拟收购中航70个地产项目 资产包“颜值”不高 保利地产整合面临难题
近日，中航地产和保利地产先后发布公告披露，双方正在进行所属地产相关业务资产的重组整合方案。根据最新消息，保利或收购中航旗下房地产项目70个左右，金额不超过公司净资产的15%。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，就中航地产来讲，由于其母公司中航工业集团主营业务是航空军工，地产业务在集团营收中占比微不足道，再加上地产业务本身并不盈利，中航工业集团“退房”也理所当然，这或许成为保利地产整合中航地产的最直接的理由。
筹划重组 各取所需
保利地产在7日停牌后，已经于14日复牌。公司方面表示，停牌期间，保利集团和中航工业一直在探讨收购中航房地产开发业务。经初步估算，该潜在交易事项涉 及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过公司净资产的15%，相关交易金额达不到须提交公司股东大会审议的重大事项标准。
根据保利最新披露的2016年半年报业绩快报，公司总资产已经达到4300多亿元，净资产近1000亿元，上半年累计签约金额超过1100亿元，估计全年 将超过2000亿元大关，另外实现营业收入551亿元。其中，保利地产2016年6月份销售情况简报显示，公司实现签约面积201.13万平方米，同比增 长4.79%；实现签约金额269.76亿元，同比增长5.16%。2016年1-6月，公司实现签约面积821.84万平方米，同比增长40.55%； 实现签约金额1106.25亿元，同比增长45.48%。
中航地产表示，因中国航空工业集团公司（简称“中航工业”）正在与中国保利集团公司（简称“保利集团”）筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案，公司于7月6日提交公告并于7日开始停牌，预计会在不超过1个月的时间内披露本次重组方案。
近日，中航地产发布的业绩报告显示，公司预计2016年1至6月归属于上市公司股东的净利润为盈利0至1000万元，上年同期为亏损11143.57万 元，同比扭亏为盈。公司表示，期内业绩变动的主要原因是：公司转让下属企业股权投资收益约1.1亿元。除此以外，公司2016年上半年的利润水平与上年同 期基本持平。
在业内人士看来，保利集团与中国航空工业集团涉及的地产相关业务整合基本可以理解为中航工业集团剥离旗下地产业务。其中最有可能的是，中航地产剥离非商业地产业务，保留上市公司壳资源，转型以航空科技文化业务为主业的上市平台。
公开资料显示，中航工业集团旗下有上市公司近30家。近年集团层面业务板块整合动作逐步展开，2015年8月中航旗下发动机板块三家上市公司已率先实现整 合。中航工业旗下目前有A股地产上市平台中航地产。据中航地产2015年年报，其合计55亿元的营业收入中，房地产板块的营业收入约36亿元，占比 65%，物业、餐饮等服务业收入18.4亿元，占比约33%，另有近1亿元的建筑业收入。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，中航和保利本身均属于军工类的央企，所以从央企改革的角度看，也会优先考虑将此类主营业务相近的企业进行资源 重组。二者整合压力主要源于中航地产，其相应地产板块一直没有做大。另外对于保利来说也需要通过此类重组来扩大地产业务。
重组路依旧不好走
不过，对于此次整合，也有业内人士提出了担忧：中航可能面临地产业务被剥离或被压缩的风险，进而在股价方面可能会有一定的下挫压力。
另外，被称为“大背景小公司”的中航地产仅有约200万平方米土地储备，这样的土储量在央企中并不算多。更值得注意的是，这些土储除上海中航天盛广场、天 津九方城市广场外，大多位于三四线城市。地域、项目体量以及项目产品的限制，这份资产包中的部分项目将面临着不小的去化压力。
除了资产包质量一般外，较低的盈利能力和负债一直是中航地产难解的问题。2015年，该公司实现营业收入55.19亿元，较上年同期减少7亿元，下降11.36%。归属于母公司所有者净利润4.01亿元，较上年同期减少9128万元，下降18.53%。
资料显示，中航地产的控股股东是中国航空工业集团公司（简称“中航工业”），不仅是由中央管理的国有特大型企业，还是我国十大军工集团之一。其中，中航工业直管的中航国际则投资了地产与酒店业务，拥有中航地产、中航国际瑞赛、中航万科、中航里程、天虹商场等产业。
然而，中航地产业绩表现和资产一般，2015年销售规模仅在50亿元，合计的55亿元营业收入也仅有约36亿元来自房地产板块。这在中航工业集团的3800亿元的营收中显得尤为微不足道。
营收下降，公司的负债也不低。该公司2015年的资产负债率为79.48%，负债合计181.85亿元，短期借款为26.74亿元。但期末现金以及现金等 价物余额仅为6.25亿元。到了2016年一季度，中航地产资产负债率再次攀升至81.16%，净利润为-1.76亿元。
资金面吃紧直接表现在中航地产项目开工上。2014年，该公司开工面积37万平方米，相比2013年的120万平方米，下滑69.47%，存货周转率仅为0.45。2015年度，中航地产的存货周转率下降至0.39。
此外，分析人士认为，原有中航地产的人事和管理层的关系或发生变动，或将增加保利后续协调的成本。
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