新城新 区的开发更呈现出了体量庞大的特点，各种超级新城层出不穷。数据显示，截至 2014 年 10 月，全国超1000 平方公里的新城新区数量有约 25 个。尤其值得 关注的是， 2014 年全年，4 个国家级新区相继获批， 总面积超过 8650 平方公里，超过 1992 ～ 2012 年 所有获批其他新城新区面积总和，这个数据尚不包含 舟山群岛新区 1440 平方公里的陆域面积，以及 2.08 万平方公里的海域面积。
新城新区的开发，在一定程度上成为了中国经 济发展，尤其是房地产市场的巨大利好以及发展基 础。围绕着新城居民衣食住行的生活消费需求就是 一个足以令人产生无限遐想的数字，这也成为了各 路开发大军纷纷进驻新城，将新城开发从火热引向 火爆的根本原因。
但平均数字无法解决具体问题，中国经济发展中 存在的区域性结构不平衡的问题，在新城开发中显得更 为突出，不同区域在新城人口导入上可谓冰火两重天。 以上海为例，上海浦东新区在 1990 年第四次人口普查时，浦东新区的常住人口为 138.82 万人，占 上海市总人口的 10.4%。2014 年浦东新区常住人口 550 多万，占上海市总人口的 23%。这些是新城开发 中的成功样本。
但从 32 个省级单元面积排名第一的新城新区 来看，25 个新城新区的人口密度均低于每平方公里 1000 人。其中有 10 个新城新区每平方公里只有 500人以下。兰州新区 806 平方公里，人口 10 万人。曹妃甸新区 1869.4 平方公里，人口 22 万。这些新城新区每平方公里都只有 100 多人。这些新城往往被媒体 冠以“鬼城”的称号。
为何同样的新城新区，最终却获得了截然相反的 结果，在本期的特别报道中，《中国房地产金融》选 取了几个有一定代表性的城市作为调研样本，它们中 有的是成功的样本，有的是失败的案例，也有的是后 来居上逆袭的写照。
我们不想去赞扬谁，更无意于去批判谁，我们只 是希望通过对这些成功者、失败者或者逆袭者的客观 调研与描述，从中能够得出中国新城沉沦与逆袭的核 心问题所在，为房地产开发者与投资者寻找下一个中 国最具有独角兽气质的新城提供一种参考与借鉴。
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