陈伯君详解中建转型细节： 架构数度调整 全链条参与城镇化
在房地产业进入“白银时代”，重组与转型成为市场主旋律之时，一家“巨无霸”级的央企——中国建筑，早已悄然启动转型，并取得斐然成果。
在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会现场，21世纪经济报道记者专访了中建新塘（天津）投资发展有限公司总经理陈伯君，详解中建的转型契机和运营之道。
转型契机
《21世纪》：中建的传统主业是建筑承包和房地产开发，究竟是什么契机，让公司参与到新型城镇化建设，并将其作为转型发展的重要方向？
陈伯君：“十二五”期间，中建谋求上市，当时委托麦肯锡做了一项长期定位报告。报告提出，国际市场的建筑承包商，不像中国一样只做建筑施工和房地产这一小块。在中国城市化进展这么快的时刻，未来城市化、新城镇建设有广阔的市场空间，公司可以尝试在该领域大施拳脚。后来在上市募资说明书上也明确，中建要打造第三主业，投身到城镇化建设中。
在项目层面，我们从2010年开始操作，到现在累计做了三四十个项目，像北京门头沟项目，西安大明宫、曲江项目以及和中信合作的汕头PPP项目等。这些项目累积合同额超过2000亿，每年盈利规模在七八十亿。目前在建项目不到20个，但体量都很大。
今年2月，中建发布“十三五”战略规划，其中明确中国建筑的愿景是“最具有国际竞争力的投资建设集团”。在保持传统优势并进行横向拓展的基础上，主动应对经济新常态下增速变化、结构优化与动力转换的特点，积极向产业链上下游扩展，进行纵向一体化拓展，也即参与新型城镇化建设，探索一二三级联动。
《21世纪》：围绕这种转型，中建公司在内部架构上做了哪些调整？对于该项业务的愿景是什么？
陈伯君：中建本来有个建筑事业部，做项目的管理和授权，以及建筑承包业务，后来就把城镇化业务放进这个事业部来管理。当时就是“一套人马，两个牌子”。
转型之初，总公司（中建建筑股份有限公司）直接投资了6-7个项目。但随着规模加大，管理上有所不便，就把项目授权给了房建事业部。又考虑到在资本运作和项目管理上需要规范，就成立了中建方程投资发展有限公司，以土地运营为核心，专门运作这些全产业链的项目。
2013年，中建和中海在房地产业务上做出整合后，中建方程公司就成为主体。现在公司有400多名员工，我们希望每年实现1000亿营业额，100亿利润，并把这块业务做成中建的一个品牌。
模式之变
《21世纪》：以天津“塘沽湾”项目为例，中建做城市化运营的模式和当前流行的PPP模式有什么区别？
陈伯君：PPP是近两年推出的一个新概念，受法律保护，也有政策支持，它重点解决的是政府负债和企业运营合法性的问题。我们有些项目是采取PPP的方式来运营，但有些不是。
以天津“塘沽湾”项目为例，政府给予充分授权，我们从前期规划阶段，一直到后期的投资、建设进行全链条操作，并进行智能化运营和管理。
政府的态度是“不取不予”，即政府前期不投入资金，而是把土地产生的价值和未来几年的税收进行折算，投入到项目中。等我们把这块区域建设到接近成熟的时候，再直接交给政府。这就相当于在政府适度让权的情况下，我们重新打造一个“微城市”。“塘沽湾”项目占地约21.13平方公里，运营周期在10年左右。
《21世纪》：这种模式的优点体现在哪里？国外有没有类似的尝试？
陈伯君：中国城市开发的土地一级开发、房地产开发、后期运营等各个阶段都被割裂开了，不同的市场主体负责其中某一部分，容易造成总体责任主体不明确。国外的开发模式是，只要征得周边居民同意，走完相关程序，企业或其他市场主体就可以对整个区域进行建设。建设完后，再把行政管辖权交给上一级行政主体。这样体现出责任的统一性，也能够有效避免腐败。
《21世纪》：在城市运营的过程中，中建的利润点来源于哪些环节？
陈伯君：首先，中建的优势在于，自己做规划、设计和施工，建筑成本有很大节约，本身就产生一定的收益，相当于拉动了主营业务的产能。
第二，中建的所有项目都是取得政府授权的，我们所有的投资，政府都会给予固定回报。
第三，我们能够跟政府分享土地价值收益。在我们获得土地，并通过运营使之价值提升，这部分收益，我们是跟政府同期获得的。
另外还有一块是运营管理。如智慧平台建成以后，通过线上线下的服务来获取一定的佣金。这就相当于一种附加价值。
资本态度积极
《21世纪》：与传统房地产开发不同，城市开发运营所需要的资金量大，投资回报周期长，那么在考核上会不会遇到难题？
陈伯君：传统的房地产开发，如果一二级联动，大概五年左右就能完成，但城市运营项目的周期往往在十年以上。长周期容易面临考核的问题。
目前我们正在努力解决考核机制的问题。但同时也要求项目公司在业务上做出创新，不能全部都在5年后出现收益，而必须有一些短期内见效的项目，做到“长短结合”。
《21世纪》：是否担心这种模式存在的风险？风险点主要来自哪里？
陈伯君：主要还是政府履约风险。有时候政府为了招商引资，会承诺很多事情，但落实过程中未必兑现。所以我们在协议中会力求合法化、合规化。另外一个就是市场风险，即使我们不做城市运营，把资金投到总承包、房地产开发环节，同样会占用大量资金，也同样会受到宏观经济形势影响。
我认为，只要选准了国家经济的主力引擎和城镇化方向，这种模式在以后的10-20年中还会有很大升值空间。
《21世纪》：目前资本市场对于这种模式的态度如何？
陈伯君：目前来看，银行的态度是十分积极的，因为符合国家政策导向，由央企的品牌做背书，他们能够给予很大的授信额度。
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