地产央企加速整合逻辑
时至今日，在国务院国有资产监督管理委员会和国务院新闻办公室的官方网站上，仍能找到2010年3月18日国资委新闻发布会上的主要内容。
“国资委确认和公布的以‘房地产开发与经营’为主业的中央企业有16家。”当时，发布会称，除16家以房地产为主业的央企外，还有78户不以房地产为主 业的央企开展了房地产业务。“按国资委要求，这些企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务”。
“有房地产主业的中央企业要带头执行国家法律法规和有关政策，依法经营，重质量，讲信誉，创品牌，在促进房地产业健康发展中发挥作用。”发布会上，时任 国资委新闻发言人杜渊泉的表态铿锵有力，“处于调整阶段的央企集团下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出”，“作为控 股或参股的股东，要带头贯彻国家房地产业发展的相关政策，在董事会中发挥作用”。
6年后，杜渊泉已是国有重点大型企业监事会主席，负责 对中国远洋运输（集团）总公司、中国恒天集团公司履行监事会监督职责；一线城市的平均房价也一涨再涨，如今的上海内环，再难寻觅低于5万元/平方米的好楼 盘；国务院国资委也从“王勇时代”、短暂的“蒋洁敏时代”，跨越到了“肖亚庆时代”。
当一切都在变化时，不少人赫然发现，6年前那份铿锵有力的表态却并没有完成，部分央企退出房地产业务的工作仍在缓慢推进之中。
与此同时，市场也出现了另一重变化：央企间的兼并重组，从装备制造、钢铁、旅游，延展到了地产央企。
“未来，再经过两到三年的整合，地产央企最后剩余的数量极有可能会低于15家。”7月21日，同策咨询研究部总监张宏伟告诉《国际金融报》记者，“当然，这未来的15家企业肯定都会是国资委承认的‘以房地产为主业’的央企。”
中航、保利各取所需
在“中国神车”、“中国神船”、“中国神钢”和“中国神游”相继诞生或即将诞生的背景下，保利地产和中航集团在地产领域，也将进行整合。
7月20日，中航地产股份有限公司（下称“中航地产”）就发布公告称，公司股票自7月6日停牌以来，中国航空工业集团公司（下称“中航集团”）与中国保利集团公司（下称“保利集团”）开展方案论证等相关工作。
公告称，经确认，本次交易主要涉及中航地产的房地产开发业务，但具体的标的资产待进一步明确。
而在7月13日晚，保利房地产（集团）股份有限公司（下称“保利地产”）也披露了上述交易的进展。
“初步估算，该潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过保利地产净资产的15%，相关交易金额达不到须提交保利地产股东大会审议的重大事项标准。”保利地产称。
“中航集团和保利集团本身均属于‘军’字头的央企，保利脱胎于原总参装备部。所以，从央企改革的角度看，会优先考虑将此类主营业务相近的企业进行资源重组。”7月21日，上海易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示。
在业务端，严跃进认为，双方在地产业务上的整合是各取所需：一方面，中航地产的地产板块一直没有做大。目前房价上涨，地产板块估值较高，所以它有更大的意愿参与重组；另一方面，保利也需要通过此类重组来扩大地产业务。
对此，张宏伟表示：“就中航地产来讲，由于其母公司中航工业集团主营业务是航空军工，地产业务在集团营收中占比微不足道，再加上地产业务本身并不盈利，中航工业集团‘退房’也理所当然，这或许成为保利地产整合中航地产最直接的理由。”
而从大背景看，国资委早就再三要求，非以房地产为主业的公司，要退出房地产业务。
“因此，在强强联手及国资委要求的背景下，双方的整合也在意料之中。”张宏伟说。
数据显示，从1994年上市至今，中航地产并未在国内房地产开发行业中拥有过话语权。去年全年，中航地产销售额只有49亿元，销售面积59.6万平方米，仅相当于保利地产旗下一个城市公司的销售水平。
而今年上半年，作为国内房地产业四大传统巨头之一的保利地产取得了史上最好半年业绩。
保利地产预报显示，今年上半年预计总营收为551.74亿元，同比增长30.30%。营业利润为97.21亿元，同比增长21.40%。利润总额为97.95亿元，同比增长21.32%。
保利地产刚刚完成90亿元定增融资，这被业内视作为并购做资金准备。
在严跃进看来，对于保利而言，收购会获取较多的新项目，此类重组计划会刺激保利股价。从实际情况看，这也意味着保利在央企改革中赢得了管理层的认可。
不过，对于此次整合，严跃进也提出了自己的担忧：一方面，中航可能面临地产业务被剥离或被压缩的风险，进而在股价方面可能会有一定的下挫压力；另一方面，随着中航相应房产项目估值的提高，会使得保利并购成本增加，且会加大谈判的难度。
“如果后续房地产市场步入降温期，那么此类并购可能会拖累保利原有的经营。”严跃进表示，此外，原有中航地产的人事和管理层的关系或发生变动，这也会增加保利后续协调的成本。
“并购以后能否快速扩大保利的经营业绩，关键要看相应的营销渠道能否快速嫁接到保利手中。”严跃进说。
地产央企整合加速
保利和中航是目前地产央企整合的一个缩影。
回顾近两年房企之间的变革可知，房企并购与重组的大戏正在频繁上演。比如中海与中建合并、招商系重组、绿地与金丰投资的重组已经完成，中交系整合正在进行中。
从舆论上看，保利系、上实系、中粮系、新城系等地产重组话题，尤其是央企重组的话题再次成为市场关注的焦点。
7月14日，国资委对外表示，当前国企改革试点全面铺开，并公布两类公司试点名单。在拥有“房地产牌照”的21家地产央企中，中粮地产的母公司中粮集团和中国建筑就作为中央企业信息公开工作的两家试点单位。
张宏伟表示：“从房企自身发展的角度来看，房企并购重组拉开大幕，首先是为了解决同业竞争问题。尤其是在规模化时代已经一去不复返的市场背景下，尽可能通过重组避免资源的闲置、重叠和浪费，避免房企内部兄弟相残，避免由于同业竞争为企业带来的运营风险。”
伴随整体经济情况增速放缓，国企的利润也大不如前。
据财政部数据，今年1至5月，国有企业利润总额8373.9亿元，同比下降9.6%。其中，中央企业6245.5亿元，同比下降9.6%；地方国有企业2128.4亿元，同比下降9.6%。
“目前国资委也不希望央企经营效率持续下滑，所以这会使得此类央企加快整合力度。更多的是市场化因素，希望让此类企业真正做出市场化经营的模式。”严跃进在接受《国际金融报》记者采访时说。
张宏伟预计，经过今后2至3年的整合，地产央企最后剩余的数量极有可能会低于15家。
但在复旦大学管理学院副教授唐跃军看来，目前央企改革的思路他并不太认同。房地产业务的整合重组，或重蹈2008年煤炭行业整合的覆辙。
唐跃军对《国际金融报》记者表示：“现在房地产市场处于高位，相关资产中所蕴含的风险比较大。现阶段的国资整合出现了强强联合的趋势，但因此导致的市场垄断可能会损害资源配置效率。而且，从理论上讲，企业也不是越大越好，应该允许‘最优规模’的存在。”
“央企后续市场化的模式会推进，一个很大的考虑是引入一些机构投资者，以丰富央企的公司治理模式和效率。”严跃进说。
房价影响几何
央企整合如火如荼，但作为消费者，最关心的还是房价问题。国家统计局7月18日发布的6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示：二线城市合肥、厦 门、南京分别以4.9%、4.7%、4%领涨。北上广深4个一线城市中，深圳环比上涨2.6%居首。房价同比方面，上涨的城市有57个，持平的城市有1 个。
那么，这轮地产央企的整合对房价会有什么样的影响呢？
严跃进认为，“地产央企整合，实际上增强了地产经营的能力，通过资源整合也降低了开发的成本，实现了地产资源的流通，所以从这个角度看，这会使得央企后续地产业务的发展更有动力，对于房价而言是有抑制作用的。”
但唐跃军认为，“未来中国城市房价可能日益结构化，地产央企整合之后，会使得资源向这些巨头进一步倾斜，央企在一二线中心城市大量买地，催生一个又一个‘地王’，只有通过提高房价才能消化或解套，这将进一步加剧房地产对实体经济的挤出效应。”
有媒体分析，随着房地产告别规模扩张时代，资源整合能力成为决定企业发展的关键因素。因此，占有众多资源优势的央企，正迎来做大的契机，未来国资企业有可能在新房市场占据更多主导地位。
事实上，根据中原地产研究院的数据，2016年上半年热点城市地王数量排行榜显示，苏州以27宗领跑第一名，随后的是杭州、合肥、南京、上海，分别是 25宗、22宗、21宗和17宗。而这些地王超过半数为国企央企所斩获。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业堪称上半 年土地市场的“地王”收割机。
值得一提的是，上述大部分地产央企规模并不算行业翘楚。
张宏伟指出，“这些企业是为了摆脱被整合或重组的风险，在积极谋求自己在21家央企地产内部的‘话语权’。一旦获得更多的‘话语权’，那么对于优势方来讲，就可以并购其他央企的‘退房’资产。”
而这些问题又像一个死结回归到当初的本源：到底何时退出？
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