郑东新区：“鬼城”的逆袭
6 月 1 日，二线城市的郑州也迎来了一场土地争夺战，率先开拍的郑政东出 9 号地块共吸引了 9 家房企争夺。最终经过 64 轮竞拍，雅居乐地产以总价 17.91 亿元夺魁，成为新晋单价“地王”。昔日被称为中国最大的“鬼城”的郑东新区，摇身一变，成区域“地王”制造地。
被误读的“鬼城”
三年前，美国知名新闻节目《60 分钟》远赴郑 州新区，感叹其荒凉为“鬼城”。该节目主持人莱斯利（Lesley Stahl）说，“当地人称其为‘鬼城’，方圆好 几公里都没有人烟。”
早在 2010 年底，美国一家名为“商业内幕”的 网站，就公布了若干幅河南郑州市郑东新区的卫星 图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”， 可能是中国最大的“鬼城”。这一报道遭到郑州官方 强烈反弹，新区管委会发布数据称，郑东新区 CBD 入住率达到 90%。
随后，一个由大学生组成的调查小组就该观点 进行了长达两个月的抽样调查，通过对 29 个建成楼 盘水、电、气等的抽样调查得出郑东新区的住宅空置 率高达 55%。
据郑州当地房地产业内人士表示，前几年郑东 新区因为是新发展区域，认知度相对低，再加上郑州 老城区为二七区和中原区，客户地缘性比较强，使郑 东陷入“鬼城”的认识误区。
事实上，每一个新区在发展初期都会遇到因产 业导入较慢、商业配套不足等原因而造成的生活不便 及区域入住率较低等问题。随着这些问题得到有效解 决，郑州新区的住宅空置率也得到了有效改善。
根据 RET 睿意德中国商业地产研究中心调查 发 现， 郑东 新 区 的 住 销 售 均 价 已 由 2005 年 末 的 4000 元 / 平 方 米 涨 至 13539 元 / 平 方 米（ 截 至 2015 年 2 月），空置率也由最初的 85% 下降至 10%。
据克而瑞郑州机构的研报指出，2014 年，郑州 市各区域成交土地价格波动相对较大。从具体区域来 看，郑东新区土地单价最高，为 10678.26 元 / 平方米。
“买鸡蛋都比别的地方贵，这是河南省的富裕人 群聚集区。”郑州永威置业副总经理马水旺说，由于 房价带动地价，该区域地价也是郑州市最高的。
中国城市经济学会副会长牛凤瑞对此表示，郑 东新区原来也不是真“鬼城”。郑东新区发展到今天， 是河南省乃至中原经济区发展的缩影，也是郑州市发 展的一个必经阶段。“不去进行房地产的开发、基础 设施的建设，不会有今天城市的承载力。”
为“贵城”正名
从 2003 年开始建设至今，郑东新区发展迅猛。资料显示，截至目前，建成面积已累计达到 115 平方公里，累计完成固定资产投资逾 2000 亿元，在建和建成房屋面积累计突破 3800 万平方米，入住人口突破 100 万人。
郑东新区没有沦落为“鬼城”，最终实现成功 的逆袭，有其自身内在原因。上海易居研究院研究 员严跃进对《中国房地产金融》表示，郑州新区的 成功可以总结为三点原因，“首先是其忍住了来自 外界的各类市场压力，在城市新城培育和人口导入 方面还是有一个稳定的政策和路线的。第二是在宜 居环境的打造方面有魄力，能够积极创造居住的价 值和产业入驻的价值。第三是比较务实，河南是一 个人口大省，人口导入规模较大，郑州必然是一个较好的选择。郑东新区较好地承接了此类资源的进 入。”
早在 2003 年郑东新区就开始建设发展。当时， 郑州作为全国交通枢纽，外来人口、流动人口剧增， 老城区已经不能承载人口膨胀、商业发展、居民生 活需要以及经济文化发展要求。就在一条马路之隔（当时是 107 国道，现在改名为中州大道）、紧邻 老城区东边开始建设高起点的新城区，命名为郑东新区。
从建设起步之日起，就有大量企业、单位办公 和居住需求纷纷要求进驻东区。郑东新区从建设之 初起，写字楼和居住小区基本上是“订单生产”或者 很快就销售一空。也就是说，郑东新区的建设从开 始就是根据城市发展的迫切需要进行的。
在发展初期，郑东新区通过政府和知名企业招 商进驻，以政务和产业引入带动了相关产业链的上 下游企业入驻，同时，以高端低密度居住组团规划 吸引高端居住人群置业郑东新区，进而通过各种科 教文卫和商业配套为进驻的产业、企业和居民提供 配套服务。
同时，河南是人口大省，已经超过 1 亿人口。 富裕起来的群体涌向郑州的速度非常之快。郑东新区建设恰逢其时，正好给这些富裕阶层提供了空间 和入住的最佳环境。这是郑东新区房价在郑州乃至 河南最贵的原因。从房价上来说，郑州在全国是二 线城市，而郑东新区却是一线城市的房价。
据了解，在产业方面，郑东新区以金融服务为 核心，重点发展总部经济、会展经济、高端商业、 特色旅游业、现代物流业、文化创意产业、房地产 业等八大主导产业，力图通过高端产业人口的导 入，实现人口规模和结构的飞跃。颐和医院、郑州 图书馆、多个中小学的投入使用进一步完善了城市 的功能配套体系。伴随地铁 1 号线，郑开城际铁 路的通车，以及各条城市快速路、主干路、次干路 的相继通车，形成了面向城市内外四通八达的交通 辐射能力。
在早期郑东新区的产业定位的 8 个方向中，其中金融业尤为重要。早在 2003 年，时任河南省 委书记的李克强对郑东新区未来发展就提出了“城 市建设与产业发展必须协调一致，实现双轮驱动” 的要求。随着郑东新区完成“三年出形象，五年成 规模”的目标任务，到 2008 年，3.45 平方公里的 CBD 区域已吸引了多家金融机构聚集。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主 任赵秀池表示，郑东新区的“复活”，经验就在于政 府主导，规划在先，通过打造中原经济区的金融中 心，吸引多家知名企业入驻，使城市具有了产业生 命力，加之郑州作为省会城市，人口不断增加，随 着郑东新区交通、教育、医疗等优质公共资源的不 断改善，郑东新区“筑巢引凤”才逐渐成为现实。
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