新城高级副总裁欧阳捷：做大规模，争取更大话语权
商业方面问题更大，总体去库存周期要更长，按照每年9000多万平方米的销售面积计算，14亿平方米的库存量至少要卖11年。
继2015年B转A成功之后，2016年新城控股（601155.SH，以下简称“新城”）以全新面貌加速冲刺。这只“奔跑的骆驼”开始向行业展示其惊人的耐力和较强的奔跑能力。
一份漂亮的成绩单已经让投资者吃了定心丸。上半年，公司销售金额280亿元，完成本年度销售目标的70%，同比大幅上升144%，预计全年超过既定计划400亿元是大概率事件。
不过这在新城高级副总裁欧阳捷看来并不足够。他在接受时代周报记者专访时表示，新城要做的是努力在这一轮的房地产发展周期中做大做强。
欧阳捷相信，只要达到一定体量后，企业的抗风险能力、金融附加能力等自然进一步加强。“像新城这样的民营企业，也可以转为混合所有制，即反过来入股国有企业。”
采访中，欧阳捷表示，新城要在一线城市继续做大，上海、南京和苏州接下来都要做到百亿。此外，他还对新城当下的架构设置、战略方向、土地储备和楼市未来等方面做了回应。
比市场先行半步
时代周报：新城最近在金融上有比较多的动作，是基于怎样的考虑？当前的市场环境下，新城会作何应对？投资方向上有怎么样的规划？
欧阳捷：过去十年大家是在高速公路上跑，接下来是在戈壁滩上的竞争。新城骆驼的性格会跑得比较快。现在是发展的好时机，我们要抓住这两年政策的机遇期，在经济结构转型调整完成前，先把盘子做大。
只要达到一定体量后，企业的抗风险能力、金融附加能力等自然进一步加强。如果现在不做大，一旦日后泡沫破了，也就没有话语权。机会目前少则2-3年，多则5-6年，新城将紧紧跟着市场走，泡沫什么时候会破不能做预测，只要比市场提前半步，就能做大。
在投资上，新城控股主要还是两个方向，房地产业主要在住宅地产和商业地产，未来还会扩展养老产业。金融业会努力去争取做保险业，也不排除未来会考虑银行、证券等其他金融牌照。
时代周报：所以新城不担心未来几年内的发展？
欧阳捷：是的。越大的开发商越是会做大规模。可以预测的是未来2-3年内，百强房企的市场份额将会越来越大。如果现在不吃饱，未来怎么办？至少未来3-5年内的行情，我们是看得清楚的。十年之后就不好说了。我们看好市场，所以选择做大规模。
新城要在一二线城市继续做大，上海、南京和苏州接下来都要做到百亿。
时代周报：新城接下来在资产管理业务上会有哪些动作？
欧阳捷：控股集团下面设立了资产管理中心，对新城的可持有商业物业进行资产价值管理，在投融管退四条线上进行全程管理。
金融现在是新城比较重要的也是下一步主要的战略方向。在发行了第一期类REITs产品青浦吾悦广场资产支持专项计划后，我们对类REITs产品有了深刻的理解，未来将继续增加资本市场的满意度，同时加强新城本身的运营管理能力。
第二期类REITs产品的话具体看和资本市场对接的情况。其实资本市场要的东西比较多，既要租金回报率又要物业升值。目前三四线城市租金回报率还不够，如果能够做到10%甚至更高，不到10年就可以收回投资，不是很好吗？目前一二线城市资产升值速度比较快，等升值速度没有那么快的时候，资本市场的要求也会发生变化。
时代周报：新城今年年中报会有哪些亮点？
欧阳捷：今年上半年销售额达到280亿元，同比增长144%，今年肯定会超过500亿元。其中商业地产增长比较快，上半年销售额为109亿元，今年要争取达到200亿元。
其中，南京和苏州的增长比较快，原因是城市本身的利好。下半年从新城的城市布局来看，还是看好这两大城市。杭州在G20之后会把失去的机会补回来；上海发展将会趋向稳定。
做大方法论
时代周报：跟新城一样体量的开发商，是不是也是和新城的想法一样，考虑在这轮周期里做大？
欧阳捷：其他房企怎么想不好说。不过，上半年20强房企平均同比增长80%，相信大家都是想往前跑。新城的目标是2020年实现销售千亿，商业地产进入第一梯队。
就今年的情况来说，不少百强房企应该不会为销售业绩发愁，就看超额超多少了。从前20强房企来看，上半年业绩已经达成了目标，下半年基本不用愁了。至于明年，大家还会保持20%-30%的增长目标，当然有些企业会策略性地调低一点。明年全国房地产市场销售额保持20%的增长，是值得期待的。
