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住建部约谈万科恒大等房企地价房价“剪刀差”何解？

https://www.biud.com.cn 2016年07月24日08:37 家居装修知识网

新一轮的楼市调控政策或在酝酿中。

据媒体报道，7月18日，住建部部长陈政高亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六大房企的董事长与会，对2016年楼市和去化及存量压力进行摸底，为下一步政策调整支招。

就此，《华夏时报》记者向上述六家房企和住建部求证，尚未获得确认。不过，住建部部长陈政高最近前往多个地方去调研棚户区改造和房地产去库存工作，被认为是在为新一轮的调控政策做准备。

“暂时不详。”7月21日，面对记者关于住建部是否约谈房企的提问时，住建部政策咨询专家谢逸枫如是回应。不过在谢逸枫看来，上半年楼市经历了先扬后抑的走势，二线城市取代一线城市引领房价成为大格局，分化很明显，下半年楼市还将在分化中继续前行。谢逸枫认为，当下房价涨了，房产库存也涨了，这不是一个健康的楼市现状。

住建部约谈房企

“房企对市场的判断是什么，有什么政策建议，是约谈的核心要点。”据媒体报道，7月18日，住建部部长陈政高约谈万科、恒大等房企，内容涉及去库存，一线城市房地产转型、改制等问题。

“规格很高。”一位接近住建部的人士说。据媒体报道，住建部参会人士除陈政高外，还有中纪委驻住建部纪检组组长石生龙、住建部副部长陆克华、住房改革与发展司司长王悦春、房地产监管司司长高志勇等。参与房企同样是老大带队，如融创中国董事长孙宏斌、保利地产董事长宋广菊都参与约谈。

“陈部长原来想开个小型座谈会，后改为一家家约谈。”一位熟悉内情的人士告诉称。此次座谈会后，北京房协秘书长陈志分析称，住建部选择此时约谈企业，表明之前的调控政策又走到了十字路口。

当前持续的政策利好让一些二线城市火了起来，如合肥、南京、苏州等地。数据显示，截至5月30日，合肥库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积同比下滑63.9%；南京库存套数24625套，302.5万平方米，同比下滑53.9%；苏州是23908套、388.8万平方米库存，同比下调 49.6%。市场过度火热让地方政府不得不出台政策降温，苏州南京相继出台“土地熔断”机制，合肥则推出了限贷、提高土地竞买保证金等对策。

不过，7月21日、22日，《华夏时报》记者向上述涉及约谈的房企进行求证，却未获得肯定的回应，万科、绿地均表示“未听闻此事”。

对于房地产市场的转型，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，可能涉及多方面，包括在市场方面，一线城市的供地结构和产品结构可能发生变化；也包括在土地供应方面，释放新的建设用地是大概率事件，还包括在去库存方面，国家层面可能会考虑一线城市的“长效供求平衡机制”。

地价助推房价上涨

上半年，持续的利好政策，来源于中央“去库存”的定调。2月是政策频出的月份，一个月出台了5条新政，包括首套房首付比例最低可20%、营业税优惠政策、调整公积金账户存款利率、契税新政等。

3月以后，松绑政策一以贯之。3月13日，国税总局局长王军表示，营改增将涉及“个人二手房交易”；5月1日，阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，不得超过12%。

记者梳理发现，自2015年以来决策层多次出台救市政策，央行也多次降息降准，但商品房库存仍然创下历史新高。2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比2014年11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米。三四线及中西部地区城市成为了去库存重灾区。

然而，地价和房价始终有着微妙的互动关系。

记者梳理发现，官方统计数据表明地价和房价的涨幅存在巨大的剪刀差。和4年前相比，全国平均房价涨了约三成，但全国平均地价却猛涨了约七成。而国家统计局7月15日发布的房地产数据，再次印证了上述观点。

根据国家统计局公布的数据来换算：今年上半年，房企土地购置面积9502万平米，土地成交价款3159亿元，按此折算，上半年全国平均楼面地价为3325元 /㎡。而今年上半年商品房销售面积64302万㎡，商品房销售额48682亿元，就此折算，上半年全国平均房价为7571元/㎡。

对比不难发现，地价在房价中的动态占比，一直在逐年攀升。用国家统计局的全国平均数据来计算“地价房价比”，今年上半年地价在房价中的动态占比是43.9%，而2012年上半年仅为33.6%。

前些年国土部为了痛击“地价推高房价”的观点，在全国范围内选了几百个楼盘做样本，得出结论说“地价在房价中的占比并不高”。

但官方公布的数据却显示，2012年上半年的全国平均房价是5834元/㎡，如今是7571元/㎡，涨了29.6%；楼面地价的涨幅更刺激，2012年上半年的全国平均房价是1961元/㎡，如今是3325元/㎡，涨了69.6%。

“不难看出，房价涨三成，地价涨七成，也从侧面证明了地价、房价的正相关关系。”谢逸枫在接受《华夏时报》记者采访时说，这是“地价推高房价”的最好证明，而地价和房价的涨幅存在巨大的剪刀差，必然导致房价暴涨。一个例子是，2014年上半年房价同比跌了0.8%，而地价却暴涨15.7%，这在很大程度上导致了2015年那轮房价的暴涨。