时代周报：在做大的方法上，新城有没有考虑过兼并小的开发商来做大？
欧阳捷：我们不是没有考虑过这件事情，只不过我们做得比较少。如果做的话，会考虑从项目层面兼并去合作，这样相对比较简单一点，速度快一点。
我们现在拿了市场的存量也拿了市场的增量。就当下其他的中小房企而言，已经错过了卖出市场高溢价的最好时期，未来再卖出大的溢价比较难了。
像新城这样的民营企业，也可以转为混合所有制，即反过来入股国有企业。
自己强了后，未来能做很多事情。新城要兼顾速度与稳健，要在负债上留有足够的余地，做均好型的发展。新城是骆驼的性格，能够负重前进。新城目前的高增长源自于城市布局带来的红利。
时代周报：有开发商选择合作并表的方式做大规模，新城会考虑吗？
欧阳捷：新城在商业地产项目的合作上并不多。住宅地产是有并表的，权益并表只有20多个亿。
时代周报：合作并表会不会成为接下来行业的一个趋势？
欧阳捷：会。不过尽管在行业里面排名似乎提前了，但是权益并没有增加。目前，新城住宅地产的权益性销售额超过90%，并表仅仅是其中很小一部分。
时代周报：在做大的过程中对于可能遇到的瓶颈是怎么考虑的？
欧阳捷：主要是三个方面。
一是对大势的研判还不够，对城市分析研究不足，也有城市布局上的错失机会。比如之前的合肥，在地王起来前没有进去，把资本和精力放在了最保险的地方，错过了细分市场。
第二是商业运营管理还有不足。目前看起来是建立了一套完整体系，也有6%的租金回报率，有的项目今年可以达到8%，在行业里面算是还不错。不过跟REITs期望的10%还是有差距的。商业运营能力如果更强的话，什么项目都可以做的。
最后是在拿地上，目前在公开市场的拿地和二级市场的拿地比较顺利。不过在拿地速度上还不够支撑企业发展要求。
时代周报：新城接下来在土地储备和销售上作何打算？
欧阳捷：土地储备的目标就是要保证我们的滚动开发和销售。目前未开发土地滚动储备500万-600万平方米，不包括当年拿地当年开工的，拿地之后要进入快速开发，现在住宅是3个月开工，6个月内开盘，3年内要清盘。商业综合体是要在2年内交付开业。
应限制商业用地供应
时代周报：你对当下中央和地方对楼市的调控怎么看？
欧阳捷：中央的态度目前来看是放开的，开放了市场的供求关系，还把控房价的责任放到了地方政府上。但是中央管了两个根本性的东西，一个是钱，第二是地。
现在再讲货币的总量和增速意义不大，我们更多看超发，超发的钱多了自然是要往房地产走的。在土地上是结构性问题，三四线城市供地太多，一二线城市供应太紧，人和钱都往大城市走。
对于一些特大城市和超大城市，我们呼吁要增加一些土地供应，缓解供求关系。三四线城市库存量太大，就应该停止供应土地，消化这些城市已开工和已有的土地储备，减少可能的烂尾现象。
中央控制了土地指标，控制不了地方政府的“未批先用”的现象。建议管理权限和管理责任下放，通过省级政府管理，中央考核省。
商业方面问题更大，总体去库存周期要更长，按照每年9000多万平方米的销售面积计算，14亿的库存量至少要卖11年。商业做不好就一文不值，我们觉得要停止商业用地的供应，原则上不应该新增商业用地，特别是商业存量太大的城市。
时代周报：你呼吁限制商业用地的供应，对新城会不会有影响？
欧阳捷：对于供大于求的城市，我们本身就不会进去。即便进去了，也需要限制。
新城控股的商业地产并不一定说要去一线城市的商业集中地凑热闹，比如上海南京路等，而是在一二线城市中寻找空白板块的机会，比如我们去的长春绿园区、成都龙泉驿区、南昌高新区等，都没有成熟的购物中心。
时代周报：像上海这边，接下来走势会怎样？
欧阳捷：房价不可能涨到天上去，上海下一步楼市政策可能会收紧。从宏观经济学考虑，上海打造都市圈是解决房价上涨过快的根本之道，其首要条件就是把连接周边大中小城市的快速路网打造出来，产业布局统筹协调发展，并推进教育、医疗、社保、养老、公共服务等一体化，让更多人可以工作在上海、居住在上海周边。
